共同登記與預告登記差在哪？房貸申請優缺點列給你

無論是已婚的夫妻或是情侶，甚至是家人或朋友，若是要一起買房，大多數都會採用共同登記來保障彼此的權利。而有些情況則是可以採用「預告登記」，來保障自己的權益。但「共同登記」與「預告登記」的差別是什麼呢？會不會影響申請房貸？今天我們替大家整理了房屋共同登記與預告登記的比較，列出優缺點讓大家看，讓你無論遇到什麼狀況，都知道怎麼做！

 

共同登記最公平

房價高的年代，年輕人要獨立買房真的很難，許多人會選擇與另一半合資購買來減輕彼此負擔。為了保障雙方的權益，避免未來若是感情生變而發生糾紛，大多數都建議採用「共同登記」的方式，讓雙方都擁有房屋持份。

公同共有

雙方都有完整的所有權，處分產權需經雙方同意，謄本上會記載共有人姓名。

分別共有

雙方各自持有產權的一部分，謄本上除了記載共有人姓名，還會標註各自持分比例，倘若未來對產權處理有不同的想法，雙方仍可以自由處理自己持有的那一部分產權。

共同登記的小缺點

採共同登記雖然可以保障彼此的權益，但也會衍生出兩個小缺點：

房貸借款人只能擇一

共同登記僅限房屋，當到要申請房貸時，就只能有一人作為「借款人」。建議由經濟條件較好的一方來擔任「借款人」，徵信結果會較好，藉此能夠拿到較高的貸款成數。另一方則可以當「連帶保證人」，除了提高自己的房貸條件，也可以共同承擔貸款責任。

稅務問題

共同持有後的房屋，稅務也是共同分擔，除了地價稅稅單會變成 2 份，行政程序也會變 2 倍，需要各自辦理自用住宅稅率…等等。未來若要出售房屋，想使用一生一次的土地增值稅 10% 優惠稅率，兩人的優惠會一次被用掉，是比較可惜的地方。

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只登記一人？用預告登記保障大家權益

而也有些人雖然是共同買房，但是可能出自於申請房貸、個人信用或是其他種種因素，只把房屋登記在其中一人名下。這種情況下，為了避免將來產權處分出現糾紛，就可以考慮使用預告登記、借名登記或是抵押權設定這三種方式，來保障其他共同出資人的權益。

預告登記

• 解釋：將房屋登記於 A 的名下，但在設定所有權時，將房屋預告登記給 B。
• 內容：若未來 A 打算處分房產，就只能移轉給 B，將來 A 如果要處分產權，也須經過 B 的同意，無法自行抵押、贈與給他人。
• 缺點：預告登記無法對抗法院查封、假扣押、假處分，若 A 的財務管理與債務狀況不佳，就算採用預告登記，最後 B 仍可能無法主張任何權利。

借名登記

• 解釋：雙方均有出資，但 B 借用 A 的名字來登記房產。
• 內容：由於房產在 A 的名下，將來若 A 要對房產進行處分，B 出示相關房貸證明，證實自己有出資支付房款，只是借名登記給 A。如果 A 後續無法提出有效且有利於自己的舉證（例如房貸繳款證明、雙方通訊往來），可能最後 A 將會失去該房產，或被視為 A 將房產贈與給 B，甚至必須循法律途徑解決。
• 缺點：過程複雜且風險高，一般不建議採取此方法。

抵押權設定

• 解釋：房產登記在 A 名下，但抵押權設定給 B，讓 B 成為僅次於銀行的第二順位債權人
• 內容：當 A 要處分產權時，B 同樣受償，但 B 無法反對 A 處分不動產的舉動。
• 缺點：需繳交行政規費，成本較高，且 B 仍無法反對 A 對房產的任何行為。

 

共同登記最有保障，預告登記搭配用

看到這裡，其實可以發現，無論是什麼身份，只要是合資買房，採取共同登記的分別共有，標註各自持分比例，對大家都最有保障。但若因各種因素，房產只能登記在一人名下，就使用預告登記來保障他人的權益！

項目	持有人	風險與缺點
共同登記	雙方共同持有	最公平、無風險
預告登記	僅一人持有	無法與法律效力抗衡
借名登記		風險最大
抵押權設定		申辦手續成本高

 

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