在外租屋，最怕遇到租屋處內有東西壞掉，常見的租屋修繕種類包含：燈泡更換、冷氣或熱水器壞掉、牆面壁癌、天花板漏水和水管阻塞。東西壞掉不是問題，但這些東西修理的責任應由誰負責？如果房東不修又該怎麼辦？本文將以租屋修繕 PTT 案例，分析不同案例該如何適用民法租屋修繕規定。( 圖片來源：施冠群公證人事務所 )
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有名 PTT 網友在版上發問，想知道：租屋燈泡壞掉是算誰的？該名 PTT 網友表示，自己過去承租套房時，燈泡是由房東更換，但如果是承租一般住家或是店面，房東好像就不管。
而 PTT 網友們的回覆中，有些人回答房東，有些人回答房客，也有 PTT 網友表示會自己換：「房東不管，發訊息，自己換，下個月房租扣除燈泡費用。」、「我都自己換、覺得沒多少馬尼就算了」。
究竟房東租屋修繕責任中，有沒有包含換燈泡？以下先介紹民法租屋修繕方面的規範。
民法第 429 條：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」
由此可知，原則上租屋修繕是要由房東負擔，房東的修繕範圍，依民法應包括所有租賃物品的維修，例如冷氣、熱水器、燈具、水管阻塞和漏水等等，但是若租賃契約另有訂定或另有習慣，房客也是可以負擔租屋修繕責任。
租屋修繕 PTT 案例一所提到的換燈泡責任歸屬，按照民法租屋修繕第 429 條的規定，確實是房東要負責更換燈泡。不過實務上，換燈泡是一件非常簡單的租屋修繕，滿多房客會選擇自己換，之後再向房東請款，也有些人會覺得換燈泡是小錢，選擇自行吸收修繕費。
由於燈泡係屬於消耗品，有使用才會需要更換，因此在租屋市場中，也有不少房東會直接列為房客要自行負擔的費用，但若是沒有在租賃契約寫明，房客是可以要求房東負責換燈泡，或是自行更換後再另行向房東請款或自行中租金中扣除。
而案例一提到的「承租店面房東不管換燈泡」這件事，主因在於大多數店面出租都會以空屋出租，一開始出租的內容就不包含裝潢、燈具，所以房東自然不會負責換燈泡。
一名 PTT 網友在租屋版上發文，表示自己承租一間房子，結果熱水器、冰箱、冷氣都陸續故障，結果房東認定是該名 PTT 網友使用上有問題，不願負擔修繕費，想詢問是否能用不繳房租來解決此問題。
而 PTT 網友們給予的回覆有：「法規看一看吧，要求房東限期修繕，沒處理的話就是你先處理，再從租金扣除，沒有一條可以讓你不繳房租。」、「關鍵就是要有維修收據，然後修多少報多少，不要妄想要有懲罰性賠償。」
前面提到民法租屋修繕規範解釋過，熱水器、冰箱和冷氣故障，是屬於房東修繕的範圍，若是遇到房東不願修理，該如何處理呢？
民法第 430 條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
因此，房客若遇到租屋處有任何需要房東修繕的部分，須採取以下 2 步驟：
一、通知房東
若房客發現設備有損壞，並且確定這是房東應該負責修繕的部分，必須先通知房東，通知方式可用簡訊、通訊軟體，若想要正式一點，可用存證信函。通知房東時，內容要有：1. 需修繕的物品。2. 修繕期限（最好 2 週內）。3. 沒做到的話，會有什麼後果（要求需符合法律規定）。
過了期限後，房東依然置之不理，房客就可以採取下一個步驟。
二、自行修繕或終止契約
若房客選擇自行修繕，為了日後能向房東請款，建議最好找能開立正式發票或收據的廠商，避免房東賴帳，如果房東不願付修繕費，房客有權利直接從租金中自行扣除修繕費用。若房客選擇終止契約，仍然需要通知房東，並重新檢視當初訂立的租賃契約條款，和房東協商退租日期和押金退還相關事宜。
PTT 網友所遇到熱水器、冰箱和冷氣故障不能使用，而房東又不願意負擔修繕費，按照民法租屋修繕規範第 430 條，解決方法是該名 PTT 網友先用存證信函通知房東，告知修繕的內容、修繕的期限，以及若在期限內不修繕就會自行維修或提前解約。若房東收到存證信函後仍無動作，那麼該名 PTT 網友就可以選擇自行花錢請人修繕，之後再從租金中扣除，或直接和房東商議提前解約事宜。
租屋修繕 PTT 案例二的最後，該名 PTT 網友詢問：是否可以以房東不修繕熱水器、冰箱和冷氣為由，不給付租金？答案自然是不行的。付租金是房客的應盡義務，如同你不能因為自己剛買的家電有故障就拒絕付款，應該是找原廠商將電器修好。況且，如果房客無故不付租金達兩個月以上，房東是有權退租的喔！
本文整理了 2 個租屋修繕 PTT 案例，並透過民法租屋修繕規範說明了換燈泡、熱水器修繕的責任歸屬皆屬於房東，但是租賃契約中另有約定，則依約定。除此之外，本文也提供了，遇到不願負責租屋修繕的房東，房客可以有哪些處理方法。
現代人生活多忙碌，租屋修繕若要等房東來處理，有時常會等到天荒地老，還不如自己處理。像換燈泡這種簡易的修繕，大多房客應都可以自行處理，但是若是像案例二的 PTT 網友一樣遇到一大堆電器壞掉，房東若不願負擔修繕責任，房客除了自己請人修理好再從租金中扣，最終也只剩退租的選項了。
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