當你想購買 40 年以上的老公寓時，貸款難度會比新屋高很多，這是因為銀行對老屋的貸款有嚴格的標準，包括 屋齡限制、貸款成數、貸款年限 等，導致許多買家即使找到合適的老房子，卻因為貸款受限而無法入手。
這篇文章將解析 銀行對老屋貸款的標準、哪些老屋比較容易核貸，以及未來貸款政策可能的變化，讓你在購買前做好準備，避免因為貸款問題影響購屋計畫。
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銀行對 40 年以上老屋的貸款標準
1. 屋齡影響貸款成數與年限
當銀行評估房屋貸款時，最關鍵的條件之一就是「屋齡 + 貸款年限」的限制。
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一般銀行規定：屋齡 + 貸款年限 ≤ 60 年
- 例如：房子屋齡 45 年，最多只能貸款 15 年。
- 若屋齡 50 年，可能只能貸 10 年或以下，甚至部分銀行拒貸。
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貸款成數（最高可貸比例）
- 新成屋（10 年內）：通常可貸 7~8 成。
- 屋齡 20~30 年：貸款成數降為 6~7 成。
- 屋齡 40 年以上：多數銀行僅願意貸 5 成，甚至可能只貸 4 成或直接拒絕。
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影響貸款條件的其他因素
- 房屋是否有電梯？（無電梯的老公寓貸款較難）
- 是否位於地震帶或屋況老舊？（結構問題影響貸款）
- 屋主是否能提供較高的自備款？（高自備款可提高貸款機會）
銀行對 40 年以上老屋的貸款成數低、年限短，代表每月還款壓力會更大，購買前務必確認自己的財務狀況是否能負擔。
哪些老屋比較容易核貸？
並非所有 40 年以上的老屋都難貸款，符合以下條件的老屋，相對容易獲得貸款：
1. 地段優越的老屋
- 位於市中心、捷運站、學區、商業區的老屋，因為市場需求高，銀行較願意放貸。
- 例如：台北市大安區、新北板橋、桃園中壢等核心地區，即使屋齡高，仍有貸款機會。
2. 結構良好的建築
- 電梯大樓 vs. 樓梯公寓：有電梯的大樓較容易貸款，樓梯公寓（特別是五樓以上）難度較高。
- 鋼筋混凝土（RC）結構 vs. 磚造建築：RC 結構的耐久性較高，銀行更願意放貸。
- 若房屋已有耐震補強或大規模翻新，可提高貸款成功率。
3. 屋況維護良好
- 房屋是否有 漏水、外牆剝落、屋頂損壞 等問題？
- 水電管線是否已更換？（老舊管線易影響鑑價）
- 若房屋已經過大規模整修（如重新拉水電、更換地板等），銀行較容易核貸。
想讓銀行願意放貸，重點在於「地點優越 + 屋況良好 + 結構安全」，如果符合這些條件，即使是 40 年以上的老屋，也有機會獲得較好的貸款條件。
以房養老 vs. 房屋貸款：老屋主未來的財務規劃
如果你已經擁有 40 年以上的老屋，未來還有哪些財務規劃選擇？
1. 以房養老（逆向房貸）
許多老年屋主沒有穩定收入，但擁有一間老屋，這時可以選擇 「以房養老」貸款，即向銀行抵押房產，每月領取一定金額作為生活費。
✅ 優勢
- 無需賣房，也能獲得固定收入。
- 房屋未來可留給子女（但需償還貸款）。
❌ 缺點
- 貸款條件嚴格，40 年以上老屋不一定符合資格。
- 申請「以房養老」後，房屋無法再轉賣或抵押。
2. 傳統房貸 vs. 二胎貸款
- 如果房子還有貸款，可以選擇 二胎貸款（再次抵押貸款），但貸款成數較低，利率較高。
- 若是屋齡過高，銀行可能會要求屋主提供額外擔保品（如其他不動產）。
「以房養老」適合長期持有的年長者，而「二胎貸款」則適合有短期資金需求的屋主，但貸款條件相對嚴格。
政府與銀行政策變化：未來是否更難貸款？
目前台灣房市政策趨嚴，未來老屋貸款可能受到更多影響：
1️⃣ 銀行審核標準趨嚴
- 近年來房市受到多次信用管制（限貸令）影響，未來銀行可能進一步降低老屋貸款成數。
- 房價估值趨於保守，導致銀行貸款金額縮水。
2️⃣ 房貸利率上升
- 若央行調高利率，未來貸款成本將增加，影響購屋族與老屋貸款的可行性。
3️⃣ 都更 vs. 危老改建
- 若政府加速都市更新（都更）或危老改建，部分老屋價值可能上升，但若沒有補助，貸款條件可能更嚴。
結論：買 40 年以上老屋，貸款難度高，如何提高成功率？
總結來說，銀行對 40 年以上老屋的貸款條件相對嚴苛，購買前應該確認貸款條件，並評估長期財務風險。
✅ 購買前建議
- 選擇地段好、屋況佳、結構穩固的老屋（貸款較容易）。
- 準備較高的自備款（降低貸款依賴）。
- 申請貸款前，先與銀行確認屋齡 + 貸款年限的限制。
- 評估未來是否需要修繕資金，避免買了老屋卻無力維護。
💡 如果你的貸款條件有限，或許可以考慮屋齡較新的房產，降低貸款門檻。
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