2022 年下半年，台灣迎來了房市不景氣，疫情、工料雙漲導致許多預售屋建案獲利空間縮水，甚至變成負的，不少專家都預言 2023 年可能會有建商開始倒閉，也讓許多人開始重視建商評價。不過，除了建商，其實在不動產市場裡，還有兩個很重要的角色—營造商和代銷。以下將介紹建商是什麼？以及建商、營造商和代銷差別是什麼？
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建商是什麼？相信多數人對這個問題的答案都不陌生，然而，有些人對建商的定義仍有誤解。
建商通常是以「建設公司」為名的公司，然而，並非所有建商的公司名稱都叫「XX 建設公司」，有些建商可能會是用「建築公司」、「開發公司」，甚至也有少數會叫「科技公司」。雖然聽起來建商的公司名稱很多元，但多數的建商，其實還是都叫「建設公司」，即使不是，從名稱也可以判斷得出來是和營建業有關。
不少人以為建商就是負責蓋房子的公司，實際上，在蓋房子這件事上，建商只是負責出資、找尋可開發的土地、規劃設計建案和建材挑選等等；而實際蓋房子、工程興建，會由營造商來負責。
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前面提過，營造商就是「實際負責建案興建的公司」。營造商會幫不同建設公司的品牌代工其產品，這概念就如同日常生活用品，有些雖然是外國品牌，但製造商可能是台灣或是其他國家類似。
營造商大致又可細分成 3 種：1. 專業營造業。2. 土木包工業。3. 綜合營造業。第 1 種專業營造業，其從事的工程比較單一，可能包含鋼構、擋土支撐及土方、預拌混凝土、地下管線、防水或環境保護等工程；第 2 種土木包工業，屬於較小型的土木工程業者，專門承攬大型營造商外包的小工程。
第 3 種綜合營造業，即是大家比較常提及的「營造廠」，有分甲級、乙級、丙級，可以承攬各項工程，並且領有土木、水利、測量、環工、結構、大地，或水土保持工程科技師證書、建築師證書，這些相關專任的工程人員都必須要有一名以上。而營造廠想要升等，除了要有財力，還需要一定的業績年限才可以升等，不過甲級營造廠也並非罕見，光登記在台北市的甲級營造廠就有超過 500 間。
想知道營造商的等級怎麼查，請參閱：營造商與建商同等重要，營造商等級查詢這樣看
以下為各等級營造廠比較表：
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| 甲級 | 乙級 | 丙級 |
| 資本額 | 2,250 萬元以上 | 1,200 萬元以上 | 360 萬元以上 |
| 承攬造價限額 | 資本額 10 倍以內 | 9,000 萬元 | 2,700 萬元 |
| 建築物高度 | 不限 | 36 公尺以下 | 21 公尺以下 |
| 建築物地下室 | 不限 | 開挖 9 公尺以下 | 開挖 6 公尺以下 |
| 橋梁跨距 | 不限 | 25 公尺以下 | 15 公尺以下 |
資料來源：聯經出版《【圖解】35 線上賞屋的買房實戰課》
了解建商和營造廠的關係後，接下來要介紹的是消費者在購屋時真正接觸到的「代銷」。
當建商規劃一個建案時，可以選擇「預售」或是「先建後售」，而不管是哪一種方式，都可以選擇由建商自己賣或是委託廣告公司賣，這裡的廣告公司就是俗稱的「代銷」。建商委託給代銷公司就如同屋主委託給仲介銷售一樣，而且還是專任約，一家建商在同一時間內只會委託一家代銷銷售建案，並且需要簽委託時間和委託價格，當然也包含佣金和廣告預算。
一般而言，總銷金額的 5% 為代銷的銷售佣金，另外會編列總銷金額的 2% 做為廣告預算，由代銷負責規劃行銷廣告，包含 NP（報紙廣告）、TVC（電視廣告）、outdoor（如：公車、捷運、戶外看板等）、派報、廣播、網路等等。除此之外，接待中心內的樣品屋和模型，還有接待中心裡的人力，都是代銷公司的成本。代銷所銷售的建案，如果沒有銷售達一定比例或完銷，賠本也是有可能的。
有關代銷和仲介的差別，請看：代銷與房仲不都是在賣房子嗎？PTT 告訴你兩者不同處
建商通常是以「建設公司」為名的公司，實際負責的工作內容可參閱文章內文。
營造商是指承攬工程的廠商，也就是負責實際施工的公司，一般建商都會有固定配合的營造商，而營造商按照資本額和經歷可分為不同等級......詳情請看內文。
代銷是指幫建商銷售建案的廣告公司，其所負責的內容很廣......詳情請看文章內文。
用一句簡單的話來說明建商、營造商和代銷的差別：建商就是統籌者，代表的是面對消費者的品牌；而營造商是執行者，真正生產商品的工廠；而代銷就是銷售者，是真正接觸消費者的一個群體，不僅會幫產品包裝形象、打廣告，還會實際進行商品販售的事宜。
有不少人認為，選到好建商 = 買到好房子，其實，建商實際影響的是建案的設計規劃及售後服務，而大家注重的房屋施工品質，主要是要看營造商而非建商。因為在購屋的過程中，消費者真正面對、接洽的人員，基本上都是代銷，如果代銷一開始態度消極、愛理不理，想必大家的購屋體驗肯定會不好，也不會有想買的欲望。所以購屋時，除了挑選好的建商品牌外，也別忘了順便留意營造商和代銷業者喔！
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