相信大家如果有住過公寓大廈,一定對於「管委會」這個名詞不陌生,不過,大家如果平時並非熱衷於社區公共事務,可能對於管委會的成立時間、流程,以及權限不太清楚。本篇文章將介紹管委會成立與權限的內容,包含:管委會成立時間、流程,還有相關權限範圍,讓大家更清楚管委會這個組織!
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管委會是「社區管理委員會」的簡稱,主要在維護公寓大廈社區的公共秩序和處理社區日常瑣事,簡單來說就是:代表所有區分所有權人管理公共財產。
管委會成員是由區分所有權人推舉出而來的,管委會成立的相關規範,規定在《公寓大廈管理條例》。管委會的組成最少要 3 名管理委員,最多則沒有人數限制,其中必須要有 1 名主任委員、1 名財務委員,以及 1 名監察委員,其餘的職位可以依照需求自行增設,比如安全委員、機電委員等等。
管委會的成員基本上都是以無報酬的義務職為主,但還是可以支領薪水,前提是要先載明於規約或組織章程中,而有些會以交通費、出席費、車馬費和津貼等等名目給付,或是採用管理費折扣、社區公共設施的優惠、或給提供發票核銷等等方式給付報酬。
根據《公寓大廈管理條例》,管委會成立的時間,應由起造人 (建商) 在 3 個月內召集區分所有權人,召開區分所有權人會議,並在會議中推選管理負責人、選任管委會委員後,成立管理委員會,並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。
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有關管委會的成利流程及運作,下面繼續進行詳細的解說。
自從民國 84 年通過了《公寓大廈管理條例》之後,原則上公寓大廈都必須要成立管委會來處理社區相關的事宜,根據法規的規定,管委會成立流程及運作有以下 3 個步驟:
第一次區分所有權人會議,通常會由建商擔任召集人,向全體所有權人發出會議通知召開,其中,必須要有區分所有權人 2 / 3 以上及區分所有權比例 2 / 3 以上出席,會議才具有法律效力;如果要達成決議的話,必須要出席人數 3 / 4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 3 / 4 以上同意。
在此會議中,需要決議的內容有:該社區的公寓大廈規約、管理委員的人數、選任方式、任期等規則,以利後續管委會的產生。
在確定管理委員的人數和人選後,會由管理委員互推 1 人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會,而除主任委員以外,管理委員其他職位的選任方式並沒有硬性的規定,社區可自行訂定適合自己社區的規約於組織章程中以供遵循,常見的選任方式有 2 種:1. 管理委員相互推選。2. 授權由主任委員指派。
根據社區規模的不同,管理委員的分工也會有差異,除了法律規定必須要設置的主任委員、財務委員以及監察委員,其他委員均可依社區需求設置。而管委會席次的分配,若是較大型的社區或是住商混和的大樓,可能會採分層、分區、分棟等等方式,確保管委會的可以獲取各方具有代表性的意見,也較不易被操控。
管委會成立並分工完成後,管委會成立流程最後一個步驟,即是要讓管委會正式上線運作!除了每個月定期召開例行會議,討論社區運作相關議題外,每年還要召開區分所有權會議,和所有區分所有權人一同討論社去重要議題、公布重要資訊給全體住戶,並進行管委會改選。
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了解管委會成立流程後,相信很多人都會好奇,管委會權限和具體要做的事究竟有哪些?接下來將繼續詳細解說。
依照管委會常見的工作內容來看,基本上管委會權限可以分作 4 點探討:
統籌分配住戶每月所繳的管理費,要用在共用部分,是屬於管委會權限之一。而常見需要用到管理費的共用部分包含:電梯的保養、花園的維護、樓梯間的清潔、地下停車場的管理等等。
另外,如果社區公共空間有漏水、照明不足等等問題,這也是管委會要負責修繕,費用會由社區全體住戶共同分攤或是直接由管理費、社區公共基金支出。舉例來說,如果家中出現漏水,而漏水的原因是公用水管破裂,那麼在管委會權限下,就應該要負責修繕事宜;如過漏水的原因是私用水管線破裂,那麼修繕費用就要自行負擔。
社區內的共用空間,如果出租供商業使用的話,期間的財務、空間利用問題等等,亦事是屬於管委會權限,須統一由管委會負責主持協調,以保障全體住戶的權益。
雖然法律無明文規定管委會要處理住戶們之間的糾紛,不過,如果管委會規約中有賦予管委會權限「協調住戶糾紛」,那管委會就要依規約幫助戶解決糾紛;但如果規約沒有給予管委會協調住戶糾紛的權限,管委會則可以自行決定要不要介入住戶糾紛。所以,無論是購屋自住或是租屋,建議在入住社區前要先瞭解該社區管委會權限範圍,以免遇到問題時求助無門。
每個公寓大廈社區都有自己的自治權,社區中有很多大小事務會由住戶們共同決定,例如:物業管理公司要用哪一間、外牆要刷什麼顏色、養寵物的規範、假日是否能施工、訪客進出是否一定要登記等等,一旦經由住戶大會表決通過後,管委會就有責任去執行相關的決議。
不過,由於管委會僅是「民間組織」,並不具備公權力可以對住戶罰款,或限制住戶使用其財產的權利,若是強制執行有可能會因侵犯他人的財產權而吃上官司!合法的程序,應該由管委會報請主管機關,再經由主管機關來執行罰鍰處分。當然,現實中還是會有不少管委會,為了要讓決議的事項在執行上更有效率,私自採用罰款的方式來執行一些政策。
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有好的管委會管理社區,在衛生、安全及保養更新方面就會比較好,另外,有些管會會定期舉辦活動,活絡整體社區的氣氛、增加住戶間交流的機會。管委會算是社區的第一道門線,平時有在維護管理得社區能提高居住品質,房價就能維持在一定水準。
取得報備證明後的社區,可以用「管理委員會」的名義向金融機構申請開立「專戶」,用以存放社區管理費或公共基金,除了可避免用個人戶頭存放而遭盜用的風險,存放在銀行專戶的公共基金或管理費每年給付的利息,依法還可以免納所得稅。
雖然目前法律並無明文允許或限制公共基金投資使用的規範,但主管機關建議「不宜」將公基金作投資使用,因此,原則上管委會是不能擅自將專戶中的資金拿去投資金融商品,不過,假如投資行為是經由所有區分所有權人和管委會都同意,也並非不可行,只是投資獲利或是損失的風險,將由社區全體住戶共同承擔。
近年來各級政府單位都將有報備的「管委會」列為補助對象,補助內容包含:電梯裝設、房屋健檢、建築修繕、廣告物美化等等。這些公部門資源不僅可以協助分攤社區經營成本,更可以完善社區之居住機能。
如果社區已經年逾 30 年以上,管委會可以協助依照《都市更新會設立管理及解散辦法》之規定,設立都市更新會辦理老舊大樓之都更重建。
管委會對外可以代表全體社區,所以若有糾紛,是可以以管委會的名義提起訴訟。例如:有住戶有嚴重管理費或相關分攤費用欠繳的問題,管理委員會如果有取得合法報備證明,那就可以以「OO管委會」的名義對該住戶提起訴訟進行債務之追討!
有管委會的住宅大樓,通常都會聘請管理員,除了門禁和出入訪客的管理外,管理員還會負責代收信件和包裹,讓朝九晚五的上班族、上課族出門在外也都不用擔心沒人收件,網購和退貨都方便。
每個社區都會有不同的車位使用權配置規定,有些是私人車位直接購買,有些則是透過抽籤出租的方式安排,無論哪種方式,都可以讓住戶可以不用擔心車位被隨意佔用,更可以減少社區內的停車權糾紛。
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有成立管委會的社區,都會收取「管理費」,一般採月繳的方式,而每戶須繳納的金額,會依據所有權狀上登記的坪數計價,也就是說持有的坪數越大,要繳的管理費也會越多。舉例來說:果仁家小編家的所有權狀是登記 14 坪,目前社區大樓的管理費是 50 / 坪,小編每個月要繳納的管理費為 700 元。
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公寓大廈的管委會委員會由住戶選的區分所有權擔任,如果選出來的委員不負責或是做事消極,就會影響到社區管理的品質。例如:果仁家小編所居住的社區,屋齡已經有 29 年,社區中的有一半的區分所有權人不居住於此地,而居住在此地的區分所有權人多半年事已高,所以管委會的成員對公共事務的處理態度往往較為消極。
除此之外,有些社區規模大、戶數多,人流出入複雜,如果管委會人員安排不夠充足,就會有居住安全的疑慮。
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有些管委會不僅會限制住戶裝潢、寵物飼養、停車等規定,甚至祭出強硬的罰款手段!如果住戶發現管委會有過度擴大自身權限的情形,記得可以參考《公寓大廈管理條例》等相關懲處規定爭取自身權益,以避免管理委員越權侵犯住戶居住權。
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管委會是處理公寓大廈社區公共事務的重要組織,管委會成立至少要有 3 名成員,管委會成立的時間,須由起造人 (建商)在 3 個月內以召集人的身份,幫社區成立管委會,而管委會成立流程及運作主要有以下 3 個重點:
有關管委會權限的內容,大致可分為 4 大項:
一個社區管委會的好壞,會影響整個社區的居住品質及房價,無論是購入新屋還是租屋,在入住前,最好能打聽一下,該社區管委會的組成及權限內容有哪些。除此之外,也別忘了要了解公寓大廈規約有哪些內容。
過去曾有新聞報導指出,有房客租屋簽約時,不知該社區有禁養寵物的規定,隨後導致該房客因為毛小孩問題而無法入住。雖然目前政府擬修法讓社區不得禁養寵物,不過對於養寵物的規範,各個社區仍有不同的規章,管委會是具有自治權的民間團體,區分所有權人可以共同決定很多事,所以,買房或租房前,先了解管委會和社區規章,是很重要的前置工作喔!
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