屋主在委託房仲賣房時，通常可以選擇簽訂兩種契約：一是「專任委託銷售契約書」，簡稱「專任約」；另一種是「一般委託銷售契約書」，簡稱「一般約」。這兩種契約有什麼不同？是否存在風險或陷阱？本文將整理一般約、專任約兩者差異、怎麼選？以及兩者優缺點與專任約要留意的 4 大陷阱，給各位讀者參考。
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房仲一般約介紹
房仲一般約，全名是「一般委託銷售契約書」，是屋主在委託房仲業者賣房時簽訂的另一種契約形式。與專任約相比，一般約的限制較為寬鬆，屋主在契約期間可同時與多位房仲簽訂委託合約，讓多家房仲同時銷售同一間房屋。此外，屋主若透過其他管道自行出售，也不會違約。
簡單來說，一般約允許多位房仲共同推廣銷售同一物件，因此買方在看屋時，可能會遇到不同房仲帶看同一間房屋的情況。而對於屋主來說，雖然會感覺帶看量較多，但實際上可能有不少買家是重複帶看的。
房仲一般約優缺點
一般約的優點
有關與房仲簽訂一般約的優點，大致有以下 4 點：
- 屋主可以委託多家房仲賣房，或自行找尋買家
- 房屋曝光度較高，因此看房的人也較多
- 沒有房屋底價限制，有機會賣到高價
- 不會有出價達底價就成交的狀況，屋主反悔也不用支付違約賠償房仲
一般約的缺點
有關與房仲簽訂一般約的缺點，大致有以下 4 點：
- 房仲可能不會積極銷售，導致銷售期較長，或未能如期售出
- 屋主需要花較多時間與多位房仲溝通、接洽
- 進出房子的人員較多且複雜，房屋有損壞，難以釐清責任，屋主若仍住屋內，隱私性極低
- 價格混亂，也有可能因多位房仲為爭取成交，最後價格越賣越低
房仲專任約介紹
房仲專任約，全名為「專任委託銷售契約書」，簽訂後，屋主在契約期間內，只能將房屋委託給單一房仲業者銷售，不得同時委託其他房仲銷售該房屋。
此外，即便有買家透過其他管道（如親友介紹、社區管理員或住戶）直接聯絡到屋主，屋主也不得自行出售，否則將構成違約，需支付違約金予簽訂契約的房仲業者。
簡而言之，專任約的房屋銷售由單一房仲全權負責，所有與買方或賣方的接洽與溝通，皆透過這位房仲進行。
房仲專任約優缺點
有關一般約和專任約的差別，可以從各別的優點和缺點來看，詳細資訊整理如下：
專任約的優點
有關與房仲簽訂專任約的優點，大致有以下 5 點：
- 房仲會優先帶看、較積極銷售，並且深入了解屋況和屋主需求
- 單一聯繫窗口，買賣雙方可省去較多時間溝通和接洽
- 部分房仲業者會協助整理屋況，增加房屋成交的機會
- 由單一仲介帶看，進出房屋的人員較好掌控
- 房屋售價較不混亂，不會有一屋二賣或是多賣的問題
專任約的缺點
有關與房仲簽訂專任約的缺點，大致有以下 5 點：
- 曝光度較少，遇到態度較不積極的房仲會影響成交率
- 委託銷售期間，若屋主自行找到買家，須支付違約金與委託售屋的仲介
- 銷售情況和客戶資訊皆掌握在單一仲介手中，銷售情況和客戶資訊容易被引導或誤判
- 若有專任約底價限制，有人喊價的金額到達底價，可怖通知屋主就成交並代收訂金，屋主無反悔機會
- 屋主若因房仲售屋狀況不佳想終止合約，可能遇到房仲拖延還屋，或假造買方以底價成交，逼迫屋主毀約賠償違約金
專任約 4 大陷阱要留意！
從專任約與一般約的優缺點比較來看，專任約似乎擁有更多的優勢。然而在實務操作中，與房仲簽訂專任約時，其實隱藏著一些潛在的風險與陷阱。接下來，我們將介紹房仲專任約可能帶來的問題，幫助屋主在簽約前做好萬全準備。
專任約陷阱（1）簽訂專任約比較有利？
多數房仲通常會建議屋主簽訂專任約，並強調「專任約能更快賣出房屋」，但實際上，房屋能否順利售出，關鍵在於房屋的條件是否符合市場需求，以及是否有足夠的潛在買家，而是否簽訂專任約的影響力並沒有那麼大。
在實務操作中，簽訂專任約並不一定對房屋銷售更有幫助，反而容易衍生糾紛。如果屋主只是希望簡化過程、不想與多位房仲合作，或擔心房屋在銷售過程中發生損壞而無法明確責任歸屬，那麼選擇專任約或許是一種解決方式。
但如果沒有特別需求或仍在猶豫，建議優先考慮一般約；如果一般約無法達成銷售目標，再評估是否與房仲簽訂專任約比較妥當。
專任約陷阱（2）仲介的說的和契約內容不一樣？
由於多數房仲更偏好屋主簽訂專任約，經常出現屋主本想簽訂一般約，卻在不知情的情況下簽了專任約，從而落入專任約的限制中。為了避免陷入專任約的陷阱，學會辨別專任約與一般約顯得格外重要。
其實，辨別專任約和一般約並不困難。若契約內容中包含「委託期間內不得自行出售或另行委託他人進行相同仲介行為」等類似條款，就表示這是專任約；反之，若契約中沒有此類限制條款，則可確定是一般約。
除了可能被誤導簽訂專任約外，有些房仲在勸說屋主簽約時，口頭描述與實際契約內容不一致的情況也時有發生。為了保障自身權益，屋主在簽訂委託銷售契約書時，務必仔細閱讀契約條款，確認內容與自己的需求相符。
如果發現房仲的口頭說明與契約書內容存在差異，一定要多次確認，並要求房仲將口頭保證的內容寫入契約書中，並簽名確認，以免日後發生爭議。
專任約陷阱（3）仲介要求放棄契約審閱權？
根據《消費者保護法》的規定，一般約與專任約的委託銷售契約書都屬於「定型化契約」，因此消費者依法享有至少 3 天的審閱期。然而部分房仲為了迅速取得委託銷售契約，可能會要求屋主自願放棄這段審閱期。
審閱期是法律賦予消費者充分了解契約內容的權利，確保簽訂前可以詳讀契約條款。如果消費者認為自己已完全理解契約內容與義務，主動放棄審閱期也是允許的。
但需要注意的是，一旦在「自願放棄審閱效力」欄位簽名後，若日後發生糾紛，除非契約內容存在顯失公平或簽訂過程中有重大瑕疵，否則消費者無法再以未給予審閱期為由，主張契約無效。
儘管審閱契約書可能令人感到繁瑣，但為了保障自身權益，尤其專任約對屋主有較多限制，建議屋主將契約書帶回家仔細審閱至少 3 天，全面了解自身的權利與義務。
如果對契約內容有疑問，應向房仲確認或尋求法律專業建議再做決定。隨意拋棄審閱期簽字，極有可能讓屋主陷入房仲設下的陷阱而不自知，後果得不償失。
專任約陷阱（4）簽約後反悔可否提前終止委託契約？
有些人在與房仲簽訂專任約時，未充分了解「專任委託銷售契約書」的細節，包括其優缺點，導致在簽約完成後可能感到後悔，甚至希望提前終止委託銷售契約。然而，提前終止專任約並非完全由屋主自行決定，相關規定需參照《不動產委託銷售契約書範本》第 10 條及第 11 條。
根據法規，無論是專任約還是一般約，一旦委託銷售契約成立，屋主（即委託人）不能單方面變更或終止契約。若屋主簽約後反悔，除非房仲同意解約，否則房仲有權依契約要求屋主支付違約金。因此，簽訂專任約後的反悔可能會帶來違約賠償的風險。
專任約相比一般約，對屋主的限制更加嚴格。因此，在簽署專任約之前，務必要慎重考慮，充分了解契約內容與相關條款，避免在簽約後才發現自身權益受限，進退兩難的情況。審慎評估需求與契約內容，才能降低落入房仲陷阱或因解約而損失的風險。
一般約、專任怎麼選？
所謂「術業有專攻」，透過專業房仲人員協助銷售房屋確實能省去不少麻煩，但是否要簽訂專任約仍需謹慎考量。
若決定簽訂專任約，建議將契約期限設為不超過 3 個月，以避免在契約期間內出現其他管道介紹的買家時，卻因契約限制無法自行出售。
此外，也可先採取一般約的方式，讓多位房仲業者試賣，觀察其積極度與專業度。如果在一般約的契約期間內未順利售出房屋，再選擇其中合作度與表現較佳的房仲業務簽訂專任約。如此，不僅能提高賣屋效率，也可避免因契約限制造成不必要的麻煩。
一般約、專任約優缺點一覽表：總結
最後將本文重點整理如下，以及優缺點一覽表給大家參考：
- 專任約：要求契約期間只能委託單一房仲銷售，若屋主自行賣房可能觸及違約。
- 一般約：限制較少，屋主可委託多位房仲並自行銷售。
專任約優點包括房仲銷售積極、物件資訊集中管理，但限制多、易生糾紛，且實務上成效與一般約無顯著差異。常見問題有：簽專任約後自行找到買家需賠違約金，或被要求放棄契約審閱權，事後權益難以保障。
建議屋主如果沒有特殊需求，應優先選擇一般約；若選專任約，務必審慎確認條款內容，避免落入限制與陷阱，才能順利完成房屋交易並保障自身權益。
| 類型 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|
| 專任約 | – 房仲優先帶看，較積極銷售，並深入了解屋況和需求 – 單一聯繫窗口，買賣雙方省時省力 – 部分房仲協助整理屋況，增加成交機會 – 進出房屋人員較好掌控 – 房屋售價較穩定，避免一屋多賣問題 |
– 曝光度較低，遇不積極房仲影響成交率 – 屋主自行找到買家仍需支付違約金 – 銷售情況被單一房仲掌控，可能遭誤判 – 有底價限制可能無法反悔，仲介可代收訂金 – 若需解約，可能遭遇房仲拖延或假造成交迫使毀約 |
| 一般約 | – 可委託多家房仲，或自行找買家 – 曝光度高，看房人數多 – 無底價限制，有機會賣高價 – 出價達底價仍可反悔且無需賠償違約金 |
– 房仲銷售積極性低，可能導致銷售期延長 – 屋主需與多位房仲溝通，耗時較多 – 看房人員複雜，損壞責任難釐清，隱私性低 – 價格混亂，可能因房仲競爭越賣越低 |
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