預售屋紅單禁止換約轉售、房地合一稅2.0內容整理-2022

近期備受討論的預售屋議題,無非是「預售屋紅單禁止換約、轉讓」,以及「預售屋紅單交易將課房地合一稅 2.0」。而政府為加大打炒房的力度,日前也通過《平均地權條例》的修正草案。本篇文章將整理預售屋紅單禁止換約轉售,以及紅單交易將課稅的相關內容,給有需要的朋友參考。

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預售屋紅單禁止換約轉售:介紹

預售屋紅單是什麼?

在介紹預售屋紅單禁止換約轉售的內容前,先來淺聊何謂「預售屋紅單」?「紅單」是預售屋建案的「買賣預約單」,但在法律上沒有實質意義,可以說是購買預售屋的「資格」而已。

因為法律規定預售屋在拿到建築執照前不能公開銷售,所以建商會先讓民眾以「預約」的方式,保留預售屋的優先購買權,而「紅單」就是證明「購買資格」的單據。

(來源:公視)

預售屋紅單禁止換約轉售

行政院在 2021 年 7 月 1 日起就禁止預售屋紅單轉讓,而在 4 月 7 日通過的《平均地權條例》修正草案中,也強調除非特殊情形,否則預售屋紅單禁止轉讓或換約,並先後發起 5 次預售屋聯合稽查活動,盡力圍堵預售屋炒作。

《平均地權條例》修法限制預售屋、新建成屋轉售

在《平均地權條例》第一條修法內容,就指出除非特殊情形,否則不能將預售屋紅單、新成屋買賣契約轉讓或換約,建商也不能協助契約的轉讓或轉售,違規者將以戶棟處罰 50 萬~300 萬元,大力限制紅單交易轉讓。

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而行政院提及的,可將預售屋紅單轉讓換約的特殊情形,是指買受人須是配偶、直系或二親等內旁系血親,以及買受人在簽約後因受強制執行、重病長期療養、非自願失業,或重大變故導致無法付款,向縣市政府申報核准後,可以不受「預售屋禁止換約轉讓」的限制。

修法原文如下:

預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形外,不得讓與或轉售第三人;建商也不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。

但直到今年 3 月的稽查行動,仍有預售屋轉售行為,行政院表示被查獲之後除了罰款還要課稅,因為預售屋紅單交易皆視為「財產交易所得」,會納入綜合所得課稅。

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預售屋紅單將課房地合一稅2.0

內政部目前已認定預售屋紅單交易的標的物是「預售屋」,而預售屋是實體物權與債權的移轉,所以是不動產交易。因此預售屋紅單交易將等同預售屋交易,會課徵房地合一稅 2.0,最高將課交易所得的 45%。

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房地合一稅2.0:課徵範圍

在去年推出的房地合一稅 2.0 中,修正原本的課稅漏洞,接下來將繼續介紹「房地合一稅 2.0」與舊制的差別,讓大家對內容更了解。

房地合一稅 2.0 的課稅範圍主要可分為 2 類,第一類是交易屬於預售屋交易、預售屋基地;第二類是交易持股,或出資額超過半數的營利事業股份(或出資額),都需要課徵房地合一稅 2.0。

  • 交易預售屋、預售屋基地
  • 交易持股、出資額過半數的營利事業的股份、出資額,且該營利事業股權、出資額價值 50% 以上由國內房地構成。

房地合一 2.0:五大修正

與舊制相比,房地合一稅 2.0 也做出 5 個主要修正,包含短期套利者將課重稅、法人比照個人課稅、跨大房地課稅範、土地漲價總數設上限,以及 5 種交易不受影響。

  • 短期套利者課重稅
  • 法人比照個人課稅
  • 擴大房地課稅範圍
  • 土地漲價總數設上限
  • 5 種交易不受影響

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1、短期套利者將課重稅

在房地合一稅 2.0 裡,針對境內與境外人士,以及持有時間也有不同適用稅率,像是境內居住者若持有時間在 2 年內,課稅率為 45%,若是持有時間在 2~5 年,稅率則是 35%,更詳細的持有時間與稅率表格可以參考下方表格。

  房地合一稅 2.0 房地合一稅舊制
交易時間 2021 年 7 月起 2016 年到 2021 年 7 月前
持有時間與稅率(境內)
  • 兩年內:45%
  • 二到五年內:35%
  • 五到十年內:20%
  • 十年以上:15%
  • 一年內:45%
  • 一到兩年內:35%
  • 二到十年內:20%
  • 十年以上:15%
持有時間與稅率(境外)
  • 兩年內:45%
  • 超過兩年:35%
  • 一年內:45%
  • 超過一年:35%

(房地合一稅 2.0 稅率,來源:財政部)

2、法人比照個人課稅

在房地合一稅 2.0 裡,法人也將比照個人課稅,避免個人藉由設立營利事業短期交易來避稅,而營利事業依持有期間不同而有 45% 與 35% 的稅率。

3、擴大房地課稅範

房地合一稅 2.0 裡增列 2 項課稅標準,以防止透過移轉型態來避稅。第 1 項標準是「交易預售屋及其坐落基地」,第 2 項是「交易持股 / 出資額過半數營利事業的股份 / 出資額,且該營利事業股權 / 出資額,價值 50% 以上是由我國境內房地構成」

  • 交易預售屋及其坐落基地
  • 交易持股 / 出資額過半數營利事業的股份 / 出資額,且該營利事業股權 / 出資額,價值 50% 以上是由我國境內房地構成

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4、土地漲價總數設上限

房地合一稅 2.0 的第四項修正,是幫土地漲價總數設上限,防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅。

5、五種交易不受影響

房地合一稅 2.0 的第五項修正,是標明 5 種交易不受影響,維持相同稅率,細項如下:

(1)維持稅率 20% 的交易類型

  • 個人及營利事業非自願因素(如職、房地遭強制執行)交易
  • 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
  • 個人及營利事業參與都更或老重建取得房地後第一次移轉
  • 營利事業興建房屋完成後第一次移轉

(2)維持稅率 10%

  • 自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)

(房地合一稅 2.0 修正,來源:財政部)

房地合一稅2.0:營利事業交易適用稅率

最後也幫大家整理房地合一稅 2.0 關於營利事業交易適用稅率,大家可以事先確認自己在哪個級距呦。

  房地合一 2.0 房地合一稅舊制
交易時間 2021 年 7 月起 2016 年到 2021 年 7 月前
持有時間與稅率(境內)
  • 兩年內:45%
  • 二到五年內:35%
  • 五年以上:20%
  • 一率 20%
持有時間與稅率(境外)
  • 兩年內:45%
  • 超過兩年:35%
  • 一年內:45%
  • 超過一年:35%
申報方法 分開計稅、合併申報 計稅、申報均合併辦理

(來源:財政部)

預售屋紅單交易將課房地合一稅2.0:總結

以上關於預售屋紅單禁止轉讓換約,以及紅單交易將課徵房地合一稅的資訊提供給大家參考,大家別忘記之後紅單交易也要繳稅囉!

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