近期日圓貶值，赴日旅遊和購買日貨的人也漸增，而在台灣房價高漲、打房政策的驅動下，有越來越多高資產客戶開始選擇赴日本買房投資。本篇文章將介紹關於日本買房條件、貸款、費用和注意事項有哪些，帶大家一同窺探日本買房投資的神秘面紗！
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多數的國家都會設定一些外國人買房的限制條件，保障自己本國國民的權益，相信對日本買房有興趣的人，一定會想知道外國人在日本買房條件有哪些？
以目前來說，日本政府並沒有限制外國人購買日本房地產，所以，即使是沒有日本居留證的台灣人一樣可以在日本買房，並擁有日本房地的財產權，而財產權也沒有時間限制，它可以繼承和自由買賣，另外，在稅負的部分，日本人和外國人在購買時要繳的稅沒有不同。
多數人在計劃在日本買房時，常會遇到的問題是：「台灣人在日本買房究竟該如何貸款？」由於目前大部分的日系銀行並無提供貸款給「非居住在日本的外國人」，所以，如果目前現居台灣的人想在日本買房，則需透過日本台灣體系的銀行來貸款。而現居於日本的台灣人，則依照其所持的簽證類別，而有不同的貸款條件。
以下介紹台灣人在日本買房時，不同身分別該如何在日本貸款：
現居台灣的台灣人若想在日本買房貸款，多半需透過台灣體系銀行 (少數的日本銀行可接受外國人的房貸申請)，但多數銀行只承作位於東京的物件，少數銀行可接受位於大阪的物件。
而在申請日本房屋貸款前，需要確認的貸款條件如下：
貸款條件1. 房屋屋齡在 20 年以內
貸款條件2. 房屋的成交價須 3,500 萬日圓以上
貸款條件3. 貸款成數約為成交價的 5~7 成
貸款條件4. 貸款年限為 15~25 年，以本息攤還
貸款條件5. 無寬限期
貸款條件6. 年收入 100 萬台幣 (以國稅局的資料為準)
※ 以上資訊僅供參考，詳細的貸款條件、利率依照各個銀行規定為準。
有關寬限期的介紹，請看：寬限期是什麼意思？期限與優缺點
下表為提供台灣人進行購屋貸款的日本台灣體系銀行，以及可申辦房貸的物件所在地的資訊：
| 日本台灣體系銀行 | 東京 | 大阪 |
| 台灣銀行 | V |
|
| 第一銀行 | V |
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| 兆豐銀行 | V | V |
| 中國信託 | V | V |
| 彰化銀行 | V |
|
| 台新銀行 | V |
|
| 玉山銀行 | V |
|
資料來源：信義房屋日本事業部
現居日本的台灣人要向日本銀行申請購屋貸款，通常申請者已經在日本居住中長期，也就是目前持有日本中長期簽證的人。日本銀行對於現居日本的居民放貸，會根據申請者所持有的簽證類別，而有不同的貸款限制條件。
大部分的日本銀行皆願意提供貸款給有永住權者，且審查條件跟一般的日本國民差不多。
目前僅有部分日本銀行願意提供貸款，一般只要通過信用審查即可貸款。
通常持有留學等其他簽證者並無穩定收入，因此多數銀行不會核准貸款。
從上述可知，除了「持有永住權的外國人」，持其他種簽證的外國人想要在日本申請購屋貸款並不容易，因此，建議台灣人可以直接考慮找台灣體系銀行申請貸款，會較容易一些。
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在日本買房所需支付的費用和稅金，可依據「購屋時」、「付清尾款時」、「房產移交後」和「持有房屋時」分別來看：
以上就是日本買房所需負擔的費用和稅金，基本上需負擔的費用和稅金項目，和在台灣買房差不多 (台灣的不動產登記制度是建立於日治時期)。
接下來，每年要繳納的費用就是固定資產稅 (房屋稅)—不動產價值的 1.4% 和都市計畫稅 (地價稅)—不動產價值的 0.3%，以及公寓管理費和維護費等等其他費用。如果有出租，每年 2 月中旬至 3 月中旬要申報「所得稅」，所得稅率約 5%~45%，採 7 階段制的累進稅率 (請參考下表)。
| 階段 | 課稅所得金額 | 稅率 |
| 1 | 1,000~1,949,000日圓 | 5% |
| 2 | 1,950,000~3,299,000日圓 | 10% |
| 3 | 3,300,000~6,949,000日圓 | 20% |
| 4 | 6,950,000~8,999,000日圓 | 23% |
| 5 | 9,000,000~17,999,000日圓 | 33% |
| 6 | 18,000,000~39,999,000日圓 | 40% |
| 7 | 40,000,000日圓以上 | 45% |
資料來源：日本國稅廳
看完日本買房條件、貸款、費用和稅金的資訊後，接下來整理日本買房和台灣不同的 6 大注意事項供大家參考：
在台灣買房時，房屋所有權狀所登記的面積會包含公設 (如電梯、大廳、樓梯間和中庭花園等等共用空間)，以一個 14 坪的房子來看，室內坪數可能不到 10 坪。但日本買房時，公設和陽台不包含在銷售面積，標示的面積是指室內的專有面積，所以，即使公設比超高也不會影響房價總價，只會影響後續繳交的管理費多寡。
另外，在日本陽台是逃生用的平台，亦屬於公用部分，因此規定所有建築皆須於陽台裝設逃生裝置，以及一敲便可擊破的防火隔板以利逃生，而住戶也有義務保持陽台的整潔乾淨，且禁止堆放雜物。
台灣的買房仲介費，行情上是賣方收取成交價的 4%，買方收取 1%~2%，但在日本買房，如果是新屋就不會有仲介費，而中古屋的買賣仲介費收取方式如下表：
| 房屋買賣成交價格 | 仲介費 |
| 200 萬日圓以下 | 房屋價格 5%＋消費稅 |
| 200 萬日圓以上～400 萬日圓以下 | 房屋價格 4% + 2萬日圓＋消費稅 |
| 400 萬日圓以上 | 房屋價格 3% + 6萬日圓＋消費稅 |
※ 一般日本買房價格都會超過 400萬日圓，僅有少數偏鄉地區的房子會低於 400 萬日圓。
從上表可發現，日本買房仲介費的算法，基本上是依據成交價格分級收費，而收費方式是採「固定手續費 (0~6萬日圓) 外加成交價抽成 (3%~5%)」，而消費稅的部分則另外加入。
假設小娟在日本買了 3,000 萬日圓 (約 670 萬台幣) 的公寓，仲介費的金額為：
【（3,000萬日圓 × 3% ＋60,000日圓）＋消費稅 (96,000萬日圓)】＝ 1,056,000日圓 ＝ 232,000台幣 (匯率以 0.22 計算)
※ 消費稅稅率：2019 年 10 月 1 日起調整為 10%。
在台灣買新成屋，交屋時多半都是空屋，所以需要另外花一筆裝潢費；日本買房新屋，交屋時多半是會帶裝潢，屋主只要另行添購家具即可。
和台灣一樣，日本公寓大樓每個月會收取管理費，但不同的是，在日本還必須另外繳交「修繕費」（修繕積立金しゅうぜんつみたてきん），以東京來說，兩者合計每月約 2~3萬日圓。該費用是用於大樓定期整修，這也是為何日本的公寓大樓外表都很乾淨美觀。公寓大樓會隨著屋齡增長，修繕費用也會相對增加，因此在日本買房時，一定要詢問每月修繕費用的金額。
台灣近期為了打房、避免投資客炒作，對於短期出售房地都會課徵重稅 (房地合一稅)。而日本不動產出售的稅制規定，和台灣也很相似，日本在房地出售時會課徵「讓渡所得稅」。對於持有 5 年內出售房產會需要繳納 30.63%,；持有 5~10年內出售稅率為 15.315%,；若持有 10 年以上出售，6,000 萬日圓以下的房產稅率為10.21%，6,000 萬日圓以上的房產, 稅率為15.315%。
不動產投資獲利的基礎就是地段、區位，這是最重要的！日本買房盡量要選擇較熱門的「東京 23 區內的物件」避免郊區的物件，就不容易發生租不掉或賣不掉的情況。
有關東京目前房市投資較熱門的排名前 10 地區請參閱下表：
| 排名 | 地區 |
| 1 | 澀谷區 |
| 2 | 目黑區 |
| 3 | 千代田區 |
| 4 | 港區 |
| 5 | 中野區 |
| 6 | 品川區 |
| 7 | 世田谷區 |
| 8 | 中央區 |
| 9 | 新宿區 |
| 10 | 杉並區 |
資料來源：MATCHA
有關日本買房條件，在購買人的身分上，並無任何限制，即使是居住在台灣、沒有日本居留證的台灣人一樣可以購買。
而日本買房貸款條件部分，沒有日本居留證的台灣人僅能透過日本台灣體系的銀行進行貸款，而貸款相關條件如下：
若是持有日本永久居留證的台灣人想在日本買房貸款，貸款條件一般可以比照日本國民；但若是持有工作簽證、學生簽證或其他簽證，能申辦房貸的日本銀行就很少，甚至幾乎沒有，所以僅能比照沒有日本居留證的台灣人買房的方式辦理。
由於台灣的不動產登記和稅制是源於日本，所以，在日本買房要繳的費用和稅金項目和台灣相去不遠，包含：
和在台灣買房相比，日本買房自然有些地方與台灣不同，因此需要特別注意，以下為本篇文章整理的日本買房 6 大注意事項：
投資一定有風險，買房地產也並非穩賺不賠，不過，房地產有保值的特性，再加上還有自住的功能在，是許多有錢人會選擇的投資商品之一。日本因少子化問題加劇，近年來空屋率也逐漸上升，而台灣也是有相似的狀況，但相比台灣，日本有著政治穩定、生活機能良好的優勢，選擇在東京置產，或許會比在台北置產更好。
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