日本買房條件有哪些？日本買房貸款、費用和注意事項看這裡！ - 果仁家

近期日圓貶值，赴日旅遊和購買日貨的人也漸增，而在台灣房價高漲、打房政策的驅動下，有越來越多高資產客戶開始選擇赴日本買房投資。本篇文章將介紹關於日本買房條件、貸款、費用和注意事項有哪些，帶大家一同窺探日本買房投資的神秘面紗！

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日本買房身分條件

購買人無身分條件限制

多數的國家都會設定一些外國人買房的限制條件，保障自己本國國民的權益，相信對日本買房有興趣的人，一定會想知道外國人在日本買房條件有哪些？

以目前來說，日本政府並沒有限制外國人購買日本房地產，所以，即使是沒有日本居留證的台灣人一樣可以在日本買房，並擁有日本房地的財產權，而財產權也沒有時間限制，它可以繼承和自由買賣，另外，在稅負的部分，日本人和外國人在購買時要繳的稅沒有不同。

日本買房貸款條件

多數人在計劃在日本買房時，常會遇到的問題是：「台灣人在日本買房究竟該如何貸款？」由於目前大部分的日系銀行並無提供貸款給「非居住在日本的外國人」，所以，如果目前現居台灣的人想在日本買房，則需透過日本台灣體系的銀行來貸款。而現居於日本的台灣人，則依照其所持的簽證類別，而有不同的貸款條件。

以下介紹台灣人在日本買房時，不同身分別該如何在日本貸款：

住在台灣想在日本買房貸款

現居台灣的台灣人若想在日本買房貸款，多半需透過台灣體系銀行 (少數的日本銀行可接受外國人的房貸申請)，但多數銀行只承作位於東京的物件，少數銀行可接受位於大阪的物件。

而在申請日本房屋貸款前，需要確認的貸款條件如下：

貸款條件1. 房屋屋齡在 20 年以內

貸款條件2. 房屋的成交價須 3,500 萬日圓以上

貸款條件3. 貸款成數約為成交價的 5~7 成

貸款條件4. 貸款年限為 15~25 年，以本息攤還

貸款條件5. 無寬限期

貸款條件6. 年收入 100 萬台幣 (以國稅局的資料為準)

※ 以上資訊僅供參考，詳細的貸款條件、利率依照各個銀行規定為準。

有關寬限期的介紹，請看：寬限期是什麼意思？期限與優缺點

下表為提供台灣人進行購屋貸款的日本台灣體系銀行，以及可申辦房貸的物件所在地的資訊：

日本台灣體系銀行	東京	大阪
台灣銀行	V
第一銀行	V
兆豐銀行	V	V
中國信託	V	V
彰化銀行	V
台新銀行	V
玉山銀行	V

資料來源：信義房屋日本事業部

住在日本想在日本買房貸款

現居日本的台灣人要向日本銀行申請購屋貸款，通常申請者已經在日本居住中長期，也就是目前持有日本中長期簽證的人。日本銀行對於現居日本的居民放貸，會根據申請者所持有的簽證類別，而有不同的貸款限制條件。

持有永住權者 (有永久居留證者)

大部分的日本銀行皆願意提供貸款給有永住權者，且審查條件跟一般的日本國民差不多。

持有工作簽證者

目前僅有部分日本銀行願意提供貸款，一般只要通過信用審查即可貸款。

持有留學等其他簽證者

通常持有留學等其他簽證者並無穩定收入，因此多數銀行不會核准貸款。

從上述可知，除了「持有永住權的外國人」，持其他種簽證的外國人想要在日本申請購屋貸款並不容易，因此，建議台灣人可以直接考慮找台灣體系銀行申請貸款，會較容易一些。

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日本買房費用和稅金

在日本買房所需支付的費用和稅金，可依據「購屋時」、「付清尾款時」、「房產移交後」和「持有房屋時」分別來看：

購屋時的費用和稅金

印花稅 (印紙稅)
頭期款：約成交價的 10%~20%。

付清尾款時的費用和稅金

剩餘的尾款費用
契稅 (不動產取得稅)
地價稅 (都市計畫稅)
修繕預備金：公寓大樓每個月需繳修繕費用，有些會一次先收部分預備金約 20萬~40萬日圓。
登記規費 (登錄免許稅)：登記不動產所有權的規費
仲介手續費 (仲介手数料)：3% 的房產價格 + 6萬日圓 + 消費稅
司法代書的費用：執行所有權轉讓以及必要的相關登錄的費用，約 100,000 日圓左右。(確切的金額會因為房產種類、登錄手續的資金和複雜度而有所不同)
消費稅：房產價值的 8%，新屋和中古屋都要徵收，但不包括土地 (此消費稅通常包含在售價內)

房產移交後的費用和稅金

房地產購買稅：大約在日本買房後的 3~6 個月之後，負責的稅收機關會寄送納稅的相關文件。
災害預防保險

以上就是日本買房所需負擔的費用和稅金，基本上需負擔的費用和稅金項目，和在台灣買房差不多 (台灣的不動產登記制度是建立於日治時期)。

接下來，每年要繳納的費用就是固定資產稅 (房屋稅)—不動產價值的 1.4% 和都市計畫稅 (地價稅)—不動產價值的 0.3%，以及公寓管理費和維護費等等其他費用。如果有出租，每年 2 月中旬至 3 月中旬要申報「所得稅」，所得稅率約 5%~45%，採 7 階段制的累進稅率 (請參考下表)。

階段	課稅所得金額	稅率
1	1,000~1,949,000日圓	5%
2	1,950,000~3,299,000日圓	10%
3	3,300,000~6,949,000日圓	20%
4	6,950,000~8,999,000日圓	23%
5	9,000,000~17,999,000日圓	33%
6	18,000,000~39,999,000日圓	40%
7	40,000,000日圓以上	45%

資料來源：日本國稅廳

日本買房注意事項

看完日本買房條件、貸款、費用和稅金的資訊後，接下來整理日本買房和台灣不同的 6 大注意事項供大家參考：

注意事項一、日本房屋標示的面積不包含公設

在台灣買房時，房屋所有權狀所登記的面積會包含公設 (如電梯、大廳、樓梯間和中庭花園等等共用空間)，以一個 14 坪的房子來看，室內坪數可能不到 10 坪。但日本買房時，公設和陽台不包含在銷售面積，標示的面積是指室內的專有面積，所以，即使公設比超高也不會影響房價總價，只會影響後續繳交的管理費多寡。

另外，在日本陽台是逃生用的平台，亦屬於公用部分，因此規定所有建築皆須於陽台裝設逃生裝置，以及一敲便可擊破的防火隔板以利逃生，而住戶也有義務保持陽台的整潔乾淨，且禁止堆放雜物。

注意事項二、日本中古屋仲介費算法特殊

台灣的買房仲介費，行情上是賣方收取成交價的 4%，買方收取 1%~2%，但在日本買房，如果是新屋就不會有仲介費，而中古屋的買賣仲介費收取方式如下表：

房屋買賣成交價格	仲介費
200 萬日圓以下	房屋價格 5%＋消費稅
200 萬日圓以上～400 萬日圓以下	房屋價格 4% + 2萬日圓＋消費稅
400 萬日圓以上	房屋價格 3% + 6萬日圓＋消費稅

※ 一般日本買房價格都會超過 400萬日圓，僅有少數偏鄉地區的房子會低於 400 萬日圓。

從上表可發現，日本買房仲介費的算法，基本上是依據成交價格分級收費，而收費方式是採「固定手續費 (0~6萬日圓) 外加成交價抽成 (3%~5%)」，而消費稅的部分則另外加入。

假設小娟在日本買了 3,000 萬日圓 (約 670 萬台幣) 的公寓，仲介費的金額為：

【（3,000萬日圓 × 3% ＋60,000日圓）＋消費稅 (96,000萬日圓)】＝ 1,056,000日圓 ＝ 232,000台幣 (匯率以 0.22 計算)

※ 消費稅稅率：2019 年 10 月 1 日起調整為 10%。

注意事項三、日本買新成屋多帶裝潢交屋

在台灣買新成屋，交屋時多半都是空屋，所以需要另外花一筆裝潢費；日本買房新屋，交屋時多半是會帶裝潢，屋主只要另行添購家具即可。

注意事項四、日本公寓大樓要繳管理費及修繕費

和台灣一樣，日本公寓大樓每個月會收取管理費，但不同的是，在日本還必須另外繳交「修繕費」（修繕積立金しゅうぜんつみたてきん），以東京來說，兩者合計每月約 2~3萬日圓。該費用是用於大樓定期整修，這也是為何日本的公寓大樓外表都很乾淨美觀。公寓大樓會隨著屋齡增長，修繕費用也會相對增加，因此在日本買房時，一定要詢問每月修繕費用的金額。

注意事項五、短期內出售日本房產所得稅高

台灣近期為了打房、避免投資客炒作，對於短期出售房地都會課徵重稅 (房地合一稅)。而日本不動產出售的稅制規定，和台灣也很相似，日本在房地出售時會課徵「讓渡所得稅」。對於持有 5 年內出售房產會需要繳納 30.63%,；持有 5~10年內出售稅率為 15.315%,；若持有 10 年以上出售，6,000 萬日圓以下的房產稅率為10.21%，6,000 萬日圓以上的房產, 稅率為15.315%。