政府推行公益出租人已行之有年了，只要房東成為公益出租人，就可享有多項稅賦上的優惠，不過，仍然有很多不房東不清楚成為公益出租人有哪些優缺點，因此，這篇文章將整理公益出租人優缺點，並且詳細解析究竟是什麼樣的缺點和風險，使得房東們不想當公益出租人。
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在介紹公益出租人的優缺點前，先來簡單介紹一下，公益出租人是什麼。簡單來說，只要房屋所有權人將房屋出租給符合申請「租金補貼」的房客，經直轄市、縣（市）主管機關認定後，房東就是所謂的公益出租人。
而這邊所指的「租金補貼」，常見的有以下 4 種：
更多關於公益出租人的資格和申請的資訊，請參閱：公益出租人資格為何？這篇告訴你公益出租人如何申請和查詢
成為公益出租人，究竟有哪些優點和缺點呢？以下就一起來看看吧！
房東成為公益出租人最大的優點，就是可以享有「三大稅賦優惠」，也就是在房屋稅、地價稅和綜合所得稅方面可以節稅。
有關房東加入公益出租人的優點—三大稅賦優惠，請參閱下表說明：
| 優惠項目 | 優惠內容 | 法源依據 |
|---|---|---|
| 房屋稅 | 同自住住家用稅率 1.2% | 《房屋稅條例》第 5 條第 1 項第 1 款 |
| 地價稅 | 同自用住宅用地稅率 2‰ | 《住宅法》第 16 條 |
| 綜合所得稅 | 每屋每月租金收入最高 15,000 元之免稅優惠 | 《住宅法》第 15 條 |
註：地價稅是否適用優惠稅率，應視地方政府有無依《住宅法》第 16 條規定，就租稅優惠之期限、範圍、基準及程序制定自治條例，詳情請參閱內政部不動產資訊平台說明。
雖然成為公益出租人有享有房屋稅、地價稅和綜合所得稅稅賦優惠的優點，但是，在出售房屋時卻會有要繳納較多土地增值稅的缺點。按照現行法規，如果土地所有權人出售自用住宅用地，土地增值稅想適用「一生一次」的規定，出售前 1 年不能有「出租」行為；若想適用「一生一屋」的規定，出售前 5 年內，不能有「出租」行為。
雖然房東是將住宅出租給弱勢族群，但仍屬出租行為，所以出售公益出租房屋的土地，按規定是無法按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅。這項缺點，對很多房東來說無疑是項風險，也導致很多房東不願意成為公益出租人，或讓房客申請租金補貼的主因。
關於土地增值稅一生一次、一生一屋的詳細規定，請參閱：重購退稅、一生一次和一生一屋差在哪？一張表看懂土增稅優惠
除了土地增值稅無法適用優惠稅率這項缺點外，另一方面，公益出租人的資格，會因房客是否符合「租金補貼資格」而有所改變，也就是說，一旦這間公益出租房屋不再租給符合租金補貼申請資格的房客，或是房客因某些原因租金補貼資格被取消，那麼房東的公益出租人身份也會隨之被取消。
這樣看來，房東是否能保有公益出租人資格，決定的因素反而是在房客身上，而這種不確定的變因，讓房東每年要繳納的稅額處於不穩定，隨時都有可能有暴漲的風險，因此，許多房東覺得，不成為公益出租人、不申報租賃所得，可以避免一些不確定的風險，反而更有利於自己節稅。
從前面公益出租人的優缺點分析可以看出，房東成為公益出租人可以享有三大稅賦優惠這項優點，但是，卻會面臨之後出售房子時要多繳納土地增值稅的缺點。看到這裡，相信很多人都會想知道，成為公益出租人所節省的稅賦有多少？公益出租人出售房子所要繳納的土地增值稅，比起不當公益出租人、不申報租賃所得 (假自住真出租) 出售房屋時要繳納的土地增值稅相差多少？下面將舉例試算給大家看。
試算範例條件：新北市每月租金 16,000 元、房屋現值 60 萬元、地價額 30 萬元、房東所得稅率為 20%。
根據試算範例條件，公益出租人適用自用住宅稅率為 1.2%，則應納房屋稅額為：
60 萬×1.2% = 7,200 元
若房東沒有申請成為公益出租人，房屋做出租住宅使用，房屋稅稅率為 1.5%，則應納的房屋稅額為：
60 萬×1.5% = 9,000 元
根據試算範例條件，公益出租人適用自用住宅稅率為 2‰，則應納地價稅額為：
30 萬 X 2‰ = 600
若房東沒有申請成為公益出租人，房屋做出租住宅使用，地價稅稅率為 1%，則應納的地價稅額為：
30 萬 X 1% = 3,000
※ 假自住真出租的情況下，房屋稅和地價稅要繳納的金額和公益出租人要繳的金額相同。
相比於房屋稅和地價稅，綜合所得稅的試算就有些複雜，若沒有成為公益出租人，房東的租賃所得僅有 必要費用率 43% 的扣除額；若成為公益出租人，除了有必要費用率 43% 的扣除額外，還享有15,000 元免稅額。
根據試算範例條件，在綜合所得稅稅率 20% 的情況下，公益出租人應納的綜所稅稅額為：
[(16,000-15,000)元 × 12] × (1-43%) × 20% = 1,368
若房東沒有申請成為公益出租人，房屋做出租住宅使用，則應納的綜所稅稅額為：
16,000元× 12 × (1-43%) × 20% = 21,888
從以上的例子可以發現，若加入公益出租人，每年就只有 1,000 元屬於應稅收入，則一年便可節稅的金額為 20,520 元 (21,888-1,368)。
▼ 公益出租人 VS 未申報租賃所得的房東 (假自住真出租)
| 項目 | 公益出租人 | 未申報租賃所得的房東 (假自住真出租) |
| 房屋稅 | 7,200 元 | 7,200 元 |
| 地價稅 | 600 元 | 600 元 |
| 綜合所得稅 | 1,368 元 | 21,888 元 |
更多關於房東節稅的相關資訊，請參閱：【房東節稅方法】租金報稅房東有哪些好處看這裡！
雖然成為公益出租人有以上三大稅賦優惠，但當房屋要出售時，土地增值稅卻會面臨無法適用自用住宅用地的 10% 稅率的風險，以下就來試算，當公益出租人要出售原本作為公益出租使用的住宅時，會需要繳納多少土地增值稅。
試算範例條件：房東 2018 年 3 月買 2,000 萬元房子，2024 年 5 月以 4,000 萬賣出房子，持有超過 6 年，期間土地漲價總數額約 100 萬，相關仲介費等費用約 200 萬及契稅、裝潢費等成本約 500 萬計算。
根據試算範例條件，公益出租人應以非自住用地的稅率來計算土地增值稅，以 20% 來試算，公益出租人應繳納的土增稅稅額為：
100 萬 × 20% = 20 萬
若房東沒有申請成為公益出租人，房屋做出租住宅使用 (仍登記為自用、未報稅)，則應納的綜所稅稅額為：
100 萬 × 10% = 10 萬
從前面的試算範例可以看出，公益出租人與一般未報稅的房東相比，須繳納的土地增值稅相差 10 萬元 (20 萬 − 10 萬 = 10 萬)，也就是多出 1 倍，而出售時土地增值稅過高的缺點、房東被取消公益出租人資格而提高要繳納更多稅額的風險，是導致房東不想申請當公益出租人的關鍵因素。
本文章整理了公益出租人的優點和缺點如下
從本文的各項稅賦的試算範例可以看出，雖然當公益出租人可以享有稅賦優惠的優點，但直接選擇不報稅似乎也是個不錯的選擇，不過，這邊要提醒大家房東若未誠實申報租賃所得稅，會面臨被國稅局查稅、要求補稅的風險，且除了補稅之外，還會另處以稅額 2~3 倍罰鍰。
除此之外，現今房客的意識抬頭，愈來愈多房客會要求要申請租金補貼，若房東不讓房客申請，除了增加找房客的困難度，也會有違法的問題，建議各位房東們還是誠實申報租賃所得稅會比較好，藉由逃稅來節稅也是有被國稅局懲罰的風險喔！
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