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【日本買房】日本買預售屋安全嗎？注意事項懶人包

在台灣房地產裡，預售屋能不能順利交屋、會不會變成爛尾樓，經常是大家關注的部分。在不同國家的不動產市場中，預售屋的購買機制和法律保障都有些不同，本文將帶你探討在日本買房房買預售屋的安全性及其相關注意事項。

日本買預售屋 5 個保障

在日本買房想要選擇預售屋的你，可以參考以下整理的 5 個日本買預售屋的優點來判斷適不適合自己。

在日本，預售屋的價格制度非常透明，並且通常不接受議價。建商會參考周邊的商業行情和其他參數，制定一個大致的價格範圍。

圖/信義日本

買房的人可以根據這個範圍提交購屋意願，而建商則會根據市場反應確定最終的售價。這種制度減少了購屋過程中的不確定性和繁瑣的價格談判。

日本的宅建業法提供了買房的人強大的法律保障。例如，類似台灣訂金的【手付金（てつけきん）】必須由第三方信用保證公司擔保，確保即使建商倒閉，買房的人也能夠取回自己的錢。

此外，買房的人在交屋前不需要支付像台灣會有的工程款，這也減少了買房的人的財務壓力和風險。

購買預售屋的流程相對台灣簡單許多。買房者在選擇喜歡的房子後，只需進行登錄並等待交屋。由於公開透明的價格、價格也都是固定的，買房的人不用再進行複雜、煩人的斡旋金、殺價等等價格談判，當然也不用擔心買了之後價格馬上就下跌或者上漲的情況發生。

簽約 → 用印 → 申報契稅、土地增值稅 → 領取稅單 → 完稅 → 產權移轉登記(過戶核發新權狀) → 代償房貸 → 領取清償證明 → 塗銷

原貸款之抵押權 → 辦理交屋簽署結案文件→ 交易完成 → 賣方次年申報綜合所得稅。

日本的預售屋制度通常不允許炒房行為。買房的人在交屋前無法轉讓預售屋的權利義務，除非得到建商的書面許可。此外，五年內轉賣的買房的人需要支付高額的讓渡所得稅，這也大大抑制了炒賣行為。

日本政府對於持有 5 年內出售房產會需要繳納 30.63%：

持有 5~10年內出售稅率為 15.315%

持有 10 年以上出售，6,000 萬日圓以下的房產稅率為 10.21%、6,000 萬日圓以上的房產, 稅率為 15.315%。

這點跟現在台灣今年（2023）開始實行的禁止紅單轉讓的平均地權條款和房地合一稅也有點相似。

日本的預售屋制度強調保障買房的人的權益。為了避免不動產業者拿了錢，房子還沒過戶就惡意倒閉，日本政府設置了一些規範來保護買房者的錢。

當你付了一筆大錢（例如頭款超過 1000 萬或超過總價的10%）給賣家時，賣家需要做一些額外的事情來確保你的錢是安全的。有兩種保障方法：

賣家會和銀行簽一個契約，如果賣家無法交付房子給你，銀行會幫你要回你的錢。

賣家也可以和保險公司簽一個契約，如果賣家出了問題，保險公司會站出來保護你的利益，確保你不會因為賣家的問題而損失錢。

這兩種方法就像是一個安全網，確保你在購屋的過程中，如果發生一些不預期的事情，你的錢還是可以得到保障的。

在台灣雖然也有法律保障（履約保證），但是實際上遇到爛尾樓時，消費者無法全額拿回的狀況也有可能。可參考此篇了解更多：遇到爛尾樓錢可能拿不回？消基會提出履約保證機制規定應修改

儘管日本的預售屋制度提供了諸多保障，買房的人仍需進行充足的財務規劃。例如，手付金（てつけきん）類似於台灣俗稱的「訂金」通常需要現金支付，通常為交易金額的 10%～20%。因此買房的人需要提前規劃自己的資金流外，也需要考慮到交屋後的房貸問題。