從民國六零年代開始，政府為了國民的居住權，就推出了「國民住宅」來保障人民的居住權益，隨著時代演進，更是推出了合宜住宅、社會住宅，到現在最新的現代住宅。但這幾個名字對一般人來說則是難以摸清究竟在講些什麼。今天我們就來一起看看它們到底差在哪。
從 1975 年開始興建，名稱是從「國民住宅條例」而來，政府因應房價上漲，為滿足國民購屋置產的需求，由政府自己興建，並以低於市場的價格賣給民眾。因景氣不同國宅供需也有所變化，造成所謂「國宅樂透」的扭曲現象，已在 2000 年停止興建。
於 2010 年推出的出售式公共住宅。為了改善以往國宅建築品質不佳的問題，由政府提供土地，低價賣給民間廠商，由民間廠商提供資金技術興建，承購需符合限定資格，提供無自有住宅的中低收入家庭以「合宜」價位購買，故稱為「合宜住宅」。但因弊案頻傳，在 2014 年已經宣布不再興建。
由政府直接興建、補助興建或民間擁有之適合居住房屋，採「只租不賣」模式，以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢對象的公營住宅。台灣第一次出現這個名詞是在 2005 年，但直到 2014 年廢除合宜住宅相關條例後，才開始正式實行，目前仍在興建中。
現代住宅最早出現在 2011 年，形式與合宜住宅相似，同樣為「政府出地、建商興建」的模式。但不同於合宜住宅的土地與房屋一並出售模式，現代住宅僅出售房屋的所有權，甚至是僅有房屋的使用權，變相像是「租屋」的形式，使用期間最多是七十年，當土地租約到期就得重談合約，或是將其歸還。
首先我們先來看看這四種住宅形式的差異。
| 國民住宅（國宅） | 合宜住宅 | 社會住宅 | 現代住宅（地上權住宅） | |
| 興建狀況 | 已停止 | 已停止 | 興建中 | 興建中 |
| 屋況 | 中古屋 | 中古屋 | 中古、新屋 | 中古屋、新屋 |
| 買賣形式 | 成屋交易 | 成屋交易 | 只租不賣 | 成屋、預售 |
| 房屋歸屬 | 買屋者 | 買屋者 | 政府 | 政府／建商 |
| 土地歸屬 | 買屋者 | 買屋者 | 政府 | 政府 |
| 房價 | 中 | 最高 | 不提供購買 | 低 |
從表格中可以清楚看到，只有國宅與合宜住宅是真的「買了是自己的」，而社會住宅與現代住宅都算是租賃的方式，因此時間一到就得重談合約或者搬家。
這個問題要先自己想要「真的擁有一個房子」還是「有一個窩可以住」，如果想要真的「擁有」，那麼國宅與合宜宅，就是你挑選的方向；若不介意只是租賃的模式，那麼社會住宅與現代住宅，就是你可以參考的方向。
| 國民住宅（國宅） | 合宜住宅 | 社會住宅 | 現代住宅（地上權住宅） | |
| 擁有權狀 | 是 | 是 | 否 | 房屋：是／土地：否 |
| 合適對象 | 想擁有房子，但預算較少的族群 | 想擁有房子且預算比較高的族群 | 不介意租屋，且符合條件的族群 | 小資族、頂客族，不介意有居住年限限制的族群 |
看到這裡，是不是對這四種住宅都有不同的了解了呢？每一種住宅的狀況與條件都有所不同，也因此會影響貸款成數、頭期款、自備款等問題，因此建議大家要先考慮自己的預算與接受的範圍，再來決定要買哪一種形式的房子，才是正確的方向。