二手屋簽約後、正式交屋前，仍應安排最後一次驗屋與點交，確認房屋狀況是否和簽約時一致、賣方承諾的修繕是否完成，以及冷氣、熱水器、門窗和水電設備能否正常使用。
交屋前若沒有留下完整紀錄，入住後才發現漏水、設備故障或家具短少，往往更難判斷問題是在簽約前就存在，還是交屋後才發生。
以下整理二手屋驗屋注意事項，從文件準備、屋況檢查、修繕驗收到交屋當天點交，逐項確認。
二手屋驗屋與交屋重點
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還在看房階段：若尚未簽約，可先參考2026 中古屋看屋注意事項：屋況、謄本、凶宅、違建與出價前檢查清單，依看房前、現場檢查、出價與簽約四階段逐項確認。
買方可能在看房時已經檢查過屋況，但從簽約到交屋之間，房屋仍可能有人居住、搬家或進行修繕。交屋前重新驗屋，主要是確認：
依內政部成屋買賣定型化契約，賣方原則上應於交屋時維持房屋原狀點交，但雙方另有協議者，仍依契約內容辦理。因此，驗屋時最重要的基準不是「像不像新屋」，而是房屋現況是否符合雙方已簽署的文件。
交屋前不要只拿手機拍照，應將交易文件一起帶到現場。建議準備：
如果契約只寫「漏水修好」或「水電整理完成」，卻沒有列出位置、施工內容與驗收方式，交屋前應再次確認雙方對完成標準的理解是否一致。
重新查看窗框四角、浴室相鄰牆面、天花板、冷氣孔、櫃體內部及外牆側，確認有沒有新增水痕、油漆起泡、霉味或木作膨脹。
若賣方曾處理漏水，不要只看牆面是否重新粉刷，還要詢問漏水來源、修繕方式、施工日期及是否保固。能遇到下雨天或雨後驗屋，更容易觀察窗框、外牆與頂樓滲水。
漏水檢查位置：窗框、浴室、頂樓及管線漏水的判斷方式，可參考中古屋漏水怎麼看？窗框、外牆、浴室、頂樓與管線檢查方法。
逐一打開廚房、浴室及陽台水龍頭，確認水色、水壓與冷熱水是否正常。也可同時開啟不同位置的水龍頭，觀察水壓是否明顯下降。
馬桶應實際沖水，洗手台、水槽、浴缸及地排也要放水測試。若排水緩慢、冒泡、回堵或有明顯異味，應確認是單一設備堵塞，還是室內或公共管線問題。
關閉所有用水設備後，也可觀察水表是否仍持續轉動，作為是否可能存在內線漏水的初步參考。
測試每個空間的燈具、開關、插座、門鈴、對講機及排風設備。若插座有焦黑、發熱、鬆動或異味，不要只更換面板，應請合格業者檢查牆內接線及迴路。
配電箱應和簽約時狀態一致，各迴路標示也應清楚。買方不要自行拆卸配電箱內蓋或插座，絕緣、接地及漏電問題應由合格電器承裝業者檢查。
老屋水電檢查：電線、水管更新範圍與老化警訊，可參考中古屋電線、水管多久要換？看屋如何判斷是否需要全室更新。
逐一開關大門、房門、窗戶、紗窗與陽台門，確認是否能正常上鎖，有沒有變形、卡住、異音或玻璃破裂。
窗框周圍若有重新補膠，也要查看是否仍有水痕。門鎖、把手、鉸鏈與滑軌若屬附贈設備，也應在點交時確認能正常使用。
查看磁磚、木地板、牆面與天花板是否新增刮傷、破損、翹起或空鼓。搬家後原本被家具遮住的位置，也可能露出先前未發現的水痕、壁癌或裂縫。
一般粉刷龜裂不一定涉及結構，但若樑柱、樓板或剪力牆出現明顯斜裂縫、交叉裂縫、混凝土剝落或鋼筋外露，應請建築師、土木技師或結構技師判斷。
建物安全疑慮：若涉及混凝土剝落、鋼筋鏽蝕、海砂屋或震損紀錄，可參考海砂屋、輻射屋與危樓怎麼查？買中古屋的查詢、檢測與貸款風險。
冷氣、熱水器、抽油煙機、瓦斯爐、洗碗機、燈具、窗簾及系統櫃是否留下，應依契約或設備清單核對，不宜只憑看房時的印象。
| 項目 | 驗收重點 |
|---|---|
| 冷氣 | 逐台開機，測試冷房、排水、遙控器及異音 |
| 熱水器 | 測試點火、熱水溫度、供水及控制面板 |
| 廚房設備 | 測試爐具、抽油煙機、烤箱及洗碗機 |
| 門禁設備 | 確認鑰匙、磁扣、遙控器及對講機數量 |
| 固定家具 | 查看櫃體、層板、門片及五金是否完整 |
若設備已故障但仍要保留，應在點交紀錄中註明現況，避免日後爭議設備是在交屋前或交屋後損壞。
修繕完成不等於只把表面恢復整齊。交屋前應核對：
例如漏水修繕若只是重新油漆，卻沒有處理外牆、窗框或管線水源，就不宜直接認定問題已解決。
修繕未完成時不要只接受口頭承諾
若交屋當天仍有未完成項目，應將位置、處理期限、費用負擔與後續方式寫入點交紀錄或補充協議。是否能延後交屋、保留款項或採取其他處理，仍要依原契約及雙方協議辦理。
完成屋況檢查後，還要核對費用、文件與物品：
社區費用查核：管理費、欠費及公共工程分攤，可搭配買中古屋怎麼查社區財務？公共基金、管理費、欠費與修繕紀錄一次看確認。
發現問題時，先拍攝全景、近照及影片，記錄日期、位置和實際狀況，再對照契約、現況確認書及簽約時的照片。
可依序處理：
「現況交屋」不等於賣方可以隱瞞已知問題，也不代表買方發現任何瑕疵就一定可以立即解約。實際權利與處理方式，仍要看契約內容、資訊是否如實揭露，以及瑕疵對交易的影響。
簽約內容確認：付款、貸款、交屋與瑕疵條款，可延伸參考中古屋簽約注意事項：買房簽約要注意這些重點。
二手屋驗屋的重點，不是要求中古住宅達到全新屋標準，而是確認房屋是否符合契約、現況確認書及雙方約定。
交屋前應重新測試漏水、水壓、排水、水電、門窗和附贈設備，並核對修繕紀錄、鑰匙、表度數及費用結算。發現問題時先留下照片和書面紀錄，再依契約協議處理，才能降低入住後對屋況與責任各說各話的風險。
不一定。一般設備、門窗與表面屋況可自行逐項檢查；若屋齡高、裝潢遮蔽多，或涉及漏電、管線、結構及重大建材疑慮，建議找對應專業人員確認。
兩個階段目的不同。簽約前檢查是判斷是否購買及如何出價；交屋前驗屋則是確認房屋是否依契約維持原狀，以及約定修繕是否完成。
不能一概而論。應先確認契約、漏水嚴重程度、賣方揭露內容及雙方約定，再協議修繕、延後點交或其他處理方式。
要看冷氣是否列入附贈設備、簽約時是否約定正常使用，以及設備現況是否已如實揭露。契約未約定時，不能只憑看房時房內有冷氣就認定賣方必須換新。
應立即拍照並通知賣方、仲介或地政士，保留契約與修繕資料。若涉及責任或損害賠償爭議，可諮詢律師或所在地消費爭議處理單位。
不一定。雙方可依問題程度協議修繕、折價、保留費用或其他處理方式，但應以書面記錄，不宜只口頭承諾。