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預售屋雖然具有低首付且全新屋的優點，但因為從簽約到完工通常都還需要兩年以上的時間，市場上的價格難免有波動，有部分的買家會因為房價的上漲或下跌而想要進行換約轉手。但預售屋的換約不是你說想換就可以，除了要確認能不能換約之外，該給的手續費用也省不了。今天整理預售屋換約的四個注意事項給大家參考，希望能夠幫助大家的換約過程更為順利。
預售屋由於建築時間長，容易受到市場波動而影響房價，而因為價錢起伏想要進行換約的人也不在少數。但是你知道預售屋換約，注意事項有哪些嗎？今天就幫大家整理了四大注意事項，從手續費用到合約內容，都要放大眼睛仔細檢查。
由於預售屋從簽約到完工，通常都要兩年以上的時間，也因此有不少變數產生的機會。有些人急著用錢，或是看到房價漲想賺價差，因此考慮要換約轉手給他人。
預售屋的換約，是指該房屋所有權還沒轉移到原買方名下之前，原買方將契約轉讓給承接的買方。
這樣的狀況屬於契約的權利轉移，非產權轉移，待房屋完工後，建商也會將產權登記給承接原契約的買方，保固也是對著新買家，與原買家無關。
可以換約的預售屋還好處理，但若是遇到不能換約的預售屋，原買家就得等到建商將產權移交至自己名下後，再以一般成屋的買賣程序進行轉賣。而成屋轉賣中，若原屋主持有時間過短，就有可能被課徵高額的稅額，因此不可不慎。
倘若原本就有打算要做轉賣，在預售屋簽約前就要先詢問是否未來可以換約，以避免後續麻煩。
如果你買的預售屋是可以進行換約的，那接下來就得考慮換約的成本。《預售屋買賣定型化契約》中規定，換約的手續費用最高為總價的千分之一，但有些建商會提供一定時間內換約不收手續費，或是直系血親及配偶更名換約不收取手續費之類的優惠，通常以 1 次優惠為限。
但若是已經進行到對保完成、即將辦理產權過戶的階段，由於整體預售屋的購買流程已經接近尾聲，若要換約等於程序要重走一次，建商此時通常不會配合換約。
有些人會問：「換屋需要代書辦理嗎？」，由於預售屋的買賣交易過程多半是由消費者與建商往來，因此就算要換約，也是消費者與建商之間辦理即可，不需要代書來辦理。但若是為了多一份保障，也是可以在換約時夥同代書或律師一同出席。
另外也要注意，若是有透過房仲業者來進行換約轉賣，那原買家此時就轉為「賣方」的角色，必須負擔成交價 4% 的仲介費，而新買家則是「買方」，必須負擔成交價 2% 的仲介費。
換約的當下，由於權狀還在建商手上，還沒登記給原買家，所以地政規費的稅金，如土地增值稅、契稅、印花稅等，都不需要繳納，這點要注意。
換約轉賣的時間點，對於新舊買家也有不小影響。若是房子已經接近完工狀態，代表原買家已經依照工程進度繳交一定比例的工程款，這時候承接換約轉賣的新買家，不僅要先把原賣家已經繳納的費用付清，若原買家有賺價差，那該價差也同時要先付給原買家，新買家的資金壓力會很大，手上要先準備好足夠的自備款。
無壓力的換約時機點：剛簽約後～正式開工前
這個階段進行換約轉賣通常最容易，僅需負擔換約的手續費用就好，有得建商還會給予換約免手續費用的優惠，若真的有要換約轉賣的打算，要掌握在開工前的時段。
壓力小的換約時機點：房子還在工程期
還在工程期間的預售屋，此時原買家也還在依照階段繳付工程款，金額通常還不至於太大，在這種時候進行換約轉賣，對於新買家承接的壓力也比較小。
壓力大的換約時機點：房子已接近完工
若房子已經接近完工，通常原買家已經隨著工程進度，付出了一定比例的工程款。若新買家在此時接手，除了原買家已經繳付的工程款（通常是總價的 10 ~ 15%），若原賣家要賺價差，那該價差新買家也得同時繳清，等於可能一次就得付出總房價 30 ~ 40% 的費用，壓力其實不小。
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換約轉賣也得注意原先合約內容，新買家必須要仔細的審閱合約內容，確認平面圖與設計是否有更改，還有室內的建材與家具是不是已經付費、款項帳目是否有新增或減少…等等狀況。若發現有已經退款或是要求補款的項目，也要向原買家詢問清楚，避免自己多花冤枉錢。
另外提醒原買家，就算預售屋成功的換約轉賣，也要記得申報綜合所得稅喔！
看完上面的四條注意事項，打算進行預售屋換約的你，有沒有更有頭緒了呢？不過要提醒大家，由於現在預售屋換約成為許多投機客炒作的漏洞，所以政府有意修改法規來禁止換約，未來有可能不再能換約了，所以建議大家要隨時關注政策動向，以免損失自身權益。
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