桃園重劃區推案壓力升高，待售建案數達1073案

桃園房市 2024 年底寒意深重，重劃區推案持續加碼，但買氣卻陷入低迷。在供需失衡的情況下，市場觀望氣氛濃厚，部分重劃區甚至傳出「房災」警訊。

隨著待售案量攀升至新高，建商硬著頭皮推出規劃已久的大型建案，試圖在冷清的市場中尋求突破。面對這場僵持不下的拉鋸戰，桃園房市是否能在新的一年迎來轉機，成為眾所關注的焦點。

桃園推案量激增，重劃區壓力爆棚

12月桃園市待售建案數達到1073案，比前月增加56案，創下2024年5月以來的新高。桃園市的龜山區、大園區與觀音區等重劃區成為重災區。
這些區域在過去幾年因交通便利性提升與產業聚集效應吸引大量推案，但如今面臨供給過多、需求不足的困境。一些大型建案因去化緩慢陷入「房災」，市場信心持續下滑。

案例分析：

• 龜山區近捷運站的數個大型建案因高單價及大坪數設計，對剛需買家吸引力有限，且投資買氣消退，導致空置率攀升。
• 大園區與觀音區過去主打低總價與重劃區題材吸引投資人，但近期卻因基礎建設尚未成熟以及投資轉手困難，導致市場冷清。

桃園房價議價空間擴大，價格下修仍有限

雖然整體北台灣房市的議價率維持在10%以內，但桃園市的議價空間已逼近10%，為北台灣最高。這表明買方議價能力提升，但賣方因土地成本與建築成本等因素，房價仍有一定支撐。

建商目前多採取內含裝潢或提供優惠方式吸引買家，而非直接降價，令實際成交價在一定水位徘徊。

新案持續推出，建商壓力倍增

12月桃園市預售市場推出多個重點案，包括「力璞水御-耘山」、「麗左岸」與「勤樸大道」等案，單案金額均達數十億元。這些推案大多是在市場熱潮時期規劃，現階段建商因已投入大量成本，只能硬著頭皮推出，但買氣低迷加劇去化困難。

此外，新成屋市場亦有一定量體推出，如以低總價吸引自住族群的建案，雖有助穩住建商資金鏈，但仍面臨整體市場需求不足的挑戰。

寒冬過後，是否回暖？

住展雜誌發言人陳炳辰表示，桃園房市在短期內難有明顯起色。未來一、二月因年節因素買氣預計持續低迷，市場焦點將集中在三月的檔期效應是否能帶動成交量反彈。

未來影響因素包括：

1. 銀行貸款政策： 若房貸利率或審核條件有所放寬，可能刺激剛性需求進場。
2. 建商策略調整： 若建商採取更加靈活的價格策略或推遲新案推出，可能緩解市場壓力。
3. 基礎建設進展： 桃園市內多個重劃區若基礎建設能快速完善，將有助於提升區域吸引力。

專家建議：買家與賣方需審慎應對

• 對買家：
  當前市場議價空間提升，是剛需族群考慮進場的時機，特別是注重自住需求的買家可關注含裝潢優惠的個案。
• 對建商： 建商應針對市場需求調整產品策略，如減少大坪數設計，增加低總價戶型，或推行先建後售模式，降低資金壓力。

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