Credit: 京城閱河堤
我們之前針對社區大樓的「分管協議」已經寫過一篇專文介紹差異了，但是其實還有兩個名詞也要搞清楚：「約定專用」與「約定共用」，這兩個名詞不僅涉及了使用權，還有房價也會有差異，就連繳的管理費也不一樣。今天就來告訴大家這兩個約定的法規規約是什麼意思、差異在哪。
大家都知道你的房價裡面，包含了室內、公社與停車位，但還不只喔，其實你付出的房價裡還包含「約定專用」與「約定共用」的部分，但你知道這是什麼意思、差別在哪嗎？
根據《公寓大廈管理條例》的法規規約，「約定共用」為指一個社區大樓裡面的某個特定部分，經約定後提供部分使用者共同使用；「約定專用」則是一個社區大樓裡面的某個特定部分，經約定後提供給某位（戶）指定為專用的使用者。
簡單來說，「約定共用」就是把一個部分分享給全體社區大樓住戶使用，例如一樓的騎樓、管理室的戶別等等，所以通常沒有什麼問題；至於「約定專用」部分，就是原本屬於整體社區的，但約定只有你一個人（該指定戶）可以使用，最常見的就是露台、花台、一樓庭院等，因為只有比鄰的戶別可以進出，因此將該區塊為特地戶別的「約定專用」。
現在絕大多數的預售屋與新成屋交易，在簽約時同時也會簽下「分管協議」，並在合約內的平面圖上標示「約定專用」的區塊與為哪一戶專用；因為「約定專用」的用戶只會擁有使用權，並沒有所有權，也必須自己負責「約定專用」部分的修繕、管理、維護，因此針對「約定專用」部分，該專用用戶不需要再繳管理費。
簡單舉個例，你的房子剛好是「露台戶」，在權狀上有 35 坪、露台 8 坪，因為露台屬於「約定專用」的部分，因此不計算管理費，所以只需要針對你權狀上的 35 坪來繳交管理費就好。
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但雖然「約定專用」的部分不用繳管理費，但是買露台戶、庭院戶的民眾，還得另外簽署上面有提到的「分管協議」，而寫是社區全體住戶都要簽署（若是預售屋或新成屋，通常都已經完成簽署），因此就要注意該「分管協議」的合約書是否有詳細記載「約定專用」的部分，才會有法規上的實質效力。
另外更要提醒大家，「約定專用」部分並不會算在權狀面積裡面，僅會在謄本中標示，但雖然不會計算面積，房價也還是得照算；通常現在的露台部分，每一坪的價格通常為該住宅每坪價格的 5 折上下，這樣算下來，露台戶的總價會比該社區大樓其他同坪數的戶數高。
延續上面的例子，權狀 35 坪、露台 8 坪的露台戶，若以一坪 50 萬、露台打 5 折計算，總價就會是 1,950 萬；而若是同樣權狀為 35 坪的一般戶，總價就只要 1,750 萬，直接就相差 200 萬。
雖然「約定專用」是給特定所有權人使用，但可不代表你可以為所欲為！「約定專用」區塊因為所有權仍屬於全體住戶，所以如果你想要對「約定專用」的部分進行任何更動，例如加裝遮雨棚、花棚等等，都還是要通過管委會同意，而且也得確定這樣的更動是「合法」的，不會被算成違建。
看到這邊，相信大家對於「約定專用」跟「約定共用」的法規規約、意思與差異都有了解了，但我們還是要提醒大家，如果今天買到了「約定專用」的戶別，一定要更仔細的詳讀你的合約內容，確認是否有標明區域、使用範圍與價錢計算方法，以免之後發生爭議很麻煩。
| 約定專用 | 約定共用 | |
| 法規規約 | 社區大樓中的某塊區域，約定給某一人（戶）專用 | 原本屬於社區大樓中某一人（戶）的區塊，約定給整個社區使用 |
| 區域類別 | 露台、花台 | 管理室、騎樓 |