房貸全數還完後有哪些事情要辦？「抵押權塗銷登記」是一個常見需要辦理的項目。「塗銷」這個專有名詞相信很多人都聽過，究竟塗銷是什麼？塗銷需要帶哪些文件？如何辦理？今天這邊文章將詳細介紹房貸清償完後許多人都會辦理的「抵押權塗銷登記」。
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塗銷是什麼意思？其意思是指已登記的抵押權，因為法規上規定的原因使得其權利消滅，由抵押權人、原設定人或其他利害關係人檢附文件，向不動產所在地的地政事務所辦理塗銷登記。
而常見會需要辦理抵押權塗銷的情況，即為借款人清償向銀行借的房貸，塗銷登記完成後，土地和建物謄本的「他項權利部」就不再會有抵押權的相關資訊。這就是常見抵押權塗銷的意思。
許多人對於房貸繳清後，是否要辦理抵押權塗銷存在疑問。一般銀行行員會建議借款人「不要塗銷」，原因是未來借款人若是又有資金需求要向同一間銀行申請房貸，一旦辦理抵押權塗銷登記，之後再申辦貸款就要再重新設定抵押權，程序會比較多，也比較不便。
需要特別留意的是，房貸繳清後，不要忘記向銀行申請「清償證明」，否則即使房貸已繳清，借款人和銀行的借貸關係仍舊存在，也會面臨火險和地震險每年要續保的問題。
有些人在辦理房貸或出售過戶時才發現，房屋尚有多年前的抵押權未塗銷，而大多銀行會不願成為第二順位抵押權人而拒絕放貸。遇到這類的情況，可以分兩種情況進行解決：
這種情況處理上面較簡單，只要與對方商討塗銷抵押權事宜，只要雙方協調完成，抵押權塗銷就可順利辦理。
若原本開立的清償證明文件也已遺失，這時就得依循司法途徑，之後出示法院判決確定的證明文件辦理塗銷登記。
抵押權塗銷，必須建立在其擔保的債權已全數消滅，亦即借款已全數清償，若借款人債務確實清償，抵押權自然消滅，如果能提供足夠的證明文件，法院就會給予判決書供辦理塗銷。
若是距離清償日已超過 20 年，而在這中間抵押權人未行使其權利，就可以提起「確認抵押權不存在」之訴訟，或主張「抵押權已罹於時效而消滅」來請求塗銷抵押權。
抵押權塗銷須向不動產所在地的地政事務所辦理，而要帶的相關文件如下：
向公務機關申辦任何業務，填寫申請書是不可少的，下面幾張圖為土地登記申請書及登記清冊參考範例，提供給各位作參考。
土地登記申請書範例一
土地登記申請書範例二
登記清冊範例
圖片來源：House Classroom
身分證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本 3 擇 1；公司法人為公司登記事項卡正、影本。
抵押權人為金融機構，並已向地政機關備查印鑑者免附；抵押權人親自到場提出身分證正本，經登記機關查核者免附。
銀行清償證明
抵押權塗銷同意書範例 ( 非金融機構抵押權 )
目前政府提供下列幾種方式供民眾辦理：
由房屋抵押人檢附抵押權塗銷應備的文件，親自至就近地政事務所辦理，亦可委託代理人辦理，若是委託代理人，代理人須攜帶身分證正本及印章。
房貸當事人檢附抵押權塗銷應備的文件，以掛號方式寄達不動產所在地之地政事務所。有關地政事務所辦理抵押權塗銷登記流程，請參考下圖。
各地政事務所辦理抵押權塗銷登記標準作業流程圖
地政事務所並沒有收取抵押權塗銷的規費，換而言之，辦理抵押權塗銷是免費的。但現代人生活大多忙碌，再加上有些人會覺得填寫表單很麻煩，因此會將抵押權塗銷的工作委託地政士 ( 代書 ) 代辦，而一般行情的抵押權塗銷登記代辦費為 2,000 元。所以，如果覺得自己時間許可，建議可以自己嘗試申辦，若是遇到表單填寫上面的問題，可以直接參考本文的文件填寫範例，或去地政事務所請教承辦人。
以上提供抵押權塗銷登記、塗銷應備文件及如何辦理的相關介紹，提供有需要的大家作參考！想了解更多房屋過戶流程，也可參考這篇過戶流程簡介。
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