賣房子不是只要把售價扣掉當初的買價，就能算出實際賺多少。房屋出售後，賣方通常還要處理房地合一稅或財產交易所得稅、土地增值稅，以及仲介費、代書費、抵押權塗銷費等支出。
至於房屋稅、地價稅，屬於持有房屋期間產生的稅金，不是賣房後才新增的稅，但交屋時仍可能需要依買賣契約進行結算。以下整理 2026 年賣房常見的稅費、計算方式與申報時間。
賣房子常見稅費整理
賣房時最主要的稅金，是房地合一稅或舊制財產交易所得稅，以及土地增值稅。房屋稅、地價稅則要看房屋過戶時間與納稅義務基準日。
| 稅費項目 | 通常由誰負擔 | 簡單說明 |
|---|---|---|
| 房地合一稅 | 賣方 | 依房地交易所得與持有時間計算，通常要在完成所有權移轉登記次日起算 30 日內申報。 |
| 財產交易所得稅 | 賣方 | 舊制房屋交易所得併入個人綜合所得，於出售年度的次年 5 月申報。 |
| 土地增值稅 | 原土地所有權人 | 依土地公告現值的漲價總數額計算，不是直接用房屋成交價差計算。 |
| 房屋稅 | 納稅義務基準日的所有權人 | 以每年 2 月最後一天為納稅義務基準日，雙方可在契約中另外約定如何結算。 |
| 地價稅 | 納稅義務基準日的所有權人 | 以每年 8 月 31 日為納稅義務基準日，由當天的土地所有權人繳納。 |
| 契稅 | 買方 | 買賣房屋的契稅通常由買方申報及繳納。 |
| 印花稅 | 立約或立據人 | 不動產移轉契據按契約金額的 1‰ 課徵，實際負擔方式依買賣契約約定。 |
賣房前，第一個要確認的是房屋及土地的取得日期。取得時間不同，適用的所得稅制度與申報方式也會不同。
個人在 2016 年 1 月 1 日以後取得房屋、土地，出售時原則上適用房地合一稅。若交易日在 2021 年 7 月 1 日以後，通常適用房地合一稅 2.0。
房地合一稅會把房屋與土地的實際交易所得合併計算，再依持有時間套用不同稅率。即使賣房沒有獲利，或計算後不用繳稅，原則上仍要在完成所有權移轉登記次日起算 30 日內申報。
2015 年 12 月 31 日以前取得的房屋，通常適用舊制財產交易所得稅。
舊制主要針對房屋交易所得課稅，土地交易所得免納所得稅，但土地移轉時仍可能產生土地增值稅。賣方需要在出售年度的次年 5 月，將房屋財產交易所得併入個人綜合所得稅申報。
如果可以提出原始買價、取得成本、仲介費與其他必要費用證明，就能依實際交易損益計算；若資料不完整，國稅局可能依財政部公告標準核定所得。
繼承、受贈、配偶贈與、法院拍賣或預售屋交易的取得日認定方式可能不同，不能只看房屋登記日期，建議在出售前向國稅局或專業人員確認。
房地合一稅不是直接用房屋成交價乘上 45%。計算時，可以先從成交價中扣除原始買價、取得成本、改良費用、移轉費用，以及符合規定的土地漲價總數額。
房地交易課稅所得＝成交價額－原始取得成本－取得、改良及移轉費用－可減除的土地漲價總數額
| 持有時間 | 境內居住者適用稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年、未逾 5 年 | 35% |
| 超過 5 年、未逾 10 年 | 20% |
| 超過 10 年 | 15% |
| 符合自住房地優惠 | 課稅所得 400 萬元內免稅，超過部分按 10% 課徵 |
房屋持有時間越短，稅率通常越高。例如持有 2 年內出售，稅率可能達到 45%；持有超過 10 年，稅率則降為 15%。
不過，45% 是針對扣除相關成本後的「課稅所得」計算，不是直接用整間房屋的成交價乘上 45%。
可以提出合約、發票、收據或付款證明時，常見可扣除項目包括：
一般管理費、日常清潔費、房屋稅、地價稅，以及房屋持有期間的房貸利息，通常不能直接列為房地合一稅的必要移轉費用。
如果無法提出移轉費用證明，或提出的金額低於成交價額的 3%，稽徵機關可按成交價額的 3% 認定費用，最高以 30 萬元為限。
因此，購屋契約、裝修合約、匯款紀錄、發票與仲介費收據都應保存，不要等到準備賣房時才開始找資料。
出售房屋若同時符合下列條件，可適用自住房地租稅優惠：
符合條件者，房地交易課稅所得在 400 萬元以內免稅，超過 400 萬元的部分按 10% 課徵。
這裡的 400 萬元是課稅所得免稅額，不是房屋成交價低於 400 萬元才免稅。只有設戶籍但沒有實際居住滿 6 年，也不一定符合優惠條件。
土地增值稅是在土地所有權移轉時課徵，通常由出售土地的原所有權人負擔。
土地增值稅主要依土地移轉現值、前次移轉現值、物價指數、持有年限及土地使用情形計算，因此不是直接用房屋售價減掉買價，再乘上土地增值稅率。
自用住宅優惠會檢查設籍、土地面積、出租或營業使用、持有時間，以及本人、配偶與未成年子女名下房屋等條件。
準備出售自住房屋時，應在申報土地移轉現值階段確認是否符合資格，不要等房屋完成過戶後才處理。
土地增值稅可先使用財政部土地增值稅試算工具初步估算，實際金額仍以土地所在地的地方稅務機關核定結果為準。
房屋稅與地價稅屬於持有不動產期間產生的稅金，不是完成房屋買賣後才新增的交易稅。
不過，賣房時仍要確認納稅義務基準日，以及買賣契約中是否約定依持有期間結算。
房屋稅 2.0 上路後，房屋稅採按年課徵，每年 2 月最後一天為納稅義務基準日。
例如屋主在 2026 年 4 月出售房屋，由於 2026 年 2 月最後一天仍是房屋所有權人，原則上仍會收到當期全年房屋稅單。
地價稅以每年 8 月 31 日為納稅義務基準日，當天土地登記簿上的所有權人，應繳納該年度全年地價稅。
買賣雙方可以在契約中約定，依交屋日期或實際持有期間分算房屋稅與地價稅。不過，這是雙方之間的價款結算方式，不代表稅捐機關會分別向買方與賣方收取一部分。
除了房地合一稅與土地增值稅，賣方通常還要預留下列支出：
其中部分費用可列入房地合一稅的取得成本或移轉費用，但必須保留相關發票、收據及付款證明。
假設陳先生在 2022 年 1 月，以 1,200 萬元買進一間房屋，並在 2026 年 7 月以 1,500 萬元出售，持有期間超過 2 年、未逾 5 年。
陳先生可提出證明的成本與費用如下：
房地交易課稅所得：
1,500 萬元－1,200 萬元－20 萬元－50 萬元－60 萬元－40 萬元＝130 萬元
由於持有期間超過 2 年、未逾 5 年，適用稅率為 35%。
房地合一稅：
130 萬元 × 35%＝45.5 萬元
這個案例算出的 45.5 萬元只有房地合一稅，尚未包含土地增值稅、代書費、抵押權塗銷費，以及房屋稅、地價稅與管理費等交屋結算項目。
實際稅額還會受到房屋取得方式、持有時間、裝修憑證、自住資格及土地公告現值影響，不能直接用同一個案例套用所有賣房交易。
準備出售房屋時，可先整理下列文件：
房地合一稅能否扣除實際成本，與手上的契約、發票和付款紀錄有直接關係。相關資料越完整，越能避免只能使用國稅局的費用標準認定。
要。只要交易屬於房地合一稅的適用範圍，即使賣房虧損，或計算後不用繳稅，原則上仍要在完成所有權移轉登記次日起算 30 日內申報。
不一定。45% 是房地持有期間在 2 年以內的一般稅率，而且是針對扣除成本與費用後的課稅所得計算，不是用整間房屋成交價乘上 45%。
稅捐機關會依納稅義務基準日，向當天的房屋或土地所有權人課徵全年稅款。不過，買賣雙方可以在契約中約定，依交屋日或持有時間進行結算。
兩者的計算基礎不同。土地增值稅依土地公告現值的漲價總數額計算，房地合一稅則依實際房地交易所得計算。
計算房地合一稅時，也會依規定減除土地漲價總數額，以降低重複課稅的情況。
仲介費通常屬於可減除的必要移轉費用。裝修費則要能增加房屋價值或使用效能，不能只是日常修補或短期維護，並且要保留合約、發票及付款證明。
賣房時主要要處理的稅金，是房地合一稅或舊制財產交易所得稅，以及土地增值稅。房屋稅與地價稅雖然不是賣房後才產生的稅，但仍要依納稅義務基準日，確認由哪一方繳納及如何結算。
計算賣房後實際可以拿回多少錢時，也要扣除仲介費、代書費、抵押權塗銷費、履約保證費、提前清償違約金及其他交屋費用。
繼承、受贈、自住優惠與重購退稅的規定較為複雜，如果交易金額較高，或房屋取得方式比較特殊，建議在簽約前先向國稅局、地方稅務局、地政士或會計師確認。