圖片來源：ETtoday 新聞雲
新成屋、預售屋價格較高，因此不少購屋族會選擇屋齡較高、總價相對容易負擔的中古屋。不過，中古屋經過多年使用，可能遇到漏水、壁癌、磁磚破裂、管線老化或設備故障等問題，簽約及交屋前都要仔細確認。
網路購物等通訊交易，原則上可能適用 7 日解除權，但購買中古屋並沒有一般俗稱的「7 天鑑賞期」。交屋後才發現房屋有問題，主要要依買賣契約及《民法》的物之瑕疵擔保規定處理。
本文整理中古屋瑕疵擔保責任範圍、通知與行使權利期限，以及遇到漏水、壁癌、海砂屋或賣方不願處理時，買方可以採取的處理方式。
中古屋瑕疵擔保重點整理
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瑕疵擔保是《民法》中的法律概念。依《民法》第 354 條規定，賣方應擔保房屋在危險移轉給買方時，沒有足以減少房屋價值、通常使用功能或契約預定用途的瑕疵，也應具備賣方所保證的品質。
例如：
若房屋狀況與契約、不動產說明書或賣方保證的內容不同，買方可以依瑕疵程度及實際情況，與賣方協商修繕、修繕費用、減少價金，或進一步依法主張其他權利。
《民法》第 354 條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」
判斷中古屋問題是否構成法律上的瑕疵，不能只看房屋還能不能住，通常還要綜合考量以下因素：
過去常以房屋或設備是否「堪用」作為簡單的判斷方式，但這並不是唯一標準。即使房屋仍能居住，只要問題足以降低價值、影響通常用途或與契約約定不符，仍可能構成瑕疵。
例如房門雖然還能開關，但門框嚴重變形、無法上鎖，已影響隱私及安全，就可能不只是普通使用痕跡。反之，牆面只有細小刮痕，且不影響安全、使用或價值，則未必會被認定為法律上的瑕疵。
中古屋本來就可能有自然老化及正常使用痕跡，因此實際判斷仍要考量屋齡、成交價格、契約約定、問題嚴重程度及買方購屋時可以合理期待的房屋狀況。
依《民法》第 355 條，若買方在契約成立時已經知道房屋有特定瑕疵，賣方原則上不必再對該項瑕疵負擔保責任。
例如建物現況確認書已清楚載明浴室曾經漏水，賣方也帶買方實際查看，雙方並將修繕或價格折讓方式寫入契約，買方日後通常較難再以同一項已知問題主張未被告知。
若買方因重大過失沒有發現明顯瑕疵，且賣方沒有保證房屋不存在該項問題，賣方也可能不負責任。不過，若賣方明知瑕疵卻故意隱瞞，仍不能以買方沒有檢查為由完全免責。
中古屋交屋後發現漏水、壁癌或設備故障，實務上通常會先由買賣雙方協商處理，例如：
不過，《民法》第 359 條明定的主要權利，是解除契約或請求減少價金。法律並沒有規定所有瑕疵案件都可以直接強制賣方親自修繕，因此，協議修繕與法定瑕疵擔保權利仍要分開理解。
如果房屋問題可以修復，且瑕疵沒有嚴重到使買方繼續持有房屋顯失公平，實務上通常會以修繕費、房屋減損價值及其他損失作為減少價金的參考。
例如房屋發生局部漏水，經評估可以施作防水工程修復，買方仍可正常居住，通常較可能透過修繕或減少價金處理，而不是直接解除整筆房屋買賣契約。
不一定。《民法》並不是單純以「能否修好」作為唯一判斷標準，而是要考量瑕疵嚴重程度、修繕成本、修繕後是否仍影響安全及價值，以及解除契約是否顯失公平。
海砂屋、輻射屋、重大結構安全問題或嚴重影響居住用途的特殊事故，因可能大幅降低房屋安全、價值或使用功能，較有機會被認定為重大瑕疵。
不過，是否能解除契約仍要依個案事實、契約約定及證據判斷，不能直接認定只要是海砂屋、輻射屋或凶宅，法院就一定會准許解除契約。
依《民法》第 360 條，如果房屋缺少賣方所保證的品質，或賣方明知房屋有瑕疵卻故意不告知，買方除了可能解除契約或減少價金，也可能請求不履行的損害賠償。
例如賣方明知每逢大雨房屋就會漏水，交屋前卻重新油漆遮掩水漬，並在建物現況確認書勾選沒有漏水，日後若買方可以提出證據證明賣方知情及隱瞞，賣方可能須負擔較重的責任。
中古屋瑕疵擔保不是一律以「交屋後 6 個月」為期限，而是要分成檢查、通知及行使權利三個階段理解。
依《民法》第 356 條，買方應按照房屋性質，依通常程序盡快檢查所受領的房屋。若發現應由賣方負擔責任的瑕疵，應立即通知賣方。
如果是一般檢查就能發現的明顯問題，買方卻沒有及時通知，法律上可能被視為已經承認並接受該房屋狀況。
若是交屋時難以發現的隱藏瑕疵，例如只有連續大雨才會出現的外牆漏水，買方可以在日後發現時再通知，但發現後仍應盡快處理。
依《民法》第 365 條，買方因房屋瑕疵而有權解除契約或請求減少價金時，原則上應在依規定通知賣方後 6 個月內行使權利。
因此，6 個月不是從交屋日一律開始計算，也不是代表房屋只有交屋後 6 個月的保固。正確理解方式是：
中古屋瑕疵擔保期限
若賣方故意不告知房屋瑕疵，《民法》第 365 條關於通知後 6 個月的限制不適用；但房屋交付後 5 年的期限仍須特別留意。
另外，通知後 6 個月內「行使權利」，不等於所有案件都必須在 6 個月內向法院提起訴訟。買方可以先以存證信函、律師函或其他可證明送達的方式，向賣方明確主張減少價金或解除契約。若賣方不承認或雙方無法達成協議，才可能進一步透過調解或訴訟處理。
賣方的瑕疵擔保責任，原則上是針對房屋交付、危險移轉時已存在的問題。如果瑕疵是買方入住後因裝修、使用不當或其他事故造成，通常不能要求原屋主負責。
因此，並不是超過交屋 6 個月後才需要舉證。只要買方要向賣方主張瑕疵擔保，通常都應準備相關資料，說明問題在交屋時已經存在。
可保存的資料包括：
部分漏水或結構問題可能只會在特定天候、季節或長期使用後出現，因此，即使交屋一段時間後才發現，也不代表一定不能主張。重點是能否提出證據說明問題的形成時間與原因。
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不一定。現況交屋通常表示買方願意依簽約時看到及契約揭露的房屋狀況受領房屋，因此，買方已經知道並明確接受的老舊、破損或設備問題，日後較難再要求賣方負責。
不過，依《民法》第 366 條，即使契約約定限制或免除賣方的瑕疵擔保責任，若賣方明知房屋有問題卻故意不告知，該免責約定仍然無效。
內政部的成屋買賣定型化契約也規定，不得約定房屋交屋後，賣方全面排除《民法》上的瑕疵擔保責任。因此，契約只寫「現況交屋」幾個字，不代表賣方可以隱瞞漏水、海砂屋、結構問題或其他已知瑕疵。
如果交屋後發現房屋瑕疵，賣方卻不願意處理，買方可以依下列步驟進行：
若是在正式撥款及交屋前發現瑕疵，買方可以要求賣方、房仲、地政士及履約保證機構共同協商，將修繕方式、完成期限及保留款寫成書面。
不過，買方不能在沒有契約或法律依據的情況下，自行決定扣住所有應付價金，否則可能反而構成買方違約。
買方發現房屋瑕疵後，可以提出暫緩撥款的要求，但地政士、銀行或履約保證機構是否能停止撥款，仍要依買賣契約、履約保證約定及銀行撥款條件判斷。
是否可以暫緩撥款，通常會受到以下因素影響：
因此，並不是只有海砂屋、輻射屋或凶宅才可以提出暫緩撥款，也不是發現普通漏水就一定有權停止付款。買方不宜只口頭通知地政士後便拒絕支付價金，應先確認契約並取得書面協議。
若房屋已經完成過戶，撥款條件也已成立，買方單方面要求停止撥款的難度通常會提高。若爭議金額較大或可能涉及解除契約，建議儘快取得律師協助。
自 2026 年 4 月 1 日起，新版成屋買賣定型化契約及不動產說明書相關規定正式上路。透過房仲或建商購買成屋時，買方應特別查看新版建物現況確認書及不動產說明書。
新版資料增加或調整的項目包括：
建物現況確認書及不動產說明書，不只是簽名用的附件。若賣方或房仲提供的內容與實際屋況不符，日後可能成為判斷瑕疵、資訊揭露及賣方是否知情的重要證據。
| 常見問題 | 處理原則 |
|---|---|
| 漏水、壁癌是否算瑕疵？ | 要看是否在交屋時已存在，以及是否影響價值、居住功能或契約約定。 |
| 賣方一定要修繕嗎？ | 雙方可協議修繕，但民法主要規定的是解除契約、減少價金及特定情況下的損害賠償。 |
| 可以直接解除契約嗎？ | 要看瑕疵嚴重程度。若解除契約顯失公平，可能只能請求減少價金。 |
| 瑕疵擔保只有 6 個月嗎？ | 不是。6 個月原則上是通知後行使解除或減價權利的期限，最遲另有交屋後 5 年限制。 |
| 簽現況交屋就不能主張嗎？ | 不一定。買方已知並接受的問題較難再主張，但賣方故意隱瞞時不能用免責條款卸責。 |
| 可以要求停止撥款嗎？ | 可以提出要求，但是否能停止仍須依買賣契約、履約保證及銀行撥款條件判斷。 |
中古屋交屋後發現漏水、壁癌、磁磚破裂或其他問題，買方應先確認瑕疵是否在房屋交付時已經存在，並在發現後立即以可保存紀錄的方式通知賣方，同時保存照片、影片、檢測報告及修繕估價。
依《民法》規定，買方通知賣方後，解除契約或減少價金的權利原則上應在 6 個月內行使，並且最遲不得超過房屋交付後 5 年。這不代表中古屋只有 6 個月保固，也不代表超過半年發現隱藏瑕疵就一定不能主張。
至於能否要求修繕、減少價金、解除契約或損害賠償，仍要依瑕疵嚴重程度、契約內容、買方是否已知、賣方是否故意隱瞞及實際證據判斷。購買中古屋時，最好在看屋、簽約及交屋三個階段都留下完整紀錄，並逐項核對不動產說明書與建物現況確認書。
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