中古屋和新成屋怎麼選？是許多人會煩惱的問題。之所以會讓大家困擾不已，主因在於中古屋新成屋之間存在著「價差」。中古屋新成屋價差多少才合理？價差多少才會讓人考慮買中古屋而非新成屋？本篇文章將告訴你，在 PTT 網友們的眼中，中古屋若要值得買，中古屋和新成屋的價差差多少才算合理？
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中古屋新成屋間的價差：依區域特性可能價差小
中古屋和新成屋之間的價差並沒有一個定數，但通常中古屋的價格會低於新成屋。屋齡越高，房價會因為建物的折舊而減少，另外，依據區域的不同，中古屋新成屋之間的價差也會有所不同。
▼ 近一年全台各行政區大樓新建案與中古屋價差最小的前 15 的行政區
|
排名 |
縣市 |
區域 |
新建案平均成交單價 |
中古屋平均成交單價 |
中古屋新成屋價差 |
價差幅度 |
|
1 |
台北市 |
萬華 |
69.7 |
67 |
2.7 |
4% |
|
2 |
新北市 |
板橋 |
56.5 |
54.1 |
2.4 |
4.4% |
|
3 |
新北市 |
三重 |
52.5 |
50.2 |
2.3 |
4.6% |
|
4 |
台中市 |
太平 |
27.1 |
25.8 |
1.3 |
5% |
|
5 |
桃園市 |
大園 |
27.8 |
26.4 |
1.4 |
5.3% |
|
6 |
新北市 |
新店 |
55.7 |
52.3 |
3.4 |
6.5% |
|
7 |
新北市 |
汐止 |
40.2 |
37.5 |
2.7 |
7.2% |
|
8 |
高雄市 |
前金 |
30.9 |
27.9 |
3 |
10.8% |
|
9 |
高雄市 |
苓雅 |
29.9 |
27 |
2.9 |
10.7% |
|
10 |
高雄市 |
新興 |
30.4 |
27.4 |
3 |
10.9% |
|
11 |
新竹市 |
北區 |
29.5 |
26.4 |
3.1 |
11.7% |
|
12 |
新北市 |
泰山 |
44.2 |
39.3 |
4.9 |
12.5% |
|
13 |
桃園市 |
八德 |
27.7 |
24.3 |
3.4 |
14% |
|
14 |
新竹市 |
東區 |
44.4 |
38.7 |
5.7 |
14.7% |
|
15 |
桃園市 |
蘆竹 |
31.2 |
27 |
4.2 |
15.6% |
註：新建案為近一年內591在線銷售的新屋；中古屋為屋齡 5~10 年的大樓
資料來源：591 新建案、實價登錄 (2022 年 7 月)
從上面表中的資訊可得知，中古屋和新成屋最小的價差約 2~6 萬元，而造就這些區域中古屋和新成屋價差小的因素，可以歸納成以下 4 點：
一、開發較早，現今少有新成屋 (台北萬華)
二、區域內豪宅交易多，新成屋和中古屋價差不明顯 (新北板橋、新店)
三、位於重劃區附近的房市熱區 (新北泰山；桃園大園、八德、蘆竹；台中太平)
四、鄰近交通、生活機能佳 (高雄前金)
看起來看，中古屋和新成屋可能會因為當地區域的新屋推案量、豪宅交易的多寡、房市交易是否熱絡，以及區域附近的交通和生活機能如何，而導致價差一坪不到 5 萬，以一間 30 坪的房子作試算，房價的總價差僅 150 萬。
PTT 網友發問：中古屋和新屋的價差要達到多少才會考慮？
新成屋 VS 屋齡 15 年中古屋
一名網友在 PTT 板上發文，其表示自己近期有購屋需求，經過四處看屋後，該名 PTT 網友鎖定的區域內，新成屋的房價約 1350 萬，預售屋的房價約 1150 萬，屋齡 15 年的中古屋房價約 900 萬以內。該名 PTT 網友想了解 PTT 板上的大家，中古屋新成屋的之間的價差多少才會考慮買中古屋？
PTT 網友們多認為應選擇預售屋
貼文發布後，PTT 網友們的回覆有：
- 「條件相當下，以這個價位房子差到 250萬~450萬，我會買中古屋……」
- 「我應該會選預售屋，但重點是你要選新成屋現金夠不夠，除了頭期款還有很多費用。」
- 「中古屋貸款成數不會太高，銀行殘值不高。」
- 「絕對是預售屋！沒有預算壓力的話。」
- 「這個條件看起來不是台北，不是台北就選新古屋！台北同樣條件新屋跟老公寓差距更大。」
從 PTT 網友的回覆看來，多數人都選擇購買預售屋，其原因主要是，相較於中古屋和新成屋，預售屋的房價可以分期繳納，且前期負擔比較輕。但假如中古屋的價差有 250 萬以上，且屋況和鄰里環境不錯的話，PTT 網友們覺得也是可以選擇的。
以屋齡來推算中古屋和新成屋合理價差
屋齡不高的中古屋，是可以用屋齡來推算中古屋的合理房價。普遍市場上同時期的預售屋和成屋之間，屋齡每差一年，就有 2.5% 的價差，依此來推算中古屋房價可得下列公式：
參考的中古屋行情價－(要估價的中古屋齡－參考的中古屋屋齡) ╳ 2.5% ╳ 參考的中古屋行情價
舉例來說，假設 5 年中古屋行情每坪 40 萬，套用上面的公式計算一間屋齡 10 年的中古屋房價每坪應為：40 萬 － (10－5) ╳ 2.5% ╳ 40萬 ＝ 35 萬
用此公式推算出新成屋的房價每坪應為：40 萬 － (0－5) ╳ 2.5% ╳ 40萬 ＝ 45 萬
以 20 坪的房屋試算新成屋和屋齡 10 年中古屋的價差：(45－35) ╳ 20 = 200 萬
※ 具都更效益的 30~40 年中古屋，因另投資價值，不適合此公式！
中古屋新成屋的價差無定數，合理與否視個人需求而定
從 591 新建案的統計資料可以看出，中古屋新成屋價差的數字並不是一個定數，會根據每個地區的鄰里環境、房市的熱絡程度和新舊建案的多寡而有所不同。從 PTT 網友們的討論可以看出，大部分的人會偏好購買預售屋，而如果要選擇屋齡 15 年以上中古屋，價差比新成屋便宜 250 萬以上的情況下， PTT 網友們才會考慮買。
原則上，中古屋的價格會比新成屋便宜，但是這之間的價差卻不一定，畢竟房價的影響因素很多，如果是豪宅定位或社區口碑較佳的中古屋建案，也是有價格比新成屋高的情況。許多人認為如果中古屋和新成屋的價差不大，選擇新成屋較好，事實上，新成屋和中古屋的選擇，重點還是要放在購屋者自身的條件和需求是什麼。
有些中古屋有區域位置和鄰里環境較佳的優勢，而新成屋除了硬體設備較新是肯定的，其他條件則有很多未知數。假如你理想中的房屋條件是：有和善的鄰居、便利的交通和便宜的房價，那麼中古屋就可能會是首選！
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