中古屋的屋況通常較為複雜，許多人在賣房時經常會擔心房屋出售後被買方「找麻煩」，因此多會在房屋買賣契約上註明「依現況交屋」，藉此免除「瑕疵擔保責任」。但是，在買賣契約上寫了「現況交屋」，賣方就真的不負瑕疵擔保責任嗎？本篇文章將詳細說明現況交屋的定義、瑕疵擔保責任民法上的規定，以及 PTT 網友對於現況交屋的相關討論。
「現況交屋」是中古屋買賣合約中經常會看見的字眼，而現況交屋定義為何？大多數人並不清楚。以下說明現況交屋定義：房屋的屋況，包含主建物、附屬建物、公設及水電力、瓦斯配管設施是否可接通，以簽約時的現況為準，但房屋重大瑕疵除外 (例如：海砂屋、輻射屋或凶宅)。
簡單來說，現況交屋定義是：只要是交屋時房子存在的瑕疵，都算是買方已經承認且接受了，所以賣方不必負責，不過房屋的重大瑕疵，像是海砂屋、輻射屋或凶宅這類的瑕疵，賣方不能因為在買賣契約中註明了「現況交屋」而不負瑕疵擔保責任。
不動產買賣契約常見的「現況交屋」條款內容為：
「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」
「乙方同意修繕項目如後：1.XXXX 2.XXXX 3………..其餘屋況依現況交屋」
《民法》第 356 條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」
應用在買房上面，《民法》第 356 條的意思是，在交屋之後，買方有義務檢查房屋是否有任何瑕疵，如果有發現瑕疵，就要立即通知賣方，如果沒有通知賣方，那就當作買方接受這個房子有的瑕疵，不能再向賣方要求賠償。
那麼，如果買方發現房屋有瑕疵，但是通知賣方之後，賣方卻不願負責該怎麼辦？這樣的情況就要繼續看《民法》第 365 條。
依據《民法》第 365 條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」
當買方通知賣方房屋瑕疵，並主張解除契約或是減少價金，若賣方拖延不願處理，買方就必須於通知後 6 個月內提起訴訟，權利才不會因時效而消滅。但是這邊規定的 6 個月期限，並不適用於賣方不告知的瑕疵，常見的判例有：海砂屋、輻射屋和凶宅等等。若是在交屋後 5 年才發現房屋瑕疵，因為請求時效已經消滅，賣方不負瑕疵擔保責任。
實務上，按照不動產買賣一般交易習慣，房仲都會和買賣雙方說，房屋瑕疵擔保責任期間是 6 個月，6 個月內屋況有瑕疵賣方都必須負責。
儘管民法上所規定的瑕疵擔保責任的消滅時效是 5 年，但回歸到實務面，交屋後就算有一些當下不能馬上發現的瑕疵，在交屋後 6 個月內應該都可以檢查出問題。所以，習慣上，如果半年內買方並未提出屋況有瑕疵，就可以合理推斷交屋當下屋況並沒有瑕疵。
不少網友會想知道現況交屋案例，藉此了解實務上法院究竟如何判決有關現況交屋的案例，以下介紹法院判決現況交屋的 2 個主要重點：
最高法院 85 年度台上字第 1633 號民事判決：「被上訴人雖曾於交屋同意書上簽名同意：依照本房屋現況交屋，但未表明拋棄其權利，不能因同意書之書立，遽認被上訴人業已拋棄系爭房屋所生瑕疵之減少價金請求權及不完全給付之損害賠償請求權。」
上述最高法院民事判決的意思，簡單來說就是，即使已經在契約約定「現況交屋」，並不代表買方拋棄瑕疵擔保請求權，除非在契約中寫明「拋棄瑕疵擔保請求權」，否則買方仍然可以因為房屋有瑕疵而向法院提起訴訟。
高等法院 109 年度上字 1032 號民事判決：「….此處之『現況』，於契約當事人之認知上，應係於交屋或看屋時所得發現之『現況』，包含所在位置、範圍、可確知之屋況，於看屋當下無法確知之瑕疵，自非於買受人於看屋或簽約時認知之「現況」………….，則系爭房屋於交屋時若有足以滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵存在，仍應就瑕疵狀態是否屬於簽約時買受人可得而知之現況而分別判斷，非謂瑕疵狀態於簽約時既已存在，出賣人即可一概免責」
有些房屋瑕疵，並非交屋或簽約時，買方可以發現的瑕疵，或是有些瑕疵是刻意被賣方故意隱藏起來了，買方根本很難察覺。雖然這些「瑕疵」也是「現況」就存在，不過如果在不動產說明書上沒寫，或者很難在看屋時就察覺，若賣方也沒有告知的話，即使是約定「現況交屋」，賣方還是不能不負瑕疵擔保責任。
有名 PTT 網友在 home-sale 版上詢問：自售如何完全不負瑕疵擔保呢？該名 PTT 網友表示，自己想自售 20 幾年的房子，為避免之後被買方找麻煩，想了解如何才能免除瑕疵擔保責任。
而在該篇 PTT 貼文下，PTT 網友們的回覆有：「找投資客便宜賣一賣 好像比較快，不然遇到某些買方越想越不對勁，版上很多這種糾紛文。」、「你就在合約裡面註記『完全不負瑕疵擔保』啊！」和「不負瑕疵擔保責任很容易，困難的是買方會抓住這點，殺你解決瑕疵所需負擔費用好幾倍的價錢……」。
PTT 網友們的回覆中，有人認為，只要在買賣契約上標註「不負瑕疵擔保」，賣方就可以免除瑕疵擔保責任，但真的是這樣嗎？下面將繼續探討「瑕疵擔保責任免除條款」的效力。
常見的房屋瑕疵擔保免責條款有以下寫法：
「賣方就系爭不動產之全部或一部（XXXX範圍）不負民法瑕疵擔保責任」。
「買方自願放棄系爭不動產之瑕疵擔保責任請求權、賣方排除民法瑕疵擔保責任」。
「買方就系爭不動產可能有XXX瑕疵部分已知悉，賣方對此不負民法瑕疵擔保責任」。
「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」雖然有記載，不得約定買賣雙方於交屋後，賣方不負瑕疵擔保責任，不過這個規範，並不是適用於所有的房屋交易上。
「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，法源為《消費者保護法》第 17 條，而《消費者保護法》主要是適用「企業經營者」與「消費者」間的交易。所以，如果是自售房屋，並不受到「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的規範，買賣契約中有瑕疵擔保責任免除條款是有效的。
前面 PTT 網友的案例即屬於「自售房屋」，因此，只要他在不動產現況說明書確實寫清房屋屋況，且在買賣契約書註明「賣方不負民法瑕疵擔保責任」，基本上就代表賣方對買方沒有任何隱瞞，只要買雙方簽名，就代表買方同意且了解自己所買的房屋是具有瑕疵的。
本文介紹了現況交屋定義、瑕疵擔保責任民法規定、現況交屋法院裁判標準，以及現況交屋 PTT 案例。
許多人以為只要在房屋買賣契約上註明「現況交屋」，賣方就可以「不負瑕疵擔保責任」。實際上，在買賣契約中註明「現況交屋」，也僅代表買方同意看得到的現況瑕疵，如果房屋有買方看不見的現況瑕疵，且不動產現況說明書上也沒有記載，買方仍有權利向賣方請求負責，例如：發現房屋漏水，買方向賣方請求減少價金。
若是賣方像 PTT 網友一樣想要免除「瑕疵擔保責任」，採用自售房屋的方式，並在買賣契約上註明「賣方不負民法瑕疵擔保責任」，只要買方有簽名就是有效的喔！
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