想買預售屋卻臨時變卦？或是交了訂金後後悔了，想問「預售屋買了訂金可以退嗎」？這是不少人購屋初期最常碰到的問題。畢竟從看屋、下訂到正式簽約，中間變數很多，萬一想反悔，到底哪些情況可以拿回訂金？哪些會被扣違約金？本篇就帶你釐清各階段的「解約退訂金」規則。
答：可以全額退還！
根據內政部規定，購買預售屋在尚未簽約的情況下，不論是否已支付訂金，只要你還沒在買賣契約書上簽字，就能全額退訂，不需要付違約金。
此外，《定型化契約》也明訂，建商必須提供「5 天書面審閱期」，讓買方審閱合約內容，不得以任何理由催促簽約或要求放棄這段期間。如果建商違規，可向主管機關檢舉。
⚠️ 很難退回，還可能需付違約金
一旦完成簽約，原本的訂金會轉為具有拘束力的「定金」。此時若買方想解約，就不再只是「反悔」這麼簡單，而是屬於違約行為。
根據目前預售屋買賣定型化契約範本：
買方解約需賠償的違約金上限為房屋總價的 15%
並非訂金的 15%，而是依照整體成交價計算
也就是說，若你購買的是總價 1,500 萬元的預售屋，理論上違約金最高可達 225 萬元，即便只付了 50 萬元訂金，也可能全額被沒收，甚至還需補繳差額。
機會不大，但視個案而定
雖然違約後訂金難以退還，但實務上有些情況可以與建商協商，尤其是：
該建案熱銷、轉手容易
你找得到其他接手買方（也就是「換約」）
建商本身願意和解，避免訴訟麻煩
建議在簽約前就主動爭取更彈性的條款，例如：
明訂可換約、轉讓
規定違約金以「實際損失」為限
試著降低違約金比例至 5%-10%
這些談好的條文，將成為你日後「下車」的保命符。
快速整理給你：
| 情境 | 是否能退訂金？ | 是否會被扣違約金？ |
|---|---|---|
| 看屋後直接反悔（未簽約） | ✅ 可以全額退 | ❌ 不會 |
| 在 5 天審閱期內反悔 | ✅ 可以全額退 | ❌ 不會 |
| 簽約後幾天內反悔 | ❌ 通常無法退 | ✅ 最高房價 15% |
| 建商允許換約 | ⭕ 依建商同意與條款 | ⭕ 有機會降低損失 |
| 建商未提供審閱期即簽約 | ⭕ 合約無效可申訴 | ❌ 可全額退訂並檢舉 |
預售屋從訂金到交屋往往歷時 1～3 年，過程充滿變數。未簽約前想反悔較容易處理，但一旦簽約，違約成本高、合約拘束力強，退場代價不容小覷。
建議在看房階段就冷靜評估自身財務狀況與購屋需求，也可諮詢專業人士或法律顧問，別讓一時衝動變成多年遺憾。
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