剛買預售屋嗎？還是您的預售屋就快要交屋，但想到因爲利率一碼一碼的調升，激增的房貸壓力，許多人已經考慮轉賣預售屋了。轉賣預售屋的意思，就換約。轉賣預售屋到底要如何報稅？房地合一稅要注意事項有哪些？這裡試算、整理一次看。
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轉賣預售屋課稅
轉賣預售屋要繳多少稅？必須先了解，你買預售屋時，拿到手上的是預售屋是一份契約，還不是權狀。轉賣預售屋，是屬於權利的財產交易所得，跟不動產的財產交易不一樣喔。在房地合一稅 2.0 實施後，可以透過財政部網站，試算看看要課稅的金額。
預售屋房地合一稅試算
進入內政部賣預售屋稅試算網站時，要先特別注意到一些以下條件，是不適用房地合一稅新制：
- 房屋使用權交易日期在 2015. 12 . 31以前。
- 房屋使用權及預售屋取得日期在 2015. 12 . 31以前。
- 預售屋、股份或出資額交易日期在 2021. 6 . 30以前。
也就是說，如果你是去年初 (2021. 1)轉賣預售屋，那就不是用以下的試算喔！
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假設你今天想轉賣的預售屋，是在 2019 年取得，那就把當時取的的日期，還有預計賣出的日期，填上試算表格，按下開始試算（財政部房地合一稅試算）
接下來，就把當初取得的預售屋金額（取得價款），還有你預計轉賣出的金額（成交價款）填上。這邊要注意的是，「取得價款」，必須按照實際取得的成本認定，也就是說你買這個預售屋到目前為止實際上已經支付的價款。
假設當初小明在 2019 年買這個預售屋，先付的頭期款是 50 萬，到目前為止，已經繳了 36 萬工程款，所以取得價款就是 86 萬，再加上一些手續費 4 萬，目前市場行情喊到 1000 萬，不過，這個房子還沒有交屋，而且是因為擔心房貸壓力轉賣預售屋，不是投資客的心態，所以先預計賣 300 萬。將相關數字輸入後，如下表：
對於移轉費用，因為小明沒有相關的憑證，所以只能扣除 9 萬元。依照規定，移轉費用是指，例如交易房屋使用權所支付之仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等；未能提示相關費用證明文件或提示相關費用金額小於成交價額× 3% 者，按成交價額 3% 計算，以 30 萬元為限。不過，在使用期間繳納之管理費、清潔費、金融機構借款利息等不得列為成本費用。
在適用稅率的部分，因為是 2019 年買的預售屋，到現在要轉賣時，已經超過 2 年，但不到 5 年，所以稅率是 35%。其他的適用稅率，可以參考以下的表格：
| 個人 | 持有情形 | 適用稅率 | |
| 境內居住者 | 持有期間 | 2年以內 | 45% |
| 超過2年，未逾5年 | 35% | ||
| 超過5年，未逾10年 | 20% | ||
| 超過10年 | 15% | ||
| 符合自住房地租稅優惠 | 課稅所得400萬元以下：免稅 超過400萬元部分：10% |
||
| 符合財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在5年以下房地 | 20% | ||
| 非境內居住者 | 持有期間2年以內 | 45% | |
| 持有期間超過2年 | 35% | ||
按下「稅額試算」後，就可以得出轉賣預售屋要繳的稅了。
所以小明在 2019 年買的預售屋，如果預計在 2022年 10月轉賣預售屋，依照財政部網站的試算的結果，轉賣預售屋稅是 703,500 元。（財政部房地合一稅試算）
房地合一 2.0 預售屋報稅注意
2022年 4 月行政院送立法院的「平均地權條例」修正案中提到對於限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。目前「平均地權條例」修正案原排審在 2022 年 9 月的立法院會期，還要等各黨團協商。
由於預售屋是屬於房地合一稅2.0的課徵範圍，如果在購買後，因為種種因素不得已要轉賣，持有期間的長短，會影響課徵的稅率。依照房地合一稅2.0規定，無論是成屋還是預售屋，只要持有期間未滿兩年課徵稅率45%，超過兩年未滿五年則適用35％，超過十年者，稅率為15%。特別提醒，依照國稅局的解釋，個人持有預售屋分為兩階段，包括「預售屋未完工」與「完工後轉為成屋」期間，兩者分別計算持有期間，若完工後兩年內轉售，依舊適用45%稅率。
| 房地合一 2.0 課稅 | ||
| 項目 | 持有期間 | 適用稅率 |
| 預售屋紅單（非法紅單轉讓） | 從預售屋簽約，到轉賣時 |
2年內：45% |
| 預售屋 | ||
| 成屋 | 從預售屋轉為成屋起，重新計算 | |
