中古屋雖然相對預售屋、新成屋好入手，但也有不少中古屋買賣糾紛，其中漏水是最大的問題之一，十間中古屋，七、八間有漏水問題，想要找到不漏水的中古屋似乎「難如登天」！因此，為了增加民眾的口碑，大型的連鎖房仲都會提供「漏水保固」，但是中古屋保固期限究竟有多長呢？本篇文章將透過《民法》的「瑕疵擔保」規定，介紹中古屋保固期限，包括壁癌、漏水保固時間有多久？同時詳細解析中古屋保固項目有哪些？
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根據《民法》第 356 條和第 365 條規定，買方有義務在交屋後確認房屋是否有瑕疵，若有發現任何瑕疵應通知賣方，若賣方不處理，就要在通知賣方後 6 個月內向法院提起訴訟。《民法》第 356 條同時也說明了，買房的瑕疵擔保請求權在交屋後 5 年就會消滅，也就是說，《民法》保障買方可以在交屋內 5 年提出瑕疵擔保請求權。
然而，在中古屋買賣交易時，實務上會以 6 個月為限，因為買方如果要行使瑕疵擔保的請求權，必須提出證據，證明瑕疵是發生在交屋之前。以漏水的問題作為例子，買方如果要證明漏水是發生在交屋之前，通常會需要請專業的驗屋公司來進行驗屋，提出客觀的數據來證明。時間越久，買方自然會越難提出證據，因此，中古屋保固期限一般會是半年。
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當然，如果買方有辦法舉證中古屋壁癌、漏水等瑕疵問題是在交屋之前，5 年內都能按照《民法》第 356 條和第 365 條規定，要求賣方負中古屋瑕疵擔保責任，常見的負責方式是「減少買賣價金」。
更多關於中古屋瑕疵擔保責任，請看：中古屋瑕疵擔保責任範圍有哪些？磁磚破裂、壁癌和漏水算嗎？
「保固」並沒有明確的法律定義，保固一般是由出賣人 (建商、屋主和仲介) 所提供的保證，賣方的義務範圍僅限在「修繕」。而中古屋不像新成屋或預售屋，有建商會在買賣合約中註明多項的保固服務，常見的中古屋保固項目有：壁癌、漏水和磁磚破裂等，但並非每個賣方都會提供中古屋保固。不過，現今大型連鎖房仲，多半會推出「漏水保固」服務。
以信義房屋所提供的「漏水保固」為例，凡透過信義房屋仲介成交的買方，在交屋日期起算 6 個月內若有發現滲漏水，就可以享有「漏水保固」服務，有關信義房屋「漏水保固」服務的詳細資訊，下面繼續說明。
一、保障對象
透過信義房屋購屋的買方。
二、保障範圍
主建物的內外牆、屋頂，以及不屬於自來水公司負責的室內給水、排水管的漏水。
三、保固期限
完成簽署「買賣價金履約保證結案單」結案日期之次日起算 6 個月。如未承作買賣價金履約保證者，或買賣雙方任一方因故未簽署結案單時，則依不動產買賣契約實際點交日之次日起算。除此之外，買房還可以另享有特約廠商修漏後一年保固期。
四、保固屋齡
屋齡在 30 年內的房屋。
五、保固額度
在保固期限內每次之修護工程費用在 1 萬元以下部份及超過 31 萬元以上之部份，其費用由施工單位向買方收取；超過 1 萬元以上，31 萬元以下之部份由施工單位向信義房屋收取。
※信義房屋「漏水保固」詳細內容規定，請依據信義房屋「漏水保固約定書」為準。
更多詳細資訊，請看：信義房訊知識
想知道自己所買的中古屋保固項目可能還有哪些，除了查看房屋買賣契約書上的保固條款外，也可以檢視「不動產說明書」，這份文件會對中古屋的屋況有詳細描述，例如：室內格局、屋內設備和瑕疵情形等等。買方可以透過「不動產說明書」了解該房屋是否有滲漏水、壁癌或有人在屋內非自然死亡 (凶宅)。
如果「不動產說明書」在滲漏水、壁癌或有人在屋內非自然死亡這些欄位上都是勾選「否」，但買方在交屋後確發現有這些瑕疵存在，就可以要求賣方負修繕、瑕疵擔保責任、要求減少價金或解除契約 (實務案例只有凶宅、輻射屋和海砂屋有機會解除契約)。
有關過戶後發現壁癌和漏水的處理方法，請看：中古屋驗屋發現壁癌、漏水怎麼辦？過戶後壁癌和漏水處理方法
前面提過，各大連鎖房仲一般提供的中古屋漏水保固時間，以交屋後半年內為限，詳細的「漏水保固」服務規範，請依各大房仲的相關規範為準！
如果房仲沒有提供漏水保固，而賣方在不動產說明書上也沒有註明房屋有滲漏水問題，買方還是可以請賣方負責修繕漏水的問題。只要在發現漏水時立即通知賣方，並告知如果在一定期間內不修繕，就會依《民法》向法院提出瑕疵擔保的訴訟，若賣方堅持不修繕，買方要在通知後的 6 個月內依《民法》向法院提出瑕疵擔保的訴訟。若是在交屋後 5 年後才發現漏水問題，則不能請賣方負瑕疵擔保責任。
常見通知賣方的方法可用簡訊、通訊軟體和一般信件，謹慎一點可以用存證信函。
無論是習慣上的中古屋保固期限，還是房仲所提供的「漏水保固」服務，保固期限一般都是以半年為原則，雖然民法上的瑕疵擔保權利在交屋後的 5 年內都有效，然而，實務上經過的時間越長，買方愈難去舉證漏水或瑕疵是發生在交屋前。因此，如果希望賣方或仲介負擔修繕費用，那麼就要記得中古屋保固期限為較屋後半年，超過半年若想請賣方負責，就要透過訴訟才能處理。
中古屋漏水保固時間不像新成屋或預售屋，賣方 (建商) 會保固至少 1 年，多數的中古屋漏水保固時間只有半年，一旦過了漏水保固時間才發現漏水問題，買方就會面臨求償無門，即使可以依據《民法》向法院提出訴訟，請求減少買賣價金，但打官司是件曠日廢時的事。因此，如果想要避免漏水問題，建議買方應在看屋和交屋時就要多注意，盡量在半年內發現漏水，才能用最低的成本解決問題。
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