買中古屋除非有足夠的現金，不然繳了頭期款，接下來就是要準備向銀行貸款。不過，萬一中古屋貸款成數不足怎麼辦？如果中古屋貸款成數不足，有什麼方法可以找到足夠的貸款？買中古屋之前，除了頭期款，中古屋貸款成數足夠與否，也影響是否可順利買到中古屋，以下我們就來看看 PTT 網友們怎麼說。
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好不容易看到一個好物件，手邊也有些自備款，決定要下手買中古屋。誰知道，因為向銀行申請房貸後，才發現中古屋貸款成數不足，讓原本脫離無殼蝸牛的美夢，一夕之間變成買房惡夢。以下我們來看看兩個 PTT 網友分享的案例：
大明看中了大安區一個物件，對於屋主提出的2000萬總價，雙方都同意並且接受，為了要展現買房的誠意與決心，所以大明就先付的一筆斡旋金 10 萬元，並且簽訂了斡旋金單據。結果大明回家後仔細盤算，並且聯繫銀行進行鑑價，發現與原計畫相比，銀行的貸款成數不足，如果反悔不買，那麼大明就會被沒收斡旋金，大明不知道該怎麼辦，向 PTT網友們求救。
小華跟賣方屋主在談妥價格時，雙方都同意不採用斡旋金的方式，就以簽訂要約書的方式來確定這筆中古屋買賣交易。雖然看起來是書面契約、好像沒有斡旋金的損失，一旦違約可是要支付合約價的3%，所以金額有可能會比斡旋金還要高上許多喔！小華問PTT網友們，想聽聽網友的意見，這樣做到底好不好？
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PTT 版上有網友提到，自己因為是第一次買房，買的是中古屋，不像預售屋那樣有現場解說相關貸款的事宜等等，所以不是很了解銀行對於中古屋的鑑價方式、還有核貸的原則。常常聽到人家說「可以貸八成」，就天真的以為是總價的八成，不清楚原來是要按照「銀行鑑價」的金額，貸到「銀行鑑價」的八成。總價跟銀行鑑價，這樣一來一往，就有落差了！
以下整理各 PTT 網友建議如何可以拉高中古屋貸款成數，避免發生貸款卡關窘境的方法：
平常就要培養自己的信用，最簡單的就是信用卡要按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力把每個月的帳單都支付完畢。不過，難免有急用，可能需要動用到循環利息，遇到這種情形，還是一句話，儘早繳清，免得影響到貸款成數。
因為凡走過必留下痕跡，聯徵中心可以看到每個人的信用卡帳款資料，都有記錄在。
對於有固定收入的朋友，會建議不要每個月都把薪轉帳戶的錢都花光，最好有存款，在預計申辦房貸前，連續 2 ~ 3 個月存一比較大額的款項到帳戶裡，暫時不要動用，到時候可以提供給銀行作為財力證明，可以讓你的貸款成數提高。
儲蓄型的保單也可以提供給銀行作為財力證明。對於收入是領取現金或是收入不固定的朋友，可以考慮每個月固定存一筆錢進戶頭，作為個人的收入證明。
在申請貸款時，為了要增加銀行對自己還款能力的信心，可以提供收入和信用良好的保證人，這樣也可以拉高申請的房貸成數。不過，要注意的是，保證人只能夠找配偶、直系親屬、旁系親屬，朋友是沒辦法擔任保證人喔。
如果自己的名下還有其他沒有申請過貸款的不動產，也是可以作為抵押擔保品，這樣做也可以幫助提高貸款成數。
如果平時就有常常在往來的銀行，那麼，會建議在申請房貸的時候，就找這間銀行。因為這間銀行有比較多你平常資金流動、交易的紀錄，如果是薪轉戶或是信用卡卡友，也會有比較好的貸款條件，可以提高貸款成數。但前提是，你每個月都按時繳款，沒有卡債。
買中古屋透過仲介的話，可以找房仲業者配合的銀行申請房貸，或者是有些銀行會提供優質的房仲專案。有品牌、規模較大的房地產仲介公司，也是有機會可以爭取到較高的貸款成數和條件喔。
房貸壽險對於銀行來說，是可以轉移房貸風險，如果未來貸款人有意外，無法履約還款，保險公司就會代為清償債務。
因此，如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，那也有機會提高房貸成數，或者是拿到較低的房貸利率。
蠻多 PTT 網友建議的是，在有買中古屋衝動前，最好可以先請熟識的銀行或是認識的代書朋友幫忙看一下，做初步的估價，看看大約可以申請到的房貸成數，然後再評估自己的財務能力，免得在已經下斡旋或要約後，才發現會有貸款成數不足的可能。
萬一萬一真的簽訂中古屋後，才發現申請的銀行貸款成數不足，那該怎麼辦？PTT 網友建議，還是要回到貸款人本身的條件，幾點建議方法如下：
PTT網友提到，回頭看看契約上，是否有在買賣契約訂立：『若貸款成數不足八成，交易取消，雙方不得有異議，立即退回斡旋金，且不得收取任何費用。』，或是寫『購屋貸款未達***萬合意解約』等字句，先保護好自己的權益。
跟銀行談貸款成數時，萬一發現貸款成數不足，評估之後，發現只是少了一小部分的金額，可以採取跟銀行談較高的貸款利率，先取得足夠的貸款成數，之後再找機會轉貸或是跟銀行談新的條件。
PTT 網友分享提到，銀行就是擔心你無法還款，所以試著在申貸時，主動向銀行提出，要加購房貸壽險。透過搭配房貸壽險，以爭取提高房貸成數。
PTT 網友建議，如果評估過個人的財務狀況，只要不影響本身的資產負債比，可以先用信貸來補足貸款成數不足的金額，這部分最好是跟房貸一起向同一家銀行申請。
如果自己本身的條件有限，最後只能夠看看是否有機會找家人當保證人，或者是跟家人商量，暫時用家人現有的不動產做貸款，來補足貸款成數不足的缺口。PTT 網友提到，這是最不建議的方式，因為家人間牽涉到財務，很容易影響彼此的感情，還是要三思後行。
如同前面提到的，PTT 網友們建議了 8 個提高房貸成數的方法，包括平時培養良好信用、提供其他財力證明等等，可以看出，貸款者個人的條件是重要關鍵，銀行還是會評估貸款人是否有還款能力。PTT 網友建議，最好多詢問幾家銀行、多比較相關的貸款條件，例如薪轉戶、常往來的銀行，或者可先詢問代書，最近有哪幾家銀行在衝刺房貸業務，都有可能爭取到較好的貸款條件以及貸款成數。