相信大家如果有住過公寓大廈，一定對於「管委會」這個名詞不陌生，不過，大家如果平時並非熱衷於社區公共事務，可能對於管委會的成立時間、流程，以及權限不太清楚。本篇文章將介紹管委會成立與權限的內容，包含：管委會成立時間、流程，還有相關權限範圍，讓大家更清楚管委會這個組織！
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管委會是什麼？
處理公寓大廈社區公共事務的組織
管委會是「社區管理委員會」的簡稱，主要在維護公寓大廈社區的公共秩序和處理社區日常瑣事，簡單來說就是：代表所有區分所有權人管理公共財產。
管委會成員是由區分所有權人推舉出而來的，管委會成立的相關規範，規定在《公寓大廈管理條例》。管委會的組成最少要 3 名管理委員，最多則沒有人數限制，其中必須要有 1 名主任委員、1 名財務委員，以及 1 名監察委員，其餘的職位可以依照需求自行增設，比如安全委員、機電委員等等。
管委會的成員基本上都是以無報酬的義務職為主，但還是可以支領薪水，前提是要先載明於規約或組織章程中，而有些會以交通費、出席費、車馬費和津貼等等名目給付，或是採用管理費折扣、社區公共設施的優惠、或給提供發票核銷等等方式給付報酬。
管委會成立時間
根據《公寓大廈管理條例》，管委會成立的時間，應由起造人 (建商) 在 3 個月內召集區分所有權人，召開區分所有權人會議，並在會議中推選管理負責人、選任管委會委員後，成立管理委員會，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。
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有關管委會的成利流程及運作，下面繼續進行詳細的解說。
管委會成立流程及運作
自從民國 84 年通過了《公寓大廈管理條例》之後，原則上公寓大廈都必須要成立管委會來處理社區相關的事宜，根據法規的規定，管委會成立流程及運作有以下 3 個步驟：
管委會成立流程及運作一、第一次區分所有權人會議
第一次區分所有權人會議，通常會由建商擔任召集人，向全體所有權人發出會議通知召開，其中，必須要有區分所有權人 2 / 3 以上及區分所有權比例 2 / 3 以上出席，會議才具有法律效力；如果要達成決議的話，必須要出席人數 3 / 4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 3 / 4 以上同意。
在此會議中，需要決議的內容有：該社區的公寓大廈規約、管理委員的人數、選任方式、任期等規則，以利後續管委會的產生。
管委會成立流程及運作二、管委會成立及分工
在確定管理委員的人數和人選後，會由管理委員互推 1 人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，而除主任委員以外，管理委員其他職位的選任方式並沒有硬性的規定，社區可自行訂定適合自己社區的規約於組織章程中以供遵循，常見的選任方式有 2 種：1. 管理委員相互推選。2. 授權由主任委員指派。
根據社區規模的不同，管理委員的分工也會有差異，除了法律規定必須要設置的主任委員、財務委員以及監察委員，其他委員均可依社區需求設置。而管委會席次的分配，若是較大型的社區或是住商混和的大樓，可能會採分層、分區、分棟等等方式，確保管委會的可以獲取各方具有代表性的意見，也較不易被操控。
管委會成立流程及運作三、管委會正式上線
管委會成立並分工完成後，管委會成立流程最後一個步驟，即是要讓管委會正式上線運作！除了每個月定期召開例行會議，討論社區運作相關議題外，每年還要召開區分所有權會議，和所有區分所有權人一同討論社去重要議題、公布重要資訊給全體住戶，並進行管委會改選。
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了解管委會成立流程後，相信很多人都會好奇，管委會權限和具體要做的事究竟有哪些？接下來將繼續詳細解說。
管委會權限
依照管委會常見的工作內容來看，基本上管委會權限可以分作 4 點探討：
管委會權限一、共用或共有部分的管理維護
統籌分配住戶每月所繳的管理費，要用在共用部分，是屬於管委會權限之一。而常見需要用到管理費的共用部分包含：電梯的保養、花園的維護、樓梯間的清潔、地下停車場的管理等等。
另外，如果社區公共空間有漏水、照明不足等等問題，這也是管委會要負責修繕，費用會由社區全體住戶共同分攤或是直接由管理費、社區公共基金支出。舉例來說，如果家中出現漏水，而漏水的原因是公用水管破裂，那麼在管委會權限下，就應該要負責修繕事宜；如過漏水的原因是私用水管線破裂，那麼修繕費用就要自行負擔。
管委會權限二、共用部分的對外經營管理
社區內的共用空間，如果出租供商業使用的話，期間的財務、空間利用問題等等，亦事是屬於管委會權限，須統一由管委會負責主持協調，以保障全體住戶的權益。
管委會權限三、協調解決住戶糾紛
雖然法律無明文規定管委會要處理住戶們之間的糾紛，不過，如果管委會規約中有賦予管委會權限「協調住戶糾紛」，那管委會就要依規約幫助戶解決糾紛；但如果規約沒有給予管委會協調住戶糾紛的權限，管委會則可以自行決定要不要介入住戶糾紛。所以，無論是購屋自住或是租屋，建議在入住社區前要先瞭解該社區管委會權限範圍，以免遇到問題時求助無門。
管委會權限四、執行全體住戶的決議事項
每個公寓大廈社區都有自己的自治權，社區中有很多大小事務會由住戶們共同決定，例如：物業管理公司要用哪一間、外牆要刷什麼顏色、養寵物的規範、假日是否能施工、訪客進出是否一定要登記等等，一旦經由住戶大會表決通過後，管委會就有責任去執行相關的決議。
不過，由於管委會僅是「民間組織」，並不具備公權力可以對住戶罰款，或限制住戶使用其財產的權利，若是強制執行有可能會因侵犯他人的財產權而吃上官司！合法的程序，應該由管委會報請主管機關，再經由主管機關來執行罰鍰處分。當然，現實中還是會有不少管委會，為了要讓決議的事項在執行上更有效率，私自採用罰款的方式來執行一些政策。
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補充：管委會成立的優缺點
管委會成立的 7 大優點
- 有專人管理提升社區價值
有好的管委會管理社區，在衛生、安全及保養更新方面就會比較好，另外，有些管會會定期舉辦活動，活絡整體社區的氣氛、增加住戶間交流的機會。管委會算是社區的第一道門線，平時有在維護管理得社區能提高居住品質，房價就能維持在一定水準。
- 可向金融機構開立專戶
取得報備證明後的社區，可以用「管理委員會」的名義向金融機構申請開立「專戶」，用以存放社區管理費或公共基金，除了可避免用個人戶頭存放而遭盜用的風險，存放在銀行專戶的公共基金或管理費每年給付的利息，依法還可以免納所得稅。
雖然目前法律並無明文允許或限制公共基金投資使用的規範，但主管機關建議「不宜」將公基金作投資使用，因此，原則上管委會是不能擅自將專戶中的資金拿去投資金融商品，不過，假如投資行為是經由所有區分所有權人和管委會都同意，也並非不可行，只是投資獲利或是損失的風險，將由社區全體住戶共同承擔。
- 可以積極爭取公部門資源
近年來各級政府單位都將有報備的「管委會」列為補助對象，補助內容包含：電梯裝設、房屋健檢、建築修繕、廣告物美化等等。這些公部門資源不僅可以協助分攤社區經營成本，更可以完善社區之居住機能。
- 參加都市更新
如果社區已經年逾 30 年以上，管委會可以協助依照《都市更新會設立管理及解散辦法》之規定，設立都市更新會辦理老舊大樓之都更重建。
- 具有訴訟或法律程序當事人之能力
管委會對外可以代表全體社區，所以若有糾紛，是可以以管委會的名義提起訴訟。例如：有住戶有嚴重管理費或相關分攤費用欠繳的問題，管理委員會如果有取得合法報備證明，那就可以以「ＯＯ管委會」的名義對該住戶提起訴訟進行債務之追討！
- 有管理員負責門禁、代收信件和包裹
有管委會的住宅大樓，通常都會聘請管理員，除了門禁和出入訪客的管理外，管理員還會負責代收信件和包裹，讓朝九晚五的上班族、上課族出門在外也都不用擔心沒人收件，網購和退貨都方便。
- 合法規劃車位使用權
每個社區都會有不同的車位使用權配置規定，有些是私人車位直接購買，有些則是透過抽籤出租的方式安排，無論哪種方式，都可以讓住戶可以不用擔心車位被隨意佔用，更可以減少社區內的停車權糾紛。
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管委會成立的 3 大缺點
- 須支付管理費，增加居住成本
有成立管委會的社區，都會收取「管理費」，一般採月繳的方式，而每戶須繳納的金額，會依據所有權狀上登記的坪數計價，也就是說持有的坪數越大，要繳的管理費也會越多。舉例來說：果仁家小編家的所有權狀是登記 14 坪，目前社區大樓的管理費是 50 / 坪，小編每個月要繳納的管理費為 700 元。
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- 管委會管理品質不一
公寓大廈的管委會委員會由住戶選的區分所有權擔任，如果選出來的委員不負責或是做事消極，就會影響到社區管理的品質。例如：果仁家小編所居住的社區，屋齡已經有 29 年，社區中的有一半的區分所有權人不居住於此地，而居住在此地的區分所有權人多半年事已高，所以管委會的成員對公共事務的處理態度往往較為消極。
除此之外，有些社區規模大、戶數多，人流出入複雜，如果管委會人員安排不夠充足，就會有居住安全的疑慮。
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- 管委會越權管理
有些管委會不僅會限制住戶裝潢、寵物飼養、停車等規定，甚至祭出強硬的罰款手段！如果住戶發現管委會有過度擴大自身權限的情形，記得可以參考《公寓大廈管理條例》等相關懲處規定爭取自身權益，以避免管理委員越權侵犯住戶居住權。
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買房、租房前了解社區管委會如何成立和權限內容很重要！
管委會是處理公寓大廈社區公共事務的重要組織，管委會成立至少要有 3 名成員，管委會成立的時間，須由起造人 (建商)在 3 個月內以召集人的身份，幫社區成立管委會，而管委會成立流程及運作主要有以下 3 個重點：
- 由建商召開第一次區分所有權會議，至少 2/3 區分所有權人及區分所有權比例 2 / 3 以上出席，共同決定該公寓大廈規約、管理委員的人數、選任方式、任期等等，而決議時要出席人數 3 / 4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 3 / 4 以上同意，相關決議才會生效。
- 區分所有權會議中選出管委會委員人選，並推選出主任委員、決定好每個管委會委員的職責。
- 管委會成立上線後，依據公寓大廈規約的內容開始執行相關工作，每月召開管委會例會，每年召開區分所有權人會議。
有關管委會權限的內容，大致可分為 4 大項：
- 共用或共有部分的管理維護
- 共用部分的對外經營管理
- 協調解決住戶糾紛
- 管執行全體住戶的決議事項
一個社區管委會的好壞，會影響整個社區的居住品質及房價，無論是購入新屋還是租屋，在入住前，最好能打聽一下，該社區管委會的組成及權限內容有哪些。除此之外，也別忘了要了解公寓大廈規約有哪些內容。
過去曾有新聞報導指出，有房客租屋簽約時，不知該社區有禁養寵物的規定，隨後導致該房客因為毛小孩問題而無法入住。雖然目前政府擬修法讓社區不得禁養寵物，不過對於養寵物的規範，各個社區仍有不同的規章，管委會是具有自治權的民間團體，區分所有權人可以共同決定很多事，所以，買房或租房前，先了解管委會和社區規章，是很重要的前置工作喔！
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