地上權建案隨著法規修改、民眾的觀念改變下，有愈來愈多人關注的趨勢。對於地上權建案是否能購買、地上權建案的優點和缺點，PTT 板上有不少討論，以下就來看在 PTT 網友的討論中，地上權建案優缺點有哪些？
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地上權建案 PTT 網友討論
PTT網友詢問：地上權建案是否值得住？
有一名 PTT 網友在 PTT Kaohsiung 板上發問，想了解「地上權宅建案是否值得住？」該名 PTT 網友表示自己想要在高雄買房，看了中心地上權住宅後，覺得房價含車位確實在預算內，因此想要詢問其他 PTT 網友，對於地上權建案的看法。
PTT網友回覆：地上權建案不可以買
在該篇 PTT 貼文下，PTT 網友們給的回覆大多都是認為不要買：「地上權完全沒保障，千萬別考慮。」、「勸你別買這種的 我去年找房也是遇到這種的，一開始問房仲的代書還說沒問題，多次追問下，才說這種多年後沒人敢保證。」、「地上權兩大風險：轉手賣不掉、政府漲地租，對了，地上權銀行貸款成數也比較低。」
PTT網友回覆：地上權建案可以買
當然，亦有少數的 PTT 網友對於地上權住宅抱著正面的看法：「我自己買地上權，其他我不講，隔一條街一坪 31 我買，馬上差一半我覺得很划算，我是自己住又不是要賣。」、「其實我覺得這時候很好，除非你有想留給子孫。」、「如果有預算考量又不想租&之後不考慮換屋&沒要留給子孫的話，也是個選擇。」
由 PTT 網友們的回覆可以看出，地上權建案值不值得買，其實和它本身的優缺點有關，以下就來詳細分析，地上權建案優缺點。
地上權建案缺點
缺點一、無土地所有權
從 PTT 網友認為地上權建案不值得買的因素中可看出，由於地上權住宅是建商向國產署標下地上權土地後興建，如同和政府長期租房一樣，購屋者、建商都沒有土地所有權，有些建案購屋者也僅有房屋使用權，多數人會覺得「沒保障」。
缺點二、居住有使用期限
過去地上權土地租期多為 50 年，法規修改後，近年推出的建案幾乎都拉長到 70 年，扣除建商規劃、銷售和興建住宅的時間，購屋者最長約可住 60~75 年左右。因此 PTT 網友認為：「50年後…你會發現，什麼都不剩。」
目前台灣地上權建案這樣的住宅型態，尚未有地上權土地到期的情況，雖然按照現行的契約應該是「拆房還地」或是「建物收歸國有」，但 30 幾年的時間很長 (最早的地上權建案京站花園廣場尚有三十幾年) ，沒人確定地上權住宅期限到了會怎麼樣。
缺點三、除了買入房價外，每年要繳納地租
PTT 網友認為地上權建案的其中一項風險是：政府漲地租。關於地租，這確實是地上權建案才有的持有成本。
一般住宅要繳地價稅，地上權住宅則是繳地租。兩者稅基都是採用公告地價，但自用住宅地價稅稅率僅0.2%，地上權地租則是3.5%（其中2.5%，稅基採用建商得標年度地價；另外1%，採用報稅當年度地價）。
以購買台北「華固新天地」建案為例子，華固在 2013 年標得該地，當年度公告地價每平方公尺 4.62 萬， 2021 年則為 6.19 萬，一戶約 44 坪的住宅土地持分約 11 坪（36.4 平方公尺）。
一年需繳交地租約6.45萬。若以相同地價和面積計算，一般住宅地價稅僅 4,506 元，價差約 6 萬。
有關買房要繳的稅，請看：買房子要繳什麼稅？持有房屋該繳的稅又有哪些？一次為你解說
缺點四、銀行貸款成數低、利率高
PTT 網友認為買地上權建案的缺點之一為：貸款成數低。的確，地上權住宅與一般房屋相比，貸款條件是比較差，經常是貸款成數低、利率高。
通常建商在地上權住宅建案推案時，就會找好願意配合貸款的銀行。地上權住宅一般最多可取得貸款成數 7 成，貸款年限 20 年，利率約 2% 的條件；一般住宅最多則可取得貸款成數 8 成、貸款年限 30 年、利率約 1.6% 的條件。
以房價市價 1000 萬進行試算 (採用本息平均攤還法)，一般住宅需準備自備款 200 萬，貸款 800 萬，貸款年限 20 年、利率約 1.6%，每個月房貸繳交約 3.9 萬，總購屋成本約 1,136 萬；地上權住宅建案通常為市價的 7 折左右，以總價 700 萬試算，自備款需準備 210 萬，貸款 490 萬，貸款年限 20 年、利率約 2%，每個月房貸約 2.48 萬，總購屋成本約 805.2 萬。
缺點五、保值性不如一般住宅，轉手不易
PTT 網友不支持購買地上權建案，還有一個理由是：轉手賣不掉。
由於地上權住宅建案都有期限限制，地上權住宅的流通性普遍不如一般住宅，會隨著剩餘使用年限縮短價值會下跌，且越來越難轉手。
從上述的 5 項缺點可以看出，地上權住宅雖然購入時的價格比一般住宅低，但是家計每年地租與地價稅的差額，總購屋成本其實只比一般住宅便宜不到 2 成。又因為地上權住宅無法取得土地產權，無法像一般住宅可以在土地上漲後出售賺取價差，即使房屋所在地在「睡夢中增值」也和房屋持有人毫無關係。
雖然說地上權建案的缺點很多，但是這並不表示地上權建案碰不得，其實它還是有值得購買的優點。以下繼續介紹地上權建案優點。
地上權建案優點
優點一、價格比一般住宅便宜 3~4 成
本文提到的 PTT 貼文，原 PO 在 PTT 貼文中即說明了，高雄市中心的地上權建案房價含車位是在他負擔得起的預算內。
地上權建案比起一般市中心的價格便宜，主因在於購屋者不會買到土地，因此購買的價格會比一般住宅少 30%~40%。
優點二、不用繳交地價稅、未來轉手時不必課徵土地增值稅
由於購屋者不會持有土地，自然就不須繳納地價稅、土地增值稅。
優點三、租金與一般住宅行情相近
租金行情主要是根據地域、交通、生活機能和居住品質而定，因此，地上權住宅的租金行情和一般住宅並無不同。若是購入後作出租使用，會比買一般住宅再出租所需的成本低，獲利也較高 (房地出售所得不列入計算)。
地上權建案值不值得買？看需求、優缺點是否能接受
本文分享了地上權建案 PTT 網友的討論，並分析 PTT 網友們對於地上權建案優缺點的看法，其中不難發現，支持地上權建案不能買的人會認為，地上權住宅有買不到土地產權、轉手和貸款不易這些缺點，而且在地上權到期後也可能會一無所有，還不如純租房。
支持地上權建案可以買的人會認為，只要沒有要轉售、房子留子孫，購買地上權建案可以有很多優點，例如：居住地生活機能佳、減少交通費和長期遠距通勤的疲勞度等等。
筆者認為購買地上權建案比較像長期和政府承租土地和建商承租房子，如果想要增加生活便利性、品質，又不在乎是否能獲得房地產權者，低房價的地上權建案確實是可以考慮購入的住宅品項。即使購入後不作自用住宅使用，出租也能比購買新成屋或中古屋再出租獲得更高的收益。
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