預售屋轉賣賺多少?PTT 網友討論預售屋換約讓屋主賺多少錢

預售屋轉賣賺多少 PTT

許多投資客會在預售階段時先買下區段較佳房屋,之後再將預售屋轉賣,最常聽到的就是在預售屋尚未完工、過戶前轉賣,一般被稱為「預售屋換約」,而這也是投資客常採用的短期獲利方式,不少人會好奇:預售屋轉賣賺多少?本篇文章將整理 PTT 板上網友討論的「預售屋換約讓屋主賺多少錢」,並分析投資客透過預售屋轉賣賺錢的操作方式有哪些?

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PTT 討論:預售屋換約讓屋主賺多少錢

一名網友在 PTT 《home-sale》板上發文,想知道 PTT 板上的網友們買預售屋換約的物件,最多會讓屋主賺多少錢?原 PO 表示,自己如果買 1,600 萬的房子,最多會讓屋主賺 100 萬 (約房價的 6.7%),超過的話不管再喜歡都不會想買,因為感覺很差。

在該篇 PTT 貼文下,有不少網友回覆並給出答案:「遇到屋主急售的,賺11而已」、「頂多 5 趴,房子那麼多可以選。」、「昨天 1 間林口 A9 的預售屋,屋主賺 60 也是有人買,你覺得?而且還 2 房 2 樓路沖。」、「我抓大概是一坪讓他賺一萬吧!反正他不滿足,我再自己去追其他預售紅單就好。」

PTT 板上也有不少網友認為,根本沒必要買預售屋轉賣的物件,網友們的說法有:「幹嘛給他賺?有非要那間不可嗎?」、「不需要,去買新的就好了,幹嘛當盤子……1600 的頭期款算 320 好了,賺 100 直接獲利 30% 呢!轉單真好賺。」

從 PTT 板上網友們的回覆可以看出,大家對於「預售屋換約讓屋主賺多少錢?」這個問題,並沒有一致的答案,有些人覺得預售屋轉賣讓屋主賺 5% 是可以接受的,有些人則覺得一坪一萬元才是合理的,也有人覺得完全不用考慮買預售屋轉賣的物件。

房屋買賣只要雙方合意,交易就可以成立,並沒有對錯,對買房欲望很強烈的人來說,應該是不會在意這筆交易讓前一手賺多少錢。

圖片來源:Shutterstock

預售屋轉賣介紹

預售屋轉賣賺多少?為什麼投資客喜歡透過預售屋賺賣賺錢?以下介紹投資客預售屋轉賣最常採用的 3 個方法:預售屋紅單交易 (目前已禁止)、預售屋換約和預售屋完工後轉售,讓大家可以對預售屋轉賣賺多少有基礎的認識。

預售屋紅單交易

預售屋紅單交易,是早期投資客非常喜歡的一種套利方式,投資客可以先在潛銷期優先拿到較好的戶別及較便宜的價位,由於通常在拿到紅單後的短時間就會要簽約,因此,多數的投資客都會在一個月內進行預售屋紅單交易,將自己的「預售屋購買權」轉售給他人。

有關潛銷期的介紹,請看:潛銷期建案是什麼意思?真的比較好議價、折扣比較多嗎?

早期紅單交易這種預售屋轉賣賺的錢都不多,大概 5 萬~20 萬,但賣方幾乎沒有成本,且不用報稅(收現金很難舉證),即使賣不掉預售屋紅單,也可以選擇向建商退掉並拿回訂金,是一種很暴利的投資,目前政府已經禁止預售屋紅單交易。

部落客魯爸曾在自己的文章中分享,自己曾因想投資出租套房,而買下一間低總價、雙套房格局的房子,後來又覺得投資出租套房很麻煩,所以在持有 6 個月後就賣出,當時只支付首付 53 萬元 (建照下來前僅需繳房價的 10%),而該間預售屋轉賣賺了 50 萬元,換算報酬率高達 94%!

有關紅單轉售注意事項,請看:預售屋紅單禁止轉讓換約:《平均地權條例》修法打炒房重點整理-2022

預售屋紅單交易在政府嚴禁後,就比較少看到了(或許還是有存在,只是目前沒有裁罰的紀錄),目前預售屋市場上較常討論的預售屋轉售,會採用「換約」的方式。以下繼續介紹,實務上預售屋換約屋主可以賺多少錢。

預售屋換約

預售屋換約,是指買預售屋簽約後、房屋尚未完工前(使用執照未出來、未過戶之前),把這份合約的權利讓渡給其它買家,投資客會在「預售屋讓渡書」上寫下願意讓渡的金額,只後申報房地合一稅就會採用這個金額,但該金額不會需要獨立申報「預售屋實價登錄」,僅需要在第一次申報的那筆紀錄上備註相關資訊即可。

有關預售屋換約申報實價登錄的相關資訊,請看:預售屋轉單/換約實價登錄查不到?PTT告訴你實價登錄申報的秘辛!

圖片來源:房地王部落格

想了解預售屋換約可賺多少錢,首先要先知道目前預售屋換約有哪些成本。在「房地合一2.0」推動後,預售屋換約就成了重點打擊對象之一,依照目前現行規定,只要持有期間未滿 2 年,就會被課徵稅率 45% 的稅金,但有3%上限30萬元的免稅額度。

以預售屋購入金額 1,000 萬元、屋主賺 50 萬元進行試算:

房地合一稅金:【50 萬–30 萬 (免稅額)】× 45% = 9 萬

預售屋換約賺的錢:50 萬 – 9 萬 = 41 萬

由上面的試算可以發現,預售屋轉賣的價差越大,課的稅金越重,或許這多少有抑止一些投資客炒房的行為。實務上,仍有不少投資客,會用各種方式將預售屋換約的稅負轉嫁到買方身上,例如:像是算準要負擔的稅額,讓自己最後直接加入售價,或是預售屋讓渡書只寫部分金額,部分金額用現金支付。

除了房地合一稅之外,尚需要負擔的費用有:換約手續費、簽約見證費、陪同換約費、仲介費履約保證費,這樣看來,用預售屋換約的方式來進行預售屋轉賣,要負擔的成本明顯比預售屋紅單交易來得多許多。

有關預售屋換約費用的詳細介紹,請看:預售屋轉單是什麼?預售屋換約、紅單轉售注意事項要留意!

圖片來源:unsplash

而預售屋換約屋主可以賺 50~200 萬不等,除了屋主自己投資的金額多寡、預設要的價差之外,影響的因素還包含戶別的稀有性房屋座落地點,以及房地產市場是否熱絡等等,例如:重劃區、重大交通建設附近的房價,通常都會隨著時間上漲,所以越早購入預售屋,賺的錢就越多。

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預售屋完工後轉售

預售屋完工後轉售賺多少錢較無法評估,因為預售屋一旦經過交屋,每個月就要開始償還貸款,有可能持有越久越賺錢,也可能持有越久原本要賺的利潤都被房貸利息吃掉了,再加上房地合一稅至少要持有 5 年以上才能脫離重稅期,許多口袋不夠深的投資客在交屋後,在房貸的寬限期內若沒有售出,就會降價銷售,所以,除非投資者現金流充裕,否則會盡量在寬限期內售出。(房貸的寬限期約 2~3 年)

房貸寬限期的介紹,請看:寬限期意思|寬限期是什麼?誰適合用寬限期嗎?

圖片來源:房地王部落格

由此可知,投資預售屋轉賣,若要到成屋階段才要出售,所需負擔的成本就高出「預售屋紅單交易」和「預售屋換約」非常多,而且時間越長每月負擔的銀行利息就會越多,投資成本也越高,除非房價漲幅有跟上,否則預售屋轉賣可能完全沒賺錢,甚至最後是賠錢的。

為了避免賠錢,專業的投資客在選擇預售屋標的時,通常會參考以下 4 個原則:

  1. 未來看漲的區域
  2. 熱門的建商
  3. 價格有優勢的建商
  4. 低總價

預售屋轉賣賺多少,轉賣方式和時間點是關鍵

PTT 板上網友們的討論看來,每個人對於預售屋轉賣屋主應該賺多少有不同的看法,有些人對於預售屋換約要被前一手賺一筆感到不滿,幾乎不會想選擇預售屋換約的物件;有些人則覺得讓屋主賺 100 萬以下都可以接受。

預售屋轉賣的方式可分為以下 3 種:

  1. 預售屋紅單交易
  2. 預售屋換約
  3. 預售屋完工後轉售

「預售屋紅單交易」目前已經被政府嚴禁,也是 3 種預售屋轉賣的方式中,最低成本,高報酬的方式。「預售屋換約」雖然不像「預售屋紅單交易」一樣暴利,但是報酬率也很高,不過賣方要負擔的成本就多出許多,包含:換約手續費、簽約見證費、陪同換約費、仲介費履約保證費和房地合一稅

「預售屋完工後轉售」基本上就和一般新成屋的銷售沒什麼不同,與「預售屋紅單交易」和「預售屋換約」相比,「預售屋完工後轉售」會隨著時間的增加,投資的成本隨之增加,轉賣可以賺多少就比較不一定,一般會盡量在房貸寬限期內轉賣掉,否則持有成本會過高。

PTT 板上也有網友不解的提問:「為何自住客都要和投資客買房,讓別人賺一手?」其實,這有很大的因素在於,投資客通常會在自住客不想買的時間點進場,多數自住客都會想找屋況好、附近生活機能佳的物件,但是建商新蓋的住宅,有不少都是在重劃區、尚未有商圈或交通不便的地方,自然不會是自住客的首選。

買房也和一般購物一樣,當你看到非常中意的物件,你並不會需要去思考商家透過這場交易獲利多少,會去想「預售屋轉賣賺多少」,就代表你對這個物件不夠滿意。

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