【預售屋換約】預售屋換約法規、6 大預售屋換約注意事項一次看 - 果仁家

《平均地權條例》被視為打炒房的重要法規，且在 2023 年 7 月 1 日正式施行。其中最受關注的法規就是預售屋換約限制。許多人都想知道，在《平均地權條例》實施後，購買預售屋並進行換約時需要注意哪些事項。本文將介紹預售屋換約法規以及預售屋換約注意事項，給大家參考。

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預售屋換約法規介紹

在平均地權條例中，除了明文規定嚴禁炒房、新增檢舉獎金制度、限制私法人購屋、移轉等，也進一步限制預售屋換約轉售，並有相關罰則。

預售屋換約法規（1）除親人不得轉讓

《平均地權條例》條文新增規定，預售屋或新成屋簽訂買賣契約後，除了配偶、直系血親或二親等內旁系血親，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，而且不得刊登轉售廣告。

預售屋換約法規（2）可換約轉讓例外

特殊其他情況經主管核准可不在限制內的有：

財產因故遭強制執行
配偶近親因重大傷病須長期療養
非自願失業及重大變故
其他特殊情況導致無力繳款且經主管機關核准之情形

預售屋換約法規（3）罰則

《平均地權條例》條文明確規定，若買受人、建商或代銷業者違法換約轉售，或刊登相關廣告，可按戶（棟）處罰 50 萬~300 萬元，且刊登廣告應限期改正或為必要處置，屆期未改正將按次處罰。

預售屋換約注意事項介紹

預售屋換約注意事項（1）先確認預售屋可換約

新修訂的《平均地權條例》上路後，預售屋換約法規也開始生效。如果想要購買預售屋換約物件的買家，務必先確認該預售屋物件是否符合換約條件。不同建商對於預售屋換約的規定有不同限制，不過可以分成下方 3 類：

建商規定預售屋換約僅限 1 次（新買方要等到交屋才能再次轉售）
建商規定預售屋換約只能轉讓給配偶或二等親內親屬
建商規定預售屋換約僅限在某個時間點之後

延伸閱讀 👉 預售屋禁止換約轉售 6 例外，平均地權條例修法相關子法

預售屋換約注意事項（2）詳閱原預售屋買賣契約

在購買預售屋換約物件時，務必要仔細審閱原本的預售屋買賣契約書。重點項目包括：完工日期、建材使用、修繕保固條款、坪數及平面圖等細節。此外，還需特別留意原買方是否跟建商有修改合約內容的情況，以確保自身權益。

預售屋換約注意事項（3）準備充足的自備款

相較於購買一般的預售屋，購買預售屋換約物件通常需要準備更多的自備款，尤其當購買的時間點越接近完工時，原買家已經繳納的自備款數額較大，這時新買家需要準備的自備款金額，跟購買新成屋的價格沒有相差太多。

新買家需準備的自備款金額包括「原買家已繳納的自備款」和「原買家預期賺取的價差」，這筆款項通常需要一次付清。

例如，若小美以 1,000 萬元購買預售屋，並已繳納 200 萬元的自備款，現打算以 1,200 萬元的價格轉售給大華，那麼大華需要準備的自備款就是：200 萬元（原買家已繳納的自備款）+ 200 萬元（價差）= 400 萬元。

預售屋換約注意事項（4）留意客變情形、增減帳是否結清

預售屋與成屋不同之處在於，買方在工程期間可以進行「客變」（即客製化裝潢和格局調整）。因此在購買預售屋換約物件時，必須注意該預售屋是否仍可進行客變，以及原買家是否已經進行了任何客變。

確認廚具、衛浴、牆壁、門板、窗戶等建材以及整體格局是否有變更，是購買前的重要步驟。

由於新買家需要全盤接受原買家當初簽訂的合約條款，如果原買家已經進行了客變，新買家務必檢查「客變的增減帳」是否已經結清。如果有退款，一定要提醒原買家退還這筆款項，以免在無意中承擔了不必要的費用。

有關預售屋客變費用，請看：預售屋客變費用收費標準：PTT 網友更改建商格局的客變經驗分享

預售屋換約注意事項（5）確認雙方應負擔的費用

購買預售屋換約物件的最後一項重要注意事項，是釐清交易中各項費用的分擔情況，確保哪些費用應由原買方承擔，哪些費用應由新買方負擔。

雖然購買預售屋換約物件的買方不需要負擔土地增值稅、契稅、印花稅和地政規費等費用，但整個交易仍然涉及多項費用。這些費用包括：換約手續費、簽約見證費、陪同換約費、履約保證費以及房地合一稅等。

此外，如果交易過程中有房仲介入，還需要支付仲介費。這些費用項目必須在交易前清楚釐清，避免在後續的交易中產生不必要的糾紛。有關預售屋換約交易原買方和新買方應負擔的各項費用，請參閱下表：

費用項目	新買方	原買方	說明
換約手續費	無	讓渡總價 0.1%	換約時由建商收取，轉讓給配偶、直系血親可能免手續費
簽約見證費	3,000	3,000	代書收取
陪同換約費	3,000	3,000	代書收取，無陪同換約免付
履約保證費	履約保證額度 0.03%	履約保證額度 0.03%	履約保證公司收取
房地合一稅	無	持有 2 年內：45 持有 2~5 年內：35%	2021 年 7 月 1 日後簽約課徵
仲介費	讓渡總價 2%	讓渡總價 4%	仲介公司收取，無仲介成交免付

▲ 圖表資料來源：惠誠地政士聯合事務所

預售屋換約注意事項（6）簽署預售屋讓渡合約書

在確認所有預售屋換約的注意事項後，新買家和原買家需簽署「預售屋讓渡合約書」，然後雙方一同前往建商處辦理「換約」手續，這樣整個預售屋換約交易才算正式完成。

通常情況下，新買家在簽署「預售屋讓渡合約書」時需要支付「簽約款」，而在建商處進行換約時則需支付「換約款」（一般來說，簽約款和換約款各占總款項的50%）。

如果交易中使用了履約保證，那麼在換約之前，相關款項會先匯入履約保證專戶，以確保交易的安全性和順利進行。

預售屋換約法規/6 大預售屋換約注意事項：總結

《平均地權條例》被視為打擊炒房的重要法規，並已在 2023 年 7 月 1 日正式生效。預售屋換約的限制讓許多購房者都相當關心，因為在《平均地權條例》實施後，購買預售屋並進行換約時，會有不少注意事項要留意。以上就是預售屋換約法規以及預售屋換約注意事項。

最後也將本文重點整理如下給大家參考：

【預售屋換約法規介紹】

預售屋換約法規	法規內容
除親人不得轉讓	《平均地權條例》條文新增規定，預售屋或新成屋簽訂買賣契約後，除了配偶、直系血親或二親等內旁系血親，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，且不得刊登轉售廣告。
可換約轉讓例外	特殊其他情況經主管核准可不在限制內的有： • 財產因故遭強制執行 • 配偶近親因重大傷病須長期療養 • 非自願失業及重大變故 • 其他特殊情況導致無力繳款且經主管機關核准之情形
罰則	《平均地權條例》條文明確規定，若買受人、建商或代銷業者違法換約轉售，或刊登相關廣告，可按戶（棟）處罰 50 萬~300 萬元，且刊登廣告應限期改正或為必要處置，屆期未改正將按次處罰。

【6 大預售屋換約注意事項】

購買預售屋換約物件涉及多項重要事項，從確認預售屋是否符合換約條件，到審閱原契約、準備充足的自備款、檢查客變情形、釐清費用分擔，再到最終簽署合約，每一個注意事項都很重要。

預售屋換約注意事項	注意事項說明
1. 確認預售屋可換約	在購買預售屋換約物件前，確認預售屋是否符合換約條件。建商可能對換約次數、對象或時間點有不同限制，需了解清楚。
2. 詳閱原預售屋買賣契約	仔細審閱原本的預售屋買賣契約書，特別注意完工日期、建材、修繕保固、坪數、平面圖等細節，並確認是否有合約內容的修改。
3. 準備充足的自備款	購買預售屋換約物件時，需準備「原買家已繳納的自備款」和「價差」，且通常需一次付清，這可能與購買新成屋的自備款相差無幾。
4. 留意客變情形	確認預售屋是否還能進行客變，以及原買家是否已進行客變。檢查建材和格局是否有變更，並確保客變的增減帳已結清，避免多付不必要的費用。
5. 確認費用分擔	釐清交易中各項費用的分擔情況，如換約手續費、簽約見證費、陪同換約費、履約保證費及房地合一稅等，確保哪些費用應由原買方或新買方負擔。
6. 簽署預售屋讓渡合約書	確認所有事項後，雙方需簽署「預售屋讓渡合約書」，並一同前往建商處辦理換約手續。簽約時支付「簽約款」，換約時支付「換約款」，如使用履約保證，款項將先匯入履約保證專戶。