2022 年歷經 4 次升息，大家已經了解到低利率時代已結束了，對於房貸族或即將買房的人而言，房貸利率多寡相當重要，尤其是青年首購利率和條件，透過房貸試算表，人們可以更好了解「青年首購貸款划算嗎？」。本文將介紹 2023 年青年首購貸款利率和條件，並且整理一些首購房貸試算的實用技巧，讓大家能更了解整個房貸費用的算法，進而判斷 2023 年青年首購房貸利率划算與否。
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我們一般所稱的的青年首購貸款，指的是「財政部青年安心成家購屋優惠貸款」，是政府為了輔助年輕人第一次購屋而推出的政策性房貸，目前主要由 8 大公股銀行負責承作。有關 2023 青年首購貸款條件的介紹，包含：申請資格、利率、貸款額度、貸款年限、申請文件和其他注意事項，將在下面進行詳細說明。
想要申請 2023 年青年首購貸款，貸款的借款人基本需要符合以下 2 項條件：
※ 這裡所稱的「無自有住宅」，並非限定第一次購屋者，貸款申請人可以是首購族，或是以出售或轉讓原有名下的房屋，又再重新購屋者。
貸款額度最高為房屋價格的 8 成，上限額度是 1,000 萬。
貸款年限最長為 40 年，包含其中 5 年的寬限期，而貸款還款的方式可採「本息平均攤還」或「本金平均攤還」。
想了解本息平均攤還，請參考：本息攤還、本金攤還意思？試算房貸還款最划算方式
青年首購貸款利率主要有分 3 種，貸款人可自由任選，但選定後不可更改：
※ 貸款利率之基準利率自 2023 年 8 月 1 日起至 2026 年 7 月 31 日止，由銀行補貼半碼利率 (0.125%)、內政部住宅基金補貼 1 碼 (0.25%)，共計補貼利率 1.5 碼 (0.375%)
基準利率 (自 2023 年 3 月 29 日起為 1.595%) 固定加 0.585% 機動計息 (目前為 1.775%)。
前 2 年按基準利率固定加 0.345% 機動計息 (目前為 1.565%)，第 3 年起按基準利率固定加 0.645% 機動計息 (目前為 1.865%)。
前 2 年採固定利率，第 1 年按「撥貸當時」基準利率固定加 0.525% 固定計息 (目前為 1.745%)，第 2 年按「撥貸當時」基準利率固定加 0.625% 固定計息 (目前為 1.845%)，第 3 年起按基準利率固定加 0.645% 機動計息 (目前為 1.865%) 。
※ 注意事項：政府及銀行加碼補貼的優惠利率不適用於轉貸者。
有關房貸保證人的相關介紹，請看：【房貸保證人】保證人誰可當？父母、夫妻，還是朋友？如何取消或更換
青年首購貸款的其他注意事項有以下 3 項：
擔保品 (房屋) 的規定
貸款總餘額過高的規定
若借款人於全體銀行授信金額 (含本筆) 達新台幣 2,000 萬元，須檢附最近「年度綜合所得稅結算申報書影本」或「綜合所得稅結算申報試算稅額通知書影本」加附「繳稅取款委託書」或「申報繳款書」或「扣繳憑單影本」，亦得以稅捐機關核發之「綜合所得稅稅額證明書」或「各類所得歸戶清單」代替。
可搭配專案
申請青年首購貸款，可再搭配內政部「自購住宅貸款利息補貼」方案一同申辦。
在買房前通常大家都會先進行房貸試算，來評估需要準備多少自備款，自己每個月的收入是否能負擔得起每個月要繳納的房貸。以下整理青年首購貸款試算重點、試算步驟、試算範例和試算工具，讓大家更了解房貸試算，以及試算時需要留意的重點。
青年首購貸款試算時，重點要考量的部分可分為 2 個：
「頭期款」代表的是買房要自己準備的資金多寡；「每月還款金額」則是代表自己收入負擔得起的金額。了解以上 2 筆款項所代表的意義後，接下來就可以依照下列步驟進行青年首購貸款試算。
青年首購貸款試算有以下 3 步驟：
在買房之前，相信大家應該都會設定一個預算，同時預想自己需要準備多少頭期款？多少金額要貸款？而青年首購貸款試算的第一步驟，也是要根據「頭期款」和「每月還款費」，去思考並設定自己能夠負擔的貸款金額範圍。
一般會建議，每月負擔的房貸金額不要超過家庭月收入的 1/3 (約 33%)。舉例來說：阿明的家庭月收入約 6 萬元，那麼阿明每月可負擔的房貸約 2 萬元左右，再以青年首購貸款一段式機動利率 2.025%、貸款期間 30 年，採「本息平均攤還」來試算可貸款金額，阿明的房貸最好不要超過 533 萬元。
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實際上，台灣人為了買房，每月負擔的房貸金額超過了 1/3 是很普遍的。根據內政部的統計，111 年第 3 季全國房貸負擔率為 40.55%，代表台灣人民的房價負擔能力略低，其中，台北市的房貸負擔率更是高達 67.07%，等於超過一半的家庭收入都要拿去繳房貸，從中可以看出台灣高房價的問題相當嚴重。
青年首購貸款借款人能決定的條件有 3 項：貸款金額 (上限 1000 萬)、貸款年限 (上限 40 年) 和利率計算方式。由於首購族和青年族群的經濟多半不寬裕，所以，如果希望可以減輕每個月的房貸負擔，建議可以選擇貸款年限 30 年，貸款金額以不超過家庭月收入的 1/3 為原則，而利率的部分，考量到近 2 年可能是升息的趨勢，故會建議選擇「混合式固定利率」。
※ 目前市面上銀行對 40 年房貸的核貸標準較嚴格，通常僅有職業收入夠高且穩定者較能申請到，例如：軍公教人員、上市上櫃公司的職員。
除了選擇財政部推出的青年首購貸款，可以考慮再搭配內政部的自購住宅貸款 (房貸利息補貼)，如此，就是相當適合首購族和青年族群的貸款方案。
當然，也可以考慮各家銀行所推出的房貸產品，如果經過評估後覺得比青年首購貸款優惠，那麼大家也可以納入考慮，不過要留意，多數銀行自己推出的房貸在面對升息壓力，利率上漲幅度都會較大。
下表提供 10 家民營銀行的房貸商品的貸款條件提供大家參考：
| 銀行 | 最低房貸利率 | 最長還款期限 |
| 星展銀行 | 1.81% | 40年 |
| 遠東銀行 | 1.86% | 30年 |
| 永豐銀行 | 1.86% | 40年 |
| 凱基銀行 | 1.935% | 30年 |
| 台新銀行 | 1.98% | 30年 |
| 國泰世華 | 2.07% | 30年 |
| 中國信託 | 2.08% | 30年 |
| 板信銀行 | 2.15% | 30年 |
| 富邦銀行 | 2.17% | 30年 |
| 新光銀行 | 2.24% | 40年 |
資料來源：各家銀行官網 (2023 年 1 月)
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常見的房貸計算方式有：「本息攤還法」和「本金攤還法」2 種，通常銀行多數都是採用「本息攤還法」，不過，青年首購貸款是可以選擇「本金平均攤還」。另外，青年首購貸款的前 3 年是「寬限期」，也就是「還息不還本」，這個部分在試算青年首購貸款也需要納入考量。
有關寬限期的介紹，請看：寬限期是什麼意思？期限與優缺點
下表為青年首購貸款試算範例，假設小民 2023 年 1 月向銀行申請 600 萬元青年首購貸款，年利率 2.025%，貸款期限 30 年，若採用本息攤還法、本金攤還法，以及有無寬限期這 4 種情境來試算，結果如下表：
| 房貸計算方式 | 無寬限期 | 寬限期 3 年 |
| 本息攤還法 | 每月繳 22,252 元 | 前 3 年每月繳 10,125 元 第 4 年起每月繳 24,055 元 |
| 本金攤還法 | 每月繳 26,792 元 第 163 期每月繳 22,236 元 (開始低於本息攤還法月付金) | 前 3 年每月繳 10,125 元 第 4 年起每月繳 28,644 元，接著每期遞減 第 184 期每月繳 24,050 元 (開始低於本息攤還法月付金) |
雖然青年首購貸款試算，可以發現「本息攤還法」和「本金攤還法」應用在實際例子時的差異，採用「本息攤還法 + 寬限期」，在貸款初期要還款的金額較少，對經濟條件普通的首購族和青年族群是較划算的選擇；採用「本金攤還法 + 無寬限期」，貸款初期要還款的金額會較多，適合經濟條件較穩定者選擇。
有些人覺得採用「本金攤還法」可以較快將本金還完，所需繳納的利息就會比較少，可以越繳越輕鬆。不過，透過上面的青年首購貸款試算範例可以發現，採用「本金攤還法」，需要 10~15 年的時間，每期的還款金額才會低於「本息攤還法」，對於職涯還在奮鬥的首購族和青年來說並不是一個好選擇。
目前多數的銀行的官網上都有提供「房貸試算工具」，以下推薦 4 個可以進行青年首購貸款試算的網頁：
許多人都會想問：「青年首購房貸利率划算嗎？」而我們從前面的資訊可以看出，2023 年青年首購貸款利率和許多民營的銀行所推出的購屋貸款相比，並非是最優惠的，但是，在民營銀行要取得較低利率的貸款，有時會需要通過較嚴格的審核，或是需要搭配購買一些理財商品。而在升息的年代之下，民營營行因為缺乏政府的國庫補貼利息，利率調升的速度和比率都會較快也較大。
所以，以筆者的角度來看「青年首購房貸利率划算嗎？」這個問題，主要還是要看借款時的大環境是升息還是降息，如果像現在的趨勢是以升息為主，那麼選擇由政府推動的青年首購房貸利率是划算的；反之，如果未來的趨勢是降息，也許就可以從民營銀行中找到更優惠的利率，選擇青年首購房貸利率就不划算。
下表為2023 年青年首購貸款條件統整：
| 項目 | 內容 |
| 申請條件 | 借款人符合民法規定之成年年齡，且借款人與其配偶及未成年子女 (或單身) 均無自有住宅者。 |
| 貸款額度 | 貸款額度最高 8 成，上限 1000 萬 |
| 貸款年限 | 最長 40 年，包含 5 年的寬限期 |
| 利率 |
以上 3 種利率任選，選定後不可更改。 (詳細說明請參閱下表 2023 年青年首購貸款利率說明) |
| 申辦文件 |
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| 其他注意事項 |
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資料來源：財政部、八大公股銀行 (利率若有更動請以財政部資訊為主)
有關 2023 年青年首購貸款利率說明如下表：
| 一段式機動利率 | 1.775% |
| 二段式機動利率 |
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| 混合式固定利率 | 前 2 年採固定利率：
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由於財政部推出的青年安心成家購屋優惠貸款 (青年首購貸款) 是政府所推出的政策性貸款，所有銀行的貸款條件都一致，且財政部先前也決議，青年首購貸款基準利率由銀行減半碼、由內政部住宅基金補貼 1 碼，而此利率優惠自 2023 年 8 月 1 日起到 2026 年 7 月底 (轉貸不適用)，換而言之，若是選擇青年首購貸款就可以避免利率調升的問題，搭配內政部的自購住宅貸款利息補貼，對首購族和經濟不寬裕的青年來說是相當好的選擇。
若想知道青年首購房貸利率，是否比和民營銀行提供的優惠房貸利率划算，建議可以透過網路上的一些房貸試算工具，將貸款的各項條件輸入房貸試算工具中，即可快速試算出結果。
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