探討台灣長期房價變化之影響因素
（一）人口減少的影響
台灣的自然增加持續減少這是毫無疑問的，但參考全世界所有的先進國家，最終都一定會寄出某種程度的移民政策來提昇社會增加、補足勞動力缺口（我講的不只是高專人才，還包含了一般移工）。
假設總人口在 50 年後真的少了三成，優先受到衝擊的也會是鄉下地區，我講的是類似金山、甲仙之類的地方；日本郊區很多免費房，但市區房價卻不受影響就是一個例子，屆時郊區只會更少人、市區卻更擠，因為資源更集中。
所以我認為長期來說，人口不一定減少很多，但即使減少很多，也只是對郊區房價影響甚鉅、對市區影響甚微。
（二）社會總財富的增加
就算人口減少，只要社會總財富還在增加，每一個人的總財富也是增加，唯一的問題是這些增加的財富會不會流到房地產裡。
(sorce：行政院，台灣 GDP）
我認為從生活習慣上來講是會的，華人文化喜歡買房是一點，另一點是從數據上來看全國人均居住面積也越來越大，多出來的面積不是給多出來的人住的，是給多出來的錢住的。
（三）低利環境、長期通膨
只要長期溫和通膨是未來的趨勢，借錢買房（就等同放空貨幣）的趨勢就不會變，況且房地產是普通家庭能夠一次借到最大筆的投資，這樣低利環境就撐住了買房的需求。
況且房地產天生有跟隨通膨漲價的特性，因為原材料、人工價格都是房屋的主要成本，同時也是反應物價的因子；只要新屋因為通膨而緩漲，中古屋就會因為供需而跟漲，這是很自然的事。
（四）沒人希望房價跌
台灣的住宅自有率高，意味著大多數的家庭都已經有房產了，所以從民眾的角度不會希望房價跌；從政府的角度更是如此，這跟什麼陰謀論無關，全世界的政府都不會希望房價（土地）價格跌…因為這關係到政府財政跟銀行體系，這裡不贅述。
所以就算撇除供需、撇除通膨與利率，單把房地產視為投資商品的話，整個市場的集體共識也是很強的。
（五）房屋的價格是否已經超過內在價值？
（六）討論的限制
以上的討論只是個思維練習，討論的是以 50 年為尺度的房價變化，但不包含「人口萎縮到都市也萎縮」、「政治風險」、「科技進展到不需補足勞動力缺口」、「科技大幅改變房屋成本」、「文化改變沒人想買房」、「台灣經濟衰退」等等大議題…但長期來看什麼都有可能，就且戰且走吧，想要用一套思維用 50 年本來就是不切實際的事。
現在可以買房嗎？
許多人會問「現在可以買房嗎？」果仁家認為要思考幾點房產的購買決策，包括是否買、買哪裡、買或租，都與個人的投資機會成本有關。如果你擅長股票投資，買房可能不划算，但對一般人來說，擁有自己的住房還是有價值的。好文推薦：租房 30 年比較好還是買房繳房貸 30 年比較好？用試算工具幫你計算
然而，雙北的房價過高，租金卻比房貸利息便宜，其他城市可能是比較好的選擇。長期趨勢雖然重要，但受到許多中間因素影響，例如聯準會和疫情等，會對中短期趨勢產生重大的影響。但是，對於需要貸款 30 年的年輕人來說，還是需要考慮長期趨勢。【升息影響房貸】不可不知！千萬房貸今年升息多繳 3.7 萬、利息卻多 6.2 萬
如果想知道更多關於房市、話題新聞或居家小知識，歡迎大家點擊以下任一 LOGO。追蹤我們的 Facebook 粉絲團、加入官方 Line 帳號或 Line 社群一起討論。
