儘管買房是件很困難的事，但不表示人一生只會買一間房，事實上，多數人買了第一間房後，雖著年齡增長、家庭成員的改變，免不了會有自住換屋的需求。所以，為了減輕換屋族稅負上的負擔，一般民眾只要「賣舊屋換新屋」，就能申請「重購退稅」。本篇文章整理了重購退稅懶人包，說明重購退稅條件限制、申請文件、試算和範例，讓大家一次看懂「重購退稅」的大小事！
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「重購退稅」的意思是，將原本自住的房子賣掉，在 2 年內另買一間新的房屋自住的情況下，可以向政府申請退稅，而可以申請退稅的稅金包含以下 3 種：
有關重購退稅的 3 種退稅項目差異，如下表所示：
| 退稅項目 | 綜合所得稅—財產交易所得 | 房地合一稅 2.0 | 土地增值稅 |
| 適用標準 |
| ||
| 條件限制 | 新舊屋買賣需為本人或配偶 | 新舊屋買賣需為本人或配偶 | 新舊屋買賣須同一人 |
| 設籍限制 | 所有權人或其配偶、未成年子女 | 所有權人或其配偶、未成年子女 | 所有權人或其配偶或直系親屬 |
| 退稅額度 |
| 新地價格–（舊地價格–土地增值稅） ※以大屋換小屋無法退稅！ | |
簡單來說，若房地是在 2015/12/31 以前取得者，可申請的重購退稅項目為；綜合所得稅 + 土地增值稅；2016/1/1 以後取得者，可申請的重購退稅項目為：房地合一稅 + 土地增值稅。
想要申請重購退稅，務必要了解可申請退稅限制條件有哪些？以下進行詳細說明。
※ 重購退稅申請，限制於新的自住房地完成移轉登記次日起，5 年內提出申請。
※ 申請文件「個人房屋土地交易所得稅重購退稅申請書」下載點：財政部稅務入口網
※ 申請文件「土地增值稅自用住宅用地重購退稅申請書」下載點：財政部稅務入口網
房地合一稅重購退稅申請方式有以下 2 種方式：
土地增值稅重購退稅申請方式有以下 3 種：
更多關於重購退稅的申請教學，請參閱：【2023重購退稅教學】範例、條件、時間、房地合一稅2.0退稅說明整理 -112年
重購退稅有「以小屋換大屋」（賣出房屋的價錢 < 購入房屋的價錢）或「以大屋換小屋」（賣出房屋的價錢 > 購入房屋的價錢）2 種情況，以下為 2 種情況下重購退稅試算範例，幫助大家更好理解 2 者的差異：
如果賣出房屋的價格小於新買房的價格 (以小屋換大屋)，那麼已繳納的房地合一稅可全額退還。
假設小美以 5,000 萬元賣出舊的自用住宅，之後以 8,000 萬元買入新的自用住宅，如果小美原本應繳納的房地合一稅為 100 萬元，那麼小美可以申請的房地合一稅退稅金額即為 100 萬元。
土地增值稅的可退稅金額的計算公式如下：
新購自宅用地的申報移轉現值– （原出售自宅用地的申報移轉現值 – 原出售自宅用地已繳土地增值稅）= A (重購退稅金額)
在以小屋換大屋的情況下，如果已繳土地增值稅款 ≦ A 時，已繳的土地增值稅款可全數退還；如果已繳土地增值稅款 ＞ A 時，可退還跟 A 相同的稅款。
假設小美出售的舊房屋的土地移轉現值為 550 萬元，新購房屋的土地現值 600 萬元，已繳土地增值稅款 80 萬元，套用上述公式 A = 600 – (550-80) = 130，已繳土地增值稅款 (80 萬) ≦ A (130 萬)，所以土地增值稅重購退稅額即為 80 萬。
以大屋換小屋的情況下，房地合一稅可退稅金額的計算公式如下：
賣房時所繳的房地合一稅 x（買進新房的價格 / 賣出房屋的價格）= 得扣減的金額
假設小美以 5,000 萬元賣出舊的自用住宅，之後以 2,000 萬元買入新的自用住宅，如果小美原本應繳納的房地合一稅為 100 萬元，那麼小美可以申請的房地合一稅退稅金額為： 100 x （2,000 / 5,000）＝ 40 萬元。也就是說，在大屋換小屋的情況下，房地合一稅是按比例退稅。
土地增值稅公式中的 A 值如果是 0 或負數，就不符合土地增值稅重購退稅條件，因此，在大屋換小屋的情況下，土地增值稅無法退稅。
如果想要快速試算土地增值稅重購退稅額，可以使用各地方政府提供的線上試算工具，以下提供 6 都的「重購退稅線上試算網頁」：
有關換屋族必了解的房屋重購退稅資訊，以下整理成懶人包供大家快速了解：
▼ 房屋重購退稅懶人包
| 重購退稅項目 | 房地合一稅 2.0 | 土地增值稅 |
| 適用條件 | 限制舊屋和新屋皆為自用住宅，且換屋須於 2 年內完成交易 | |
| 所有權人限制 | 新舊屋買賣需為本人或配偶 | 新舊屋買賣須同一人 |
| 設籍限制 | 所有權人或其配偶、未成年子女 | 所有權人或其配偶或直系血親 |
| 退稅額度 |
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| 申請文件 |
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| 申請方式 |
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| 其他注意事項 | 5 年內不可有出租、營利或執業等情形，否則會追回退稅額。 | 出售土地面積無限制；取得都市土地面積不可超過 3 公畝（約 90.75 坪）；取得非都市土地面積不可超過 7 公畝（約 211.75 坪） |
以上是本篇文章整理的房地合一稅和土地增值稅的重構退稅的相關資訊，提供給準備要換房或想換房的大家做參考！
房屋重購退稅可以申請的退稅有：土地增值稅、綜合所得稅（舊制）以及房地合一稅（新制）3 種，更多詳細資訊請參閱本篇文章。
因為賣房要繳納的稅很多，且金額多半不小，申請退稅可以大幅減輕換屋族的負擔，更多重購退稅的相關資訊請參閱本篇文章。
如果是申請「房地合一稅」的重購退稅可以，但如果是申請「土地增值稅」的重購退稅則不行，詳細資訊請參閱本篇文章。
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