新修訂的《平均地權條例》法案，於 2023 年 1 月 10 日在 立法院在三讀修正通過，並於 2023 年 7 月上路，該條例雖然不溯及既往，但卻是近年來政府所推出的打房政策中，力道最重的一項。《平均地權條例》上路之後，許多人都相當關心其對於房價的影響為何？誰會受影響？對於上述的問題，以下就來為大家一一解析。
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平均地權條例是什麼？
為落實「漲價歸公」理念的法律
在介紹《平均地權條例》對房價、房市的影響前，先來簡單介紹平均地權條例是什麼？「平均地權」是我國土地政策最高指導原則，而《平均地權條例》是《土地法》的特別法，其前身為《實施都市平均地權條例》。該法律制定的目的，是為了落實「漲價歸公」的理念。
當土地隨著經濟發展、繁榮而上漲，漲價的利益，部分應歸功於國家整體經濟的發展，所以國家有權獲取部分利益，而此平均地權、漲價歸公的理念，同時也能避免人民透過不動產獲取不勞而獲的暴利。
平均地權條例修正案修了哪些法？
近期上路的《平均地權條例》修正案所修訂的法律，主要有 5 大遏止炒房的措施：
1. 預售屋限制換約轉售
2. 重罰 3 種炒房行為
3. 建立檢舉獎金制度
4. 限制私法人購屋
5. 預售屋買賣解約申報登錄
而在這 5 大修法的內容中，「預售屋限制換約轉售」是對房市影響最大，也是大眾最關注的一項。在新修訂的內容上路後，預售屋就不能在像以前可以「跑單」，也就是不能任意換約轉售，僅能賣給配偶、直系或旁系二血親，例如：父母、兄弟姊妹等。之所以會特別修訂這樣的律法，主要是過去有不少投資客，透過「預售屋紅單交易」、「預售屋換約轉售」賺取可觀的暴利。
在「預售屋紅單交易」尚未禁止前，許多投資客會一次購入大量的「紅單 (預售屋買賣訂購單)」，而一戶紅單的價格可能只要 5 萬元。假設一名投資客買了 10 張「紅單」，其所需要投入的成本也僅有 50 萬，只要設定每戶賺 2 萬 / 坪，一間 30 坪的房子就能賺 60 萬，賣出 10 戶就能賺 600 萬，投資客透過紅單炒作，可以說完全是躺著賺！
想了解更多關於平均地權條例修正案的 5 大重點，請參閱：平均地權條例三讀後常見問題：修法重點、實施日期和是否溯及既往
平均地權條例修法影響到的有誰？
房市中的投資客
《平均地權條例》修法的初衷，是為了打擊投資客、防止炒房，期望能讓房市的購屋者轉為真正有自住需求的民眾，換而言之，會受到此次《平均地權條例》修法影響的人，僅有投資預售屋的投資客，對真心想買房自住的民眾來說，並不受任何影響。
多數的投資客都是透過預售屋換約轉售的方式來獲利，但在《平均地權條例》修法後，預售屋換約轉售僅能轉給親屬，等於一旦購入預售屋，在這間房變成成屋、交屋之前都無法出售，投資客不僅要準備至少每戶 3 成的自備款，還要實際真的辦理房貸、繳納利息，若購買的戶數超過 2 戶，從第 3 戶開始貸款最高只能有 4 成，也就是要準備 6 成自備款，對於口袋不深的投資客而言，根本沒法玩。
不過，由於新修訂的《平均地權條例》並「不溯及既往」，因此，在新修法上路前就購買預售屋的投資客，其實也不太受影響，而想要退出預售屋投資的投資客，多半也在 2023 年 1 月到 7 月這 6 個月間，就已經慢慢將手中的預售屋轉售了。
平均地權條例修法會打擊到建商嗎？
建商受影響不大
有些人覺得，《平均地權條例》打擊到投資客，就代表房市中的買方會減少，建商應該也會因而受到影響。實際上，對於建商來說，《平均地權條例》修正案的法律對其影響不大，因為並不是所有建商都喜歡投資客，不少建商其實還是較偏好有自住需求的買方。
不過，《平均地權條例》修法上路後，對建商仍然是有些許的影響，過去建商傾向會用「紅單」來測試市場的水溫、市場反應的好壞，但如今政府的打房政策和建築成本上升，使得新屋的供給量開始下滑，建商現在逐漸轉向「先建後售」，也就是直接賣成屋，當然以上是指財務較穩固的建商，對於某些財務較吃緊的小建商，仍然會繼續偏好先賣預售屋。
預售屋價格會因平均地權條例修法而受影響嗎？
理論上預售屋房價會下降，實際上房價跌幅不明顯
《平均地權條例》上路後，不少人都會詢問「預售屋價格會降嗎？」，對此，按照經濟學的供需法則，當市場上的買方減少時，價格應該是會下降，而在《平均地權條例》施行後，房市中的投資客紛紛退出市場，即是代表市場中的買方減少，因此理論上預售屋的房價應是會下跌。
不過，由於近期營建業工料雙漲，在國際通貨膨脹的影響下，房價的跌幅並不明顯，甚至有小幅的上漲，只能說，《平均地權條例》上路後，房價有趨向正常化，不再受到非理性炒作而飆升，但卻沒有明顯的跌幅。在房市需求面沒有以往強進的情況下，建商在籌備新建案也會更加謹慎，也就是說，房屋的供給量有可能會隨之縮減，所以房價要下跌恐怕還是可困難的。
平均地權條例對投資客影響大，但房價未必因此下跌
《平均地權條例》修法後，新增訂的「預售屋限制換約轉售」規定，讓投資客不再有機會透過預售屋換約轉售來炒高房價，簡單來說，受影響最大者是投資客，而對於想買房自住的人來說，新修訂的規範，並不會對其造成任何影響。
至於建商是否會受到新修訂的《平均地權條例》影響？看起來，建商受影響的程度其實很小，因為多數的建商並非將投資客當作主力的客戶，但在房市需求者漸少的情況下，建商們未來在推案也會更加謹慎，因此未來新建案的供給量可能會變低。
總體來說，《平均地權條例》對房價的影響，主要是讓其回歸到正常基本面，房價雖然未必會下跌，但卻可以遏止因投資炒作而暴漲的現象。
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