當屋主委託房屋仲介賣房時，通常簽訂的契約有 2 種選擇，一種是「專任委託銷售契約書」，簡稱「專任約」；另一種是「一般委託銷售契約書」，簡稱「一般約」。到底和仲介簽訂專任約和一般約有何差別？簽訂專任約是否有陷阱呢？以下就來為大家詳細解析。
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專任約指的是「專任委託銷售契約書」，這是屋主委託房仲業者賣房時，會簽訂的一種契約。一旦簽訂了專任約，屋主在契約期間就只能將該房屋委託單一的房仲業者銷售，不可以委託其他房仲業者代為銷售該屋，另外，如果有買家透過其他管道（例如：親友、同社區管理員或住戶等）連絡到屋主本人，屋主也不可以自行出售，否則就會違約而須給付違約金給簽訂專任約的房仲。
簡單來說，專任約的物件就只會由一位房仲負責處理，無論是買方或賣方，都只會透過單一的房仲接洽、溝通。
一般約指的是「一般委託銷售契約書」，這也是屋主委託房仲業者賣房時，會簽訂的一種契約。和專任約不同，一般約的限制較少，屋主在契約期間可以同時和多位房仲簽訂契約委託銷售同一間房屋，屋主若要透過其他管道自行出售，也是沒問題的。
簡而言之，一般約的物件可能會有多位房仲同時在協助銷售，所以買方在看屋時，很可能遇到不同仲介帶看同一間房屋，屋主也可能有帶看量高的錯覺，實際上有很多組買家都是重複的。
有關一般約和專任約的差別，可以從各別的優點和缺點來看，詳細資訊整理如下：
有關與房仲簽訂專任約的優點，大致有以下 5 點：
有關與房仲簽訂專任約的缺點，大致有以下 5 點：
有關與房仲簽訂一般約的優點，大致有以下 4 點：
有關與房仲簽訂一般約的缺點，大致有以下 4 點：
雖然從前述的專任約和一般約各別的優點和缺點看起來，似乎專任約的優點較多，不過，實務上與房仲簽訂專任約是有隱藏的陷阱的，以下就來繼續說明房仲專任約陷阱有哪些。
多數的房仲都會建議屋主和自己簽訂專任約，並且告訴屋主「簽訂專任約比較容易售出」，但很多屋主都不知道專任約是有陷阱的。實際上，房屋是否能順利出售，關鍵點和房屋本身的條件，以及市場上有多少潛在買家較有關係，屋主與房仲簽訂的是否為專任約，影響力其實並沒有想像中大。
實務上，與房仲簽訂專任約並沒有比較有利房屋銷售，反而較易產生糾紛，如果是單純因為不想太多仲介幫你房子，或是擔心委託太多房仲賣房，之後房屋有損壞不知道要找誰負責，那麼可以選擇專任約；但如果無特殊考量，或還在猶豫中，建議大家還是以一般約為優先選擇，如果沒順利出售，再考慮與房仲簽訂專任約。
由於大部分的房仲，都比較偏好屋主和自己簽訂專任約，有時屋主明明想簽訂的是一般約，但實際上簽訂的卻是專任約，讓屋主落入專任約的陷阱中。若想要避免落入房仲專任約陷阱，就要學會辨識專任約和一般約。
專任約和一般約的分辨方式其實不難，如果發現契約內有「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」之類的條款，就表示這份契約書就是專任約，如果契約中沒有類似的條款無此規定，就表示是一般約。
除了被誆騙屋主簽訂成專任約外，有些仲介在勸說屋主簽訂專任約時，很可能口頭上說的和實際契約內容有出入，因此，為了保障自身的權益，建議大家在簽訂委託銷售契約書時，一定要看清楚契約書的內容，確認自己簽的契約內容是自己想要的，如有發現仲介口頭說明與契約書內容有差異，一定要再三確認，最好能請對方特別在契約書上明確記載其口頭保證事項，並請其簽名以示負責。
常見的一般約或是專任約的委託銷售契約書，都是屬於「定型化契約」，按照《消費者保護法》的規定，至少會有 3 天的審閱期，不過，有些房仲會為了盡快拿到委託銷售契約，會要求屋主主動放棄契約審閱期。
定型化契約的審閱期，是法律賦予消費者的充分了解契約的一個機會，但是如果消費者自認為已經充分了解該契約的權利義務，要主動拋棄也並非不可以。只不過，一旦拋棄了審閱期之後若有糾紛，除非是該契約書內容有何陷阱，或是契約簽訂過程有何瑕疵等有顯失公平的情況，否則若消費者一旦在「自願放棄審閱效力」欄位簽名後，事後就不能以未給予審閱為由，主張契約無效囉！
雖然很多人覺得閱讀契約書是件很麻煩的事情，但是關乎到自身的權益，尤其專任約對屋主的限制又特別多，建議大家還是要將委託銷售契約書帶回家審閱至少 3 天，這樣才能徹底了解自己的權利義務，如有發現任何問題，也可以向房仲確認或諮詢法律專業人員後再做決定，直接拋棄審閱期簽字，可是很容易落入房仲的陷阱而不自知。
有些人在和房仲簽訂專任約時，並沒有充分了解「專任委託銷售契約書」的內容，以及此種契約的優點和缺點有哪些？所以當簽約完成後，很可能會反悔，想要提前終止委託銷售契約。
關於簽訂專任約後是否能提前終止委託，相關規定應參照《不動產委託銷售契約書範本》第 10 條和第 11 條的內容，該法條上規定，無論是專任約還是一般約，只要委託銷售契約已成立，委託人 (屋主) 不能當方面終止或變更契約，也就是說，如果屋主簽完專任約或一般約後反悔，除非受託銷售的仲介願意解約，否則仲介是可以根據契約的約定要求屋主賠償違約金。
相較於一般約，專任約對於屋主的限制較多，因此，這邊建議大家在簽訂專任約前一定要特別想清楚，才不會簽訂專任才發覺自己似乎落入房仲的陷阱，無論解約或不解約都吃虧。
所謂「術業有專攻」，賣房請專業房仲人員銷售確實能節省很多麻煩，但是否要簽訂專任約卻是另一個問題。
如果要簽訂專任約，建議一次契約期間不要超過 3 個月，避免在途中突然有其他管道介紹來的買家，卻無法選擇。也可以先採一般約的方式，先讓多位房仲試賣，若在一般約的契約期間內未順利賣出房屋，再從中挑選配合度、積極度較高的房仲業務簽訂專任約。
不動產委託銷售契約書的專任約和一般約，其最大的差別是：專任約在契約期間只能委託單一房仲負責銷售；而一般約在契約期間則可以委託多位房仲負責銷售，即使要自己賣房，也不會有違約的問題。
專任約雖然有不少優點，但是缺點也不少，且實務上由於專任約對屋主的限制較多，所以許多和房仲有糾紛的案件，幾乎都是專任約，因此，如果沒不是考量不想房屋出入人員太複雜、房屋出狀況可以確認責任歸屬，其實是可以只簽訂一般約就好。
和房仲簽訂專任約，可能會遇到不少陷阱，像是你以為簽訂專任約比較有利，但實際上並沒有；房仲和你說簽專任約可以有哪些額外的服務，結果專任約中根本沒提到；簽訂專任約時被仲介要求放棄契約審閱權；或是簽了專任約後又想自己賣，結果需賠付違約金給仲介。
建議大家在和房屋仲介簽訂「不動產委託銷售契約」時，若要選擇專任約，要審慎思量其缺點，並小心專任約陷阱，才不會吃大虧喔！
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