土地、建物登記謄本 (地籍謄本)，是買賣房屋或租屋時重要的參考資料，這份文件除了可以讓人了解交易或承租的房屋所有權人是誰、土地或建物面積外，還可以了解是否有他項權利或限制買賣的情事，透過申請建物登記謄本及土地登記謄本，可以更請楚自己交易的標的物，是不是自己想要且可交易的。以下將介紹土地、建物登記謄本是什麼？並教大家這些地籍謄本怎麼看。
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土地、建物登記謄本是什麼？
地籍謄本：土地、建物的身分證
常聽到網友們詢問：「土地、建物登記謄本是什麼？」，其實，無論是土地登記謄本，還是建物登記謄本，都被通稱為「地籍謄本」，而土地、建物登記謄本資料上，主要內容有「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」等 3 大部分。
之所以會有土地、建物登記謄本這項文件，主因和我國的不動產制度採「登記制」，不動產的各項權利，如土地或建物的取得、設定、喪失及變更，皆須經地政機關登記才會生效力，而其效力的發生，一切都以地ˋ政機關登記簿記載的資料為準。
建物登記謄本範例，圖片來源：台北地政局 土地、建物登記謄本種類
建物謄本和土地謄本的種類，主要可分為以下 3 種：
- 第一類謄本：所有權人個資完整顯示，僅有不動產所有權人或其他依法令可以申請的人才可以申請。
- 第二類謄本：所有權人個資部分顯示，所有人都可以申請。
- 第三類謄本：所有權人姓名和地址完整顯示，但其餘個資部分顯示，限制與所有權人有利害關係者才可申請。
想了解更多關於各類地籍謄本的差異及申請，請參考：建物謄本、土地謄本是什麼？主要用途、哪裡申請這篇告訴你！
土地、建物登記謄本怎麼看
既然地籍謄本 (土地、建物登記謄本) 是買賣房屋和租屋不可或缺的重要文件，那麼看懂土地、建物登記謄本就是件很重要的事。土地、建物登記謄本怎麼看？以下就地籍謄本中「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」的重點內容進行說明。
土地登記謄本標示部
建物、土地謄本的標示部，主要記載一些不動產的基本資料，包含面積、使用分區或用途、公告現值等。有關土地登記謄本標示部要看的主要重點內容如下：
- 登記日期：可以得知所有權人何時取得該土地，是否為短期出售。
- 面積：可以得知確切的土地面積有多少。
- 使用分區：這一欄代表著該土地可以允許用途、建蔽率和容積率的規範，不過僅有「非都市計畫區」的土地會有資訊，如為空白，代表該土地屬於「都市計畫區」，需另查閱都市計畫使用分區圖。
- 公告土地現值：此欄的資訊主要作為土地移轉及設定典權時，申報土地現值的參考。
土地登記謄本–都市用地，圖片來源：領航地政士事務所 建物登記謄本標示部
相比於土地登記謄本標示部的內容，建物登記謄本要看的重點資訊會多以下這些：
- 建築完成日期：可以推算出房子的屋齡
- 主要用途：可得知建物可作的用途，如：住宅用或工業用。
- 主建物面積（或層次面積）、附屬建物面積、共有部分：可加總後確定建物總面積
- 其他登記事項：如果這個欄位有出現「公告徵收，禁止移轉」的字樣，就表示無法過戶。
※ 土地、建物登記謄本的面積單位是「平方公尺」，換算成坪數：1 平方公尺 x 0.3025 = 1 坪
建物登記謄本標示部 土地、建物登記謄本所有權部
土地、建物登記謄本的所有權部，主要記載著不動產的所有權的狀態，無論是土地謄本還是建物謄本，記載的資訊內容是差不多的，而要看的重點如下：
- 登記次序：可以看出這物件轉手幾次，以建物來說，如果次數過多，可能代表是有問題的。
- 原因發生日期：從這項資訊可以推算出賣方持有房屋多久，假如持有時間很短（2~5 年），而且房屋內部又是剛裝潢好的樣子，就很可能是投資客的房子。
- 登記原因：可以得知所有權人如何取得房子或土地，較常見的登記原因為買賣、贈與和繼承。
- 所有權人：可以確認房子的所有權人是誰，如果發現所有權人跟賣家或房東不是同一人，記得要請對方提出有效有權代理的相關證明。
※ 一般人可以調閱的第二類謄本，姓名和身分證字號會隱藏部分資訊，但仍可以看出端倪。
- 權利範圍：可以判斷物件是一人獨有，還是與他人共有，如果權利範圍並非 1/1，就表示該土地或建物所有權是多人共有的，所有權人實際上持有的權利面積，為「土地標示部登載的面積」乘上「權利範圍所載的持分」，以住宅大樓為例，一般來說土地會是共有，而建物會是獨有。
土地登記謄本土地所有權部 - 權狀字號：此可作為辨識權狀真偽的方法之一，避免遇到有人拿已掛失或偽造的權狀來詐騙。
- 當期申報地價：此為計算地價稅時的基準，由政府每 3 年重新評估一次。
- 相關他項權利登記次序：這裡可以用來判斷，所有權人是否有在該不動產上設定「他項權利」，常見的他項權利為銀行的抵押權，詳細的設定內容則必須查看後面的他項權利部，如果本欄沒有資料，則表示該所有權沒有設定他項權利，他項權利部也不會有內容。
- 其他登記事項：這一欄多半記載著「限制登記」的資訊，包含：預告登記、假扣押、假執行、假處分及禁止處分等，一旦有「限制登記」的不動產，就不能辦理移轉過戶登記，也不能設定他項權利。
土地、建物登記謄本他項權利部
他項權利部，主要紀錄建物或土地的他項權利狀態，該部分會會列出權利人是誰、權利的期限、權利的金額等等資訊，而常見的他項權利有抵押權、地上權等。
有關土地、建物登記謄本他項權利部主要要看的的重點內容如下：
- 權利人：通常這個欄位最常見到的是辦理房貸的銀行或壽險公司，但如果所有權人是向民間借貸，也有可能會出現自然人的姓名。如果有 2 筆以上的抵押權記錄，代表該不動產可能有二胎房貸，甚至三胎房貸，由此可推測所有權人可能是急售，較有議價空間。
- 設定義務人：此欄位記載的是提供土地或建物做擔保的人，通常是所有權人，但在某些情況下也有可能不是，例如：子女拿父母名下的房產去向銀行貸款時，就有可能是設定子女為債務人，父母 (所有權人)為義務人，假如有發現義務人非所有權人的情形，建議要特別詢問詳情。
土地登記謄本土地他項權利部 - 擔保債權總金額：如果權利人是銀行的話，就可以用此欄位來推估所有權人的購買成本，一般銀行設定的擔保債權總金額會是貸款金額的 1.2 倍 (貸款金額 = 擔保金額 / 1.2)。
以上圖的擔保債權總金額為例，假設所有權人貸款 8 成，就可以推算出所有權人的購買成本為：
貸款金額：180 萬 (216 萬 / 1.2)
購買成本：225 萬 (180 萬 / 0.8)
※ 所有權人有可能貸款成數不到 8 成，因此，上述的購買成本試算僅供參考喔！
- 共同擔保地號、建號：有些建物坐落的土地不只一筆，可能有共同擔保，這表示該筆土地或建物不能拆開買賣，假如屋主沒有將共同擔保的部分一併出售，產權就會有瑕疵，日後無論是想抵押貸款或是過戶都會有阻礙，在進行不動產買賣時一定要特別留意此欄位。
建物登記謄本他項權利部 地籍謄本要看的重點懶人包
有關土地、建物登記謄本要看的重點整理如下：
| 項目 | 建物登記謄本 | 土地登記謄本 |
| 標示部 | - 登記日期
- 建築完成日期
- 主要用途
- 主建物面積（或層次面積）、附屬建物面積、共有部分
- 其他登記事項
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| 所有權部 | - 登記次序
- 原因發生日期
- 登記原因
- 所有權人
- 權利範圍
- 權狀字號
- 當期申報地價
- 相關他項權利登記次序
- 其他登記事項
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| 他項權利部 | - 權利人
- 設定義務人
- 擔保債權總金額
- 共同擔保地號、建號
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看懂地籍謄本動產買賣或租賃不吃虧
無論是土地登記謄本，還是建物登記謄本，皆屬於地籍謄本，這項文件就如同房屋或土地的身分證，可以讓不動產交易的當事人清楚了解交易標的物的詳細資訊，例如：面積、使用分區或主要用途、所有權人、是否有他項權利或限制等。建議在購屋或是租屋時，最好可以申請交易物件的相關謄本，並依據本篇文章提及的「地籍謄本要看的重點」，這樣就可以減少被詐騙機率喔！
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