土地、建物登記謄本怎麼看？地籍謄本要看的重點懶人包 - 果仁家

土地、建物登記謄本 (地籍謄本)，是買賣房屋或租屋時重要的參考資料，這份文件除了可以讓人了解交易或承租的房屋所有權人是誰、土地或建物面積外，還可以了解是否有他項權利或限制買賣的情事，透過申請建物登記謄本及土地登記謄本，可以更請楚自己交易的標的物，是不是自己想要且可交易的。以下將介紹土地、建物登記謄本是什麼？並教大家這些地籍謄本怎麼看。

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土地、建物登記謄本是什麼？

地籍謄本：土地、建物的身分證

常聽到網友們詢問：「土地、建物登記謄本是什麼？」，其實，無論是土地登記謄本，還是建物登記謄本，都被通稱為「地籍謄本」，而土地、建物登記謄本資料上，主要內容有「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」等 3 大部分。

之所以會有土地、建物登記謄本這項文件，主因和我國的不動產制度採「登記制」，不動產的各項權利，如土地或建物的取得、設定、喪失及變更，皆須經地政機關登記才會生效力，而其效力的發生，一切都以地ˋ政機關登記簿記載的資料為準。

土地、建物登記謄本種類

建物謄本和土地謄本的種類，主要可分為以下 3 種：

第一類謄本：所有權人個資完整顯示，僅有不動產所有權人或其他依法令可以申請的人才可以申請。
第二類謄本：所有權人個資部分顯示，所有人都可以申請。
第三類謄本：所有權人姓名和地址完整顯示，但其餘個資部分顯示，限制與所有權人有利害關係者才可申請。

想了解更多關於各類地籍謄本的差異及申請，請參考：建物謄本、土地謄本是什麼？主要用途、哪裡申請這篇告訴你！

土地、建物登記謄本怎麼看

既然地籍謄本 (土地、建物登記謄本) 是買賣房屋和租屋不可或缺的重要文件，那麼看懂土地、建物登記謄本就是件很重要的事。土地、建物登記謄本怎麼看？以下就地籍謄本中「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」的重點內容進行說明。

土地登記謄本標示部

建物、土地謄本的標示部，主要記載一些不動產的基本資料，包含面積、使用分區或用途、公告現值等。有關土地登記謄本標示部要看的主要重點內容如下：

登記日期：可以得知所有權人何時取得該土地，是否為短期出售。
面積：可以得知確切的土地面積有多少。
使用分區：這一欄代表著該土地可以允許用途、建蔽率和容積率的規範，不過僅有「非都市計畫區」的土地會有資訊，如為空白，代表該土地屬於「都市計畫區」，需另查閱都市計畫使用分區圖。
公告土地現值：此欄的資訊主要作為土地移轉及設定典權時，申報土地現值的參考。

建物登記謄本標示部

相比於土地登記謄本標示部的內容，建物登記謄本要看的重點資訊會多以下這些：

建築完成日期：可以推算出房子的屋齡
主要用途：可得知建物可作的用途，如：住宅用或工業用。
主建物面積（或層次面積）、附屬建物面積、共有部分：可加總後確定建物總面積
其他登記事項：如果這個欄位有出現「公告徵收，禁止移轉」的字樣，就表示無法過戶。

※ 土地、建物登記謄本的面積單位是「平方公尺」，換算成坪數：1 平方公尺 x 0.3025 = 1 坪

土地、建物登記謄本所有權部

土地、建物登記謄本的所有權部，主要記載著不動產的所有權的狀態，無論是土地謄本還是建物謄本，記載的資訊內容是差不多的，而要看的重點如下：

登記次序：可以看出這物件轉手幾次，以建物來說，如果次數過多，可能代表是有問題的。
原因發生日期：從這項資訊可以推算出賣方持有房屋多久，假如持有時間很短（2~5 年），而且房屋內部又是剛裝潢好的樣子，就很可能是投資客的房子。
登記原因：可以得知所有權人如何取得房子或土地，較常見的登記原因為買賣、贈與和繼承。
所有權人：可以確認房子的所有權人是誰，如果發現所有權人跟賣家或房東不是同一人，記得要請對方提出有效有權代理的相關證明。

※ 一般人可以調閱的第二類謄本，姓名和身分證字號會隱藏部分資訊，但仍可以看出端倪。

權利範圍：可以判斷物件是一人獨有，還是與他人共有，如果權利範圍並非 1/1，就表示該土地或建物所有權是多人共有的，所有權人實際上持有的權利面積，為「土地標示部登載的面積」乘上「權利範圍所載的持分」，以住宅大樓為例，一般來說土地會是共有，而建物會是獨有。

權狀字號：此可作為辨識權狀真偽的方法之一，避免遇到有人拿已掛失或偽造的權狀來詐騙。
當期申報地價：此為計算地價稅時的基準，由政府每 3 年重新評估一次。
相關他項權利登記次序：這裡可以用來判斷，所有權人是否有在該不動產上設定「他項權利」，常見的他項權利為銀行的抵押權，詳細的設定內容則必須查看後面的他項權利部，如果本欄沒有資料，則表示該所有權沒有設定他項權利，他項權利部也不會有內容。
其他登記事項：這一欄多半記載著「限制登記」的資訊，包含：預告登記、假扣押、假執行、假處分及禁止處分等，一旦有「限制登記」的不動產，就不能辦理移轉過戶登記，也不能設定他項權利。

土地、建物登記謄本他項權利部

他項權利部，主要紀錄建物或土地的他項權利狀態，該部分會會列出權利人是誰、權利的期限、權利的金額等等資訊，而常見的他項權利有抵押權、地上權等。

有關土地、建物登記謄本他項權利部主要要看的的重點內容如下：

權利人：通常這個欄位最常見到的是辦理房貸的銀行或壽險公司，但如果所有權人是向民間借貸，也有可能會出現自然人的姓名。如果有 2 筆以上的抵押權記錄，代表該不動產可能有二胎房貸，甚至三胎房貸，由此可推測所有權人可能是急售，較有議價空間。
設定義務人：此欄位記載的是提供土地或建物做擔保的人，通常是所有權人，但在某些情況下也有可能不是，例如：子女拿父母名下的房產去向銀行貸款時，就有可能是設定子女為債務人，父母 (所有權人)為義務人，假如有發現義務人非所有權人的情形，建議要特別詢問詳情。

擔保債權總金額：如果權利人是銀行的話，就可以用此欄位來推估所有權人的購買成本，一般銀行設定的擔保債權總金額會是貸款金額的 1.2 倍 (貸款金額 = 擔保金額 / 1.2)。

以上圖的擔保債權總金額為例，假設所有權人貸款 8 成，就可以推算出所有權人的購買成本為：

貸款金額：180 萬 (216 萬 / 1.2)
購買成本：225 萬 (180 萬 / 0.8)

※ 所有權人有可能貸款成數不到 8 成，因此，上述的購買成本試算僅供參考喔！

共同擔保地號、建號：有些建物坐落的土地不只一筆，可能有共同擔保，這表示該筆土地或建物不能拆開買賣，假如屋主沒有將共同擔保的部分一併出售，產權就會有瑕疵，日後無論是想抵押貸款或是過戶都會有阻礙，在進行不動產買賣時一定要特別留意此欄位。

地籍謄本要看的重點懶人包

有關土地、建物登記謄本要看的重點整理如下：

項目	建物登記謄本	土地登記謄本
標示部	登記日期建築完成日期主要用途主建物面積（或層次面積）、附屬建物面積、共有部分其他登記事項	登記日期面積使用分區公告土地現值
所有權部	登記次序原因發生日期登記原因所有權人權利範圍權狀字號當期申報地價相關他項權利登記次序其他登記事項
他項權利部	權利人設定義務人擔保債權總金額共同擔保地號、建號

看懂地籍謄本動產買賣或租賃不吃虧

無論是土地登記謄本，還是建物登記謄本，皆屬於地籍謄本，這項文件就如同房屋或土地的身分證，可以讓不動產交易的當事人清楚了解交易標的物的詳細資訊，例如：面積、使用分區或主要用途、所有權人、是否有他項權利或限制等。建議在購屋或是租屋時，最好可以申請交易物件的相關謄本，並依據本篇文章提及的「地籍謄本要看的重點」，這樣就可以減少被詐騙機率喔！

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