「包租代管」、「社會住宅包租代管」，在政府近年來大力的推動下，相信很多人對這 2 個詞彙並不陌生，不過對於這 2 者的差別和其詳細內容，卻不一定有深度的瞭解。本篇文章將詳細介紹，包租代管是什麼？費用要多少？以及社會住宅包租代管的資格和優缺點有哪些？
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儘管包租代管已經逐漸普及，但仍有許多網友都會問「包租代管是什麼？」簡單來說，包租代管是房屋租賃業的一項仲介服務，讓房東在找尋房客、租屋管理上可以較輕鬆，包租代管業者除了協助房東媒合適合的房客、帶看房屋外，在房屋租賃期間也會協助處理房客居住上的各項事務，像是房屋修繕、代收租金、租約續約等。
依據《租賃住宅市場發展及管理條例》，包租代管實際上是分「包租」和「代管」2 個部分：
所謂「包租」，指的是房東和包租業者簽訂租賃契約後，再由包租業者將房屋「轉租」給房客，並且負責租賃期間的房屋的管理，房客若是在居住上有任何問題，都是找包租業者反映，可以說，包租業者就是類似「二房東」的角色。
對房東而言，將房屋委託給包租業者出租，可以確保契約期間每個月都可以有穩定租金收入，即使包租業者未將房屋出租出去，房東的租金收入也不會因此減少。
所謂「代管」，指的是房東和代管業者簽訂委任契約，由代管業者代理房東管理租屋，也就是說，代管業者即為「房東代理人」，房客在承租期間有任何問題，就是直接找代管業者協助處理。
通常代管業者僅負責媒合房東和房客，租賃契約仍由房客和房東自行簽訂，代管業者不介入，若是房屋未出租，空置期的損失由房東自行吸收。
有關「包租」和「代管」的差別，請參閱下列比較表：
| 項目 | 包租 | 代管 |
| 出租媒合 | V | V |
| 與房客簽約 | V | X |
| 租賃期間管理 | V | V |
| 空置期風險 | 業者承擔 | 房東承擔 |
| 類似角色 | 二房東 | 房東代理人 |
從上表的資訊可以看出，無論是包租，還是代管，都會幫房東媒合適合的房客，且房東都在租賃期間都不負責管理房屋，所以委託包租貸款業者，房東出租房屋就會輕鬆很多，也能減少與房客間的摩擦。
由於包租業者會須承擔空置期風險，所以屋主要負擔的包租費用，會比找代管業者的代管費用來得多，一般包租費用約為 10%~30% 的租金，也就是說，房東實際的租金收入僅會有 70%~90% 的租金，包租費用的高低，與房屋屋況、出租難易度有正相關。
舉例來說，屋主與包租業者談定的每月租金為租金行情的 8 折，而租金行情為 20,000 元，8 折即為 16,000 元，無論房屋是否有出租，房東每個月都可以拿到 16,000 元的租金收入，而差額的 4,000 元即為每個月的包租費用。
代管業者因為不需承擔出租空置期的風險，僅需要協助房東招租、管理房屋，因此其所收的代管費用較包租費用低，通常只會收取 10% 的租金，換而言之，房東實際收到的租金收入為 90% 的租金。
舉例來說，租金行情為 20,000 元，房東每個月可以收到的租金收入為 18,000 元，差額 2,000 元即為代管費用，不過，各家代管業者的代管費用收費標準可能略有不同。
有關包租代管優缺點整理如下：
社會住宅包租代管是近年來政府積極推動的一項政策，目前最新的社會住宅包租代管計畫是第四期，其計畫內容主要是為了因應政府提供的社會住宅供不應求、量能不足的問題，因此透過政府提供稅賦優惠、補助等，來吸引房東加入「公益出租人」的行列，將原本自行出租的房屋提供給與政府合作的包租代管業者代為出租並負責後續的管理，房客可能有一般民眾或弱勢族群。
加入社會住宅包租代管計畫對於房東而言，可以減少房屋自行找房客、房屋出租後管理的麻煩事，同時讓租金收入更穩定，並享有政府的稅賦優惠和房屋修繕費補助等。
加入社會住宅包租代管計畫，如果是選擇包租方案，房東按規定須以市場租金 8 折出租給包租業者，租賃期間為 3 年，從某個角度來看，這也算是一筆不小的費用，不過，因為包租契約期間，房東可享有稅賦減免以及修繕住宅等相關優惠，所以總體來看費用還是比一般包租方案少，如果覺得包租方案費用太高、契約期間太長，也是可以選擇代管方案。
社會住宅包租代管主要有 3 大優惠，分別為：「3 稅有減免」、「3 費有補助」和「3 年有服務」，以下就來詳細介紹這 3 大優惠的內容：
加入社會住宅包租代管計畫的房東，可享有綜合所得稅、房屋稅和地價稅的減免，詳情如下表：
| 稅目 | 優惠說明 |
| 綜合所得稅 | 免稅額：15,000 元 |
| 房屋稅 | 適用自用住宅優惠稅率 1.2% |
| 地價稅 | 適用自用住宅優惠稅率 0.2% |
加入社會住宅包租代管計畫的房東，可享有公證費、修繕費和居家安全相關保險費的補助，詳情如下表：
| 費用項目 | 優惠說明 |
| 公證費 | 4,500 元/次（雙北市） |
| 修繕費 | 10,000 元/年/屋 |
| 居家安全相關保險費 | 3,500 元/年/屋 |
可一次 3 年都享有專業租賃業者的管理服務。（包租租約簽 3 年，代管租約 1 年，到期可再續約）
有關社會住宅包租代管的優點和缺點整理如下：
有關社會住宅包租代管的申請人資格，房東和房客各別的資格條件如下：
| 項目 | 房東 | 房客 |
| 社會住宅包租代管資格 |
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社會住宅包租代管除了對申請人資格有限制外，房東欲提供給包租代管業者出租的房屋，其建物登記謄本、所有權狀影本、建築物使用執照影本或測量成果圖影本須符合以下條件之一：
※ 以上房屋須全部按住家用稅率課徵房屋稅 (依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載為準)
除此之外，房屋應設置住宅用火災警報器及滅火器，若有設置燃氣熱水器，且為屋外式熱水器者，該熱水器應裝設於房屋外牆，或有開口、與戶外空氣流通的位置。
房東若想加入社會住宅包租代管計畫，須準備的申請文件有：
房客若想承租社會住宅包租代管計畫的住宅，須準備的申請文件有：
以上各申請書和相關表單，可至「內政部不動產資訊平台—社會住宅包租代管專區」下載
有關社會住宅「包租」和「代管」的申請流程，請參閱以下流程圖說明。
看完上述的包租代管介紹，相信有些人還是很困惑，究竟一般包租代管、社會住宅包租代管和自行出租有何差別？以下透過實務案例來比較，一般包租代管、社會住宅包租代管和自行出租在租金收入、費用、稅賦等各方面的差異，讓大家可以更清楚了解社會住宅包租代管的優點和優惠。
假設小珍有一間出租住宅，市場行情租金為 20,000 元/月，其採用自行出租、一般包租代管和社會住宅包租代管，在各方面的差異如下表：
| 項目 | 自行出租 | 一般包租代管 | 社會住宅包租代管 |
| 租金收入 | 20,000 元 | 20,000 元 | 包租：16,000（8 折） |
| 包租代管費用 | 無 | 包租：租金 10%~20% | 無 |
| 政府補助 | 無 | 無 |
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| 租賃所得稅 | 必要扣除額 43 % | 必要扣除額 43 % | 每月租金 15,000 免稅 |
| 所得稅試算 | 20,000 X 12 X (1−43%) X 20% = 27,360 | 20,000 X 12 X (1−43%) X 20% = 27,360 | (20,000-15,000) X 12 X (1−60%) X 20% = 4,800 |
| 房屋稅 | 1.5%~3.6% | 1.5%~3.6% | 台北市 0.6% |
| 地價稅 | 1% | 1% | 0.2% |
從上述案例中可以發現，參加社會住宅包租代管租金收入雖然較少，但在所得稅、地價稅和房屋稅都有方面稅額都較少，再加上政府提供的修繕費、居家安全保險費和公證費補助，比起自行出租還要省錢。
這邊幫大家彙整本篇文章介紹的各項資訊，並整理成包租代管懶人包供大家參閱：
| 項目 | 包租 | 代管 |
| 類似角色 | 二房東 | 房東代理人 |
| 空置期風險 | 業者承擔 | 房東承擔 |
| 費用 | 約 10%~30% 的租金 | 約 10%~30% |
| 優點 |
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| 缺點 |
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| 項目 | 內容 |
| 費用優惠 |
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| 稅賦優惠 |
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| 服務期間 |
※ 到期可再續約 |
| 申請人資格 | 房東
房客
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| 申請文件 | 房東
房客
申請書和相關表單下載點：內政部不動產資訊平台—社會住宅包租代管專區 |
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