第一次買房最常遇到的問題之一就是下斡旋金和如何議價。買房議價在台灣房市可說是不成文的「潛規則」。雖然實價登錄上路後，房價越來越透明，開價和成交價的議價空間也縮小許多，但下斡旋金、砍價仍是購屋必經的過程。
本文整理了網路上 Mobile01、PTT 網友和專家所公開的下斡旋前注意事項及 8 個議價技巧，幫助買房議價毫無頭緒的購屋者，談成心目中理想房價！
下斡旋前注意事項—專家提供
注意事項1. 查詢實價登錄，了解區域房價行情
房屋的價格會因座落地點、鄰里環境、房屋條件和未來發展性而有所不同。在議價之前，先做特定地區的房價行情調查，並把握「三多」原則：多看、多問和多聽。
這樣才能對該區域的房價行情有基本概念。常用方法包括內政部實價登錄查詢和各大房仲網的社區行情價格，通常會以近半年到一年的區域成交價計算平均房價，作為合理房價的參考值 。
注意事項2. 請銀行鑑價估算房價
買房多半需要經過銀行貸款，購買要辦理房貸時，有時需要經過銀行鑑價。銀行放款專員會參考內政部實價登錄資料和自家銀行的資料庫進行房屋鑑價。
由於每家銀行估價標準不同，建議找 3 家銀行估價。銀行鑑價後的房價通常較保守，這也是議價時的重要參考值。
注意事項3. 找專業人士或有議價經驗的人協助議價
在建立合理房價初步概念後，正式議價時若缺乏經驗，可找專業人士協助，如房仲、投資客或有議價經驗的朋友。
常見議價方式有：以買賣議價委託書（需付斡旋金）、購屋要約書（不需付斡旋金）或與屋主見面溝通。
有關斡旋金和要約書的介紹，請看：斡旋金、要約書一樣嗎？差異與比較告訴你！買房賣房必備知識
下斡旋金議價技巧—Mobile01 網友提供
1. 帶著現金去議價，展現購買意願
一名 Mobile01 網友表示，除了了解區域房價行情，還要展現「購買意願」。帶著至少 20 萬現金去議價，聽取代銷或房仲的成交價格，進行議價並提出建案的優缺點分析和市場房價行情。如果覺得有成交可能性，可直接下斡旋金。
2. 假裝窮人，但表現出購買意願
另一名 Mobile01 網友分享，議到好價格的方式是「裝窮」，但要表現出想買的積極態度。可以抓一個低於開價但高於區域房價行情的價格開始談，如開價24萬/坪，附近房價15~18萬/坪，可抓20萬/坪開始談。
如果代銷或仲介要求加價，可表示手頭僅能湊到20.5萬/坪，若要求加價至21萬/坪以上，則表示需要借錢並起身離開。
3. 直接找建商議價
一位 Mobile01 網友認為，直接找建商議價可避免代銷的加價，分享自己買房經驗，建商開價12.3萬，代銷開價14萬，省下近50萬。不過，此方法需要有門路和人脈關係。
買房開價、議價技巧—PTT 網友提供
1. 買房開價打8~8.5折開始議價
一名 PTT 網友表示，大概開價打 8~8.5 折是成交價，但需視建商和房屋座落區域而定，有些熱門區域建商可能不議價，能打9折就不錯了。
2. 和建商議價出價不能太低
一名 PTT 網友分享，和建商議價時，先出低價再慢慢加價的策略常失敗。建商通常有底價，低於底價不賣。該網友建議，直接參考實價登錄出價，避免出價過低被拒。
除下斡旋外的議價技巧整理
本文整理了 Mobile01、PTT 網友和專家所提供下斡旋前要注意事項，及議價技巧未必每個案例皆適用，但還是提供沒有方向的你作為參考：
- 查詢實價登錄了解房價行情
- 請銀行鑑價估算房價
- 找專業人士或有議價經驗的人協助
- 帶著現金去議價
- 假裝窮人想買房
- 直接找建商議價
- 開價打 8~8.5 折開始議價
- 和建商議價出價不能太低
買房議價技巧很多，但需視情況而定，遇到不同建商、業務或建案銷售狀況，都會有所不同。實價登錄實施後，開價與成交價的價差已不多，買房議價時，不再需要過多的勾心鬥角。