預售屋一直是房地產市場上很熱門的選項，低首付、可分期、全新屋的優點，讓首購族們趨之若鶩。但由於預售屋買屋到交屋時間很長（2~3 年以上），這期間任何事情都有可能發生，政府為了保護消費者，避免業者惡意捲款，研擬出共 5 種的「履約保證機制」，從價金信託到同業擔保，五種不同機制都有不同的優缺點，今天一次整理給你！
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預售屋履約保證好重要，要價金信託還是同業擔保？
履約保證機制，現在多半被稱為履約擔保機制，但兩者是同樣的東西，是預售屋交易時必須遵守的規範，並依照不同的安全等級（高至低），分成以下五種：
- 價金返還之保證
- 價金信託
- 不動產開發信託
- 同業連帶擔保
- 公會辦理連帶保證協定
根據行政院的消費者保護法，詳細規定在預售屋的交易裡，「履約保證機制」一定要有，不得擅自決定要不要喔！接下來就帶大家來看看各項履約保證機制的差異吧。
預售屋履約保證機制：價金返還之保證
價金返還，是五種預售屋履約保證機制中，最安全的卻最少見的履約保證機制。
價金返還規定建商必須等到預售屋交屋之後，才能動用買方支付的款項。
若建商倒閉，可以無條件全額將消費者支付的價金退還給買方，因此對消費者的保障最高。想當然這對建商的資金流動來說最不利的機制，因此很少建商會採用「價金返還」作為履約保證機制。
預售屋履約保證機制：價金信託與不動產開發信託
「價金信託」與「不動產開發信託」，並列第二安全且最常見的預售屋履約保證機制。
這兩種機制都規定，建商必須依照工程進度來請款（專款專用），建商不能自由動用買方支付的款項作其他用途。
但是若建商已開工一段時間後倒閉，他們也是可以依照已經開工的進度來申請款項，因此買方仍會有所損失。
我們以兆豐銀行對「不動產價金信託」與「不動產開發信託」的定義來說明。
不動產價金信託
不動產買賣價金信託，係不動產交易雙方（即委託人）為促使不動產買賣契約書（以下簡稱買賣契約）所載相關付款義務順利履行，經雙方合意將約定之買賣價金（不包含買賣標的不動產）交付信託控管，委由本行信託處（即受託人）依買賣契約所定事項內容辦理交易過程之必要稅捐、費用支付及買賣價金結算分配。
有關不動產買賣價金信託的運作方式，可參閱下圖：
不動產開發信託
不動產開發信託，係指搭配銀行土地或建築融資而規劃之信託控管機制，藉以促使興建開發計畫如期順利推動、兼顧委託人及承購戶應有權益、有效保障融資銀行債權等目的完成。控管標的通常包括土地、興建資金（包括但不限於買方所繳價金、建築融資、自有資金等）、在建工程及建造執照起造人名義等。
有關不動產開發信託的運作方式，可參閱下圖：
「價金信託」與「不動產開發信託」這 2 種履約保證機制的差別為：價金信託只能用在「工程款」，而不動產開發信託則可以用在「建案的貸款」、「開發支出」等雜項。所以，這 2 種履約保證機制相比，價金信託的款項比較能夠達到「專款專用」，不動產開發信託可請款的名目較多，較有可能讓建商使用各種名目將資金掏空。
預售屋履約保證機制：同業連帶擔保與公會辦理連帶保證協定
「同業連帶擔保」和「公會辦理連帶保證協定」，是同等並列第三等級保障的履約保證機制，比起上面的三種機制，這是最不安全、保障度最低，且也不常見的履約保證機制。
下面來介紹「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」：
同業連帶擔保
指兩個同業且等級相同的建商之間相互連帶擔保，若其中⼀家建商的預售屋建案無法完工或交屋時，另外⼀家建商應無條件接續完成後續未完成的程序。
公會辦理連帶保證協定
由全國或各縣市「不動產開發商業同業公會」邀請公會內會員成立連帶保證協定，若保證協定之會員無法完成預售屋建案，買方可持保證協定之書面影本，向加入本協定之公司請求共同完成後續程序，而且加入本協定之公司不得有任何異議，亦不得要求任何費用或補償。
※ 這邊要注意，公會連帶保證不是由該公會本身來擔保，是由加入該協定的公司們擔保。
預售屋履約保證，選擇價金信託較有保障
預售屋的交易因為時間很長，透過履約保證機制，讓消費者可以不用擔心自己的錢拿不回來，是一個很有保障的作法。當然若能夠爭取到最安全的「價金返還」是最好的，如果沒有，那也至少要有價金信託這種第二安全的，同業擔保或公會擔保這種則因為保障度較差，建議能不用就不用！
