對於第一次購屋的民眾來說，「買預售屋好？還是買中古屋比較好？」是最常見的疑問。這兩種房屋各有優缺點，也會影響到貸款、自備款、公設比與入住時間。
本文將從 定義、優缺點、流程、貸款、公設比與適合對象 等面向全面分析，幫助你快速釐清適合自己的選擇。
預售屋是什麼？適合哪些人？
預售屋。圖/新北新店 合環 Landmark 模型區 海悅廣告 根據《不動產經紀業管理條例》第 4 條，預售屋是指「領有建造執照尚未建造完成，而以將來完成之建築物為交易標的之物」。
簡單來說，預售屋就是建商將尚未完工的建案先行銷售，買方透過樣品屋、建築模型與設計圖面來了解產品。適合 希望未來入住、有裝潢需求、自備款較少的小資族。
中古屋是什麼？怎麼判斷是否合適？
狹義上來說，中古屋是指已完工且領有使用執照滿三年以上的房屋；但實務上，只要非建商直接銷售、曾經轉手過的物件，廣義上也都算是中古屋。
中古屋適合 想立即入住、希望了解社區風氣、注重地段與生活機能的人。
預售屋和中古屋比較表（優缺點一次看）
| 房屋類型 | 預售屋 | 中古屋 |
| 優點 | 自備款較低 | 公設比低 |
| | 規劃較新、休閒公設多 | 可了解社區風氣與鄰居 |
| | 格局與建材可客變 | 買完很快可入住 |
| | 建築法規新，耐震消防較佳 | 可沿用部分裝潢與設備 |
| 缺點 | 價格較高、公設比高 | 自備款較高 |
| | 須等待完工交屋 | 公設較少、屋況老舊可能需翻修 |
| | 有延期、屋況與設計不符風險 | 結構、工法可能較舊 |
| | 有建商倒閉、爛尾樓風險 | 停車位不足問題較常見 |
貸款成數差在哪？預售屋與中古屋貸款額度比較
- 預售屋：通常可貸到總價的 80%。
- 中古屋：依照銀行鑑價結果，約為總價的 60%~70%。
由於中古屋需看屋況與地點，較易發生貸款不足問題，需準備較高的自備款。
公設比不同？預售屋與中古屋公設比較
- 預售屋：公設比高，一般為 30%~35%，多有休閒設施如健身房、游泳池等。
- 中古屋：公設比低，約 25%~30%，多為電梯、樓梯間與花園等基本設施。
公設比為什麼這麼高？到底是買房還是買公設
第一次買房看這篇：預售屋與中古屋購屋流程全圖解
預售屋購屋流程（約需 2~3 年）
- 看房
- 下訂
- 簽約
- 開工
- 工程期
- 使用執照取得
- 銀行對保
- 驗屋
- 用印與完稅
- 銀行撥款
- 交屋
👉 延伸閱讀：預售屋簽約流程全解
中古屋購屋流程（約 1~2 個月內可完成）
- 看房
- 簽約
- 用印
- 完稅
- 銀行對保
- 設定抵押權
- 銀行撥款（代償賣方房貸）
- 過戶
- 驗屋
- 交屋
👉 延伸閱讀：中古屋交屋流程詳解
預售屋有哪些常見風險？
- 交屋延遲：建案施工不如預期
- 屋況不符期待：圖面與實際成屋落差大
- 合約不對等：買方需審慎檢視條款細節
- 建商風險：有機會遇到捲款、爛尾樓等事件
如何判斷自己適合哪一種？
你可以依照以下 4 個問題初步判斷：
- ✅ 是否需要立即入住？→ 選 中古屋
- ✅ 是否有裝潢設計需求？→ 選 預售屋
- ✅ 是否資金較緊？→ 選 預售屋（自備款壓力較低）
- ✅ 是否重視生活圈與社區環境？→ 選 中古屋
結論：預售屋與中古屋怎麼選？
買房是一項長期的決定，沒有絕對哪一種比較好，重點在於是否符合自己的需求與預算。
- 想省預算、願意等、偏好新屋 → 可考慮預售屋
- 想快入住、重視地段與社區成熟度 → 可考慮中古屋
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