結婚後買房要登記在誰的名下，是許多夫妻常面臨的問題。有些人選擇單獨持有以簡化貸款流程，也有人傾向共同持有以保障雙方權益。然而，從個人改為共同持有，或是離婚後改為個人名下，都涉及到法律、稅務與實務流程，必須事先瞭解清楚。
本文將帶你一次看懂「夫妻房屋共同持有」的各種狀況與注意事項，包含改名流程、費用明細、稅務申報與常見問題，幫助你做出更安心的決定。
什麼是房屋共同持有？夫妻登記方式有幾種？
圖片來源：Canva
個人持有 vs 共同持有差異
- 個人持有：登記在單一人名下，不論是婚前或婚後購入。處分權、稅務都由該人單獨負責。
- 共同持有：登記在夫妻兩人名下，通常各自持有一半持分，屬於「共有」關係，處分房產需雙方同意。
民法如何規定共有產權？
依《民法》第 819 條，共有不動產若要出售、變更或設定抵押，必須經所有共有人同意。對於已婚夫妻來說，登記為共同持有可保障另一方權益，但也會限制日後處分的彈性。
共同持有的風險與好處
優點：
- 雙方都有法律上的產權保障
- 可避免日後財產糾紛
- 對配偶有保障作用
缺點：
- 處分房產需雙方同意
- 稅務上可能失去節稅空間（如土地增值稅一生一次優惠）
- 房貸或信用評分可能影響另一方
夫妻想改成共同持有有哪些情況？流程與費用怎麼算？
圖片來源：Canva 婚後買房直接登記共同持有最簡單
- 登記方式：購屋合約、貸款申請時就需註明兩人皆為買方，房屋所有權登記時依比例（例如各 1/2）登記在雙方名下。
- 注意事項：即使是共同購屋，銀行房貸只能選擇一人為主要借款人，信用條件仍以主貸人為準。
婚前已有房產，婚後改為共同持有要「贈與」
圖片來源：Canva 贈與稅會不會課？需要先申報
依《遺贈稅法》，夫妻之間贈與財產可免徵贈與稅與土地增值稅，但仍需完成以下兩步：
- 向國稅局申報贈與，取得「免稅證明」
- 再辦理地政機關的登記變更手續
流程一覽：
- 贈與申報（國稅局）
- 取得免稅證明
- 辦理所有權移轉登記（地政機關）
- 領取變更後的新權狀
所需費用說明：
- 印花稅：約房屋評定現值的 0.1%
- 契稅：一般為房屋評定現值的 6%（夫妻贈與房屋仍需繳納）
- 登記規費與書狀費：按各縣市公告費率收取
- 代書費用：約 NT$5,000～15,000 元，視案件而定
想從共同持有改為個人持有可以嗎？離婚分產這樣做
圖片來源：Canva 離婚後房屋轉回個人名下流程
- 依離婚協議書約定進行產權分配
- 一方辦理贈與或買賣登記移轉
- 若是協議書列明「無償移轉」，可辦理贈與申報
是否視為買賣？是否需要繳稅？
- 有償移轉：依買賣處理，需課徵契稅、土地增值稅
- 無償移轉：若依離婚協議書載明為無償移轉，在贈與稅及土地增值稅方面可比照夫妻贈與規定處理（贈與稅免稅，土地增值稅可申請不課徵），但仍需繳納契稅
改成個人名下的情況與注意事項
- 需雙方協議並配合辦理
- 若房屋仍有貸款，應與銀行協調是否可變更主貸人或擔保人
夫妻共同持有房子會多繳稅嗎？稅務差異一次看
圖片來源：Canva 地價稅會變兩張，各自要申請自用住宅稅率
房屋共同持有後，兩人分別會收到地價稅單，應各自申請自用住宅稅率，否則可能被課徵較高的稅額。
房屋稅可以分單繳納
目前多數縣市已自動依持分比例分單開立稅單。若屬於公同共有（如尚未辦理繼承分割），才需要向稅捐機關申請分單課徵。不論稅單是否分開，所有共有人仍負連帶繳稅責任。
土地增值稅一生一次的優惠，用掉兩人額度？
每位納稅人一生僅能使用一次「自用住宅土地增值稅 10% 優惠稅率」。若夫妻共同持有並出售該房產，雙方若同時符合申請條件，將各自使用掉一次優惠名額。
夫妻共同持有建議這樣做，避免未來爭議
- 購屋前白紙黑字記錄出資比例，保障雙方權益
- 若出資比例不同，可在備註條款中標明比例
- 登記前應預先思考離婚、繼承、轉讓時的處理方式
常見問題 QA
Q1：結婚後才能改共同持有嗎？
不一定，未婚情侶也可共同購屋登記，但無法適用夫妻贈與稅免稅規定。
Q2：只改其中一間房子可以嗎？
可以，夫妻名下如有多間房產，可選擇部分變更為共同持有，無需全部統一。
Q3：房屋貸款中可以辦理共同持有嗎？
可行，但須與銀行協商變更主貸人、擔保人與貸款條件，並可能重新審核貸款資格。
Q4：改為共同持有會不會影響房貸利率？
若不變更貸款主體與條件，利率通常不會改變。若重新審核，則依銀行評估為準。
結語：房產持有形式不只是登記問題，稅務與法律都要顧
從個人名下改為夫妻共同持有，不僅是法律上的產權轉移，更會牽動稅金、房貸與未來資產分配的安排。建議在做出決定前，深入了解流程與影響，也可諮詢專業代書、會計師或地政士，讓房產安排更符合你的需求與保障。
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