想與另一半或親友一起買房保障彼此權益？很多人會考慮「共同登記」或「預告登記」，但這兩者到底差在哪裡？有什麼優缺點？會不會影響貸款與稅務？以下一次幫你整理，避免買房後產權糾紛！
什麼是共同登記？
共同登記就是房屋或土地由兩人以上共同持有，並於謄本上記載所有共有人姓名與持分比例，常見於夫妻、情侶、兄弟姊妹或朋友合購房產時使用。
共同登記的兩種類型
- 公同共有：雙方對不動產擁有完整所有權，需共同處分，無法單獨出售或設定抵押。
- 分別共有：每人持有固定比例的產權，可分開處理個人持分。
共同登記的優點
- 保障出資人權益，避免事後爭議。
- 若雙方信用條件好，有機會提高貸款成數。
- 明確記錄持分比例，可依法主張權利。
共同登記的缺點
- 首購資格會被使用掉，影響未來購屋優惠。
- 房貸只能選一人為借款人，若另一人有信用瑕疵可能影響貸款條件。
- 稅務較複雜，例如土地增值稅「一生一次」優惠會同時耗用雙方資格。
- 若意見不合，處分房屋將卡關，需法院判決或授權書處理。
什麼是預告登記？
預告登記是將房產登記在其中一人名下，但在所有權設定階段，以「預告登記」方式讓另一方未來可取得產權，保障其權益。
預告登記的優點
- 適用於無法共同登記但有共同出資的情況。
- 保障另一方未來取得產權的權利。
- 可避免產權被私自轉讓、贈與他人。
預告登記的缺點
- 無法對抗法院查封、假扣押、假處分。
- 若名下持有人債務糾紛，另一方可能無法主張產權。
- 保障力不如正式所有權，風險仍存在。
共同登記與預告登記比較表
| 項目 | 共同登記 | 預告登記 |
|---|---|---|
| 持有人 | 雙方皆為所有權人 | 僅登記人為所有權人 |
| 權益保障 | 高，可依法主張產權 | 中，須視登記內容與債務狀況 |
| 貸款申請 | 僅能一人為主貸，另一人為保證人 | 由登記人單獨申請貸款 |
| 出售限制 | 分別共有可單獨出售持分 | 須配合預告登記權利人，否則不得移轉 |
| 稅務問題 | 稅單分別寄送，地價稅、房屋稅皆有影響 | 僅登記人負擔，預告人不具納稅義務 |
| 法律風險 | 處分需共有人同意 | 無法對抗法院查封或債務糾紛 |
什麼情況適合預告登記？
當房屋只能登記在一人名下，但雙方都有出資，或是為了日後取得產權保障權益時，可以考慮使用預告登記。
尤其適合以下狀況：
- 情侶、朋友尚未結婚但已共同出資。
- 擔心信用或財務問題影響房貸，需單一人名登記。
- 婚前財產規劃，希望保留將來的產權選項。
結語：選擇登記方式前，先了解彼此需求與風險
無論是共同登記還是預告登記，都有其適合的情境與風險。建議在購屋前，雙方應充分溝通出資比例、產權歸屬與未來處分方式，必要時可透過書面協議或找專業律師協助，以保障雙方權益，避免好事變壞事。
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