房子共同持有 5 大缺點！買房登記前一定要先知道的事

現在越來越多人買房會選擇「共同持有」，無論是夫妻、情侶，甚至是朋友合資買房，都希望藉此保障雙方權益。但你知道嗎？共同持有雖然聽起來公平，卻也有不少隱藏的缺點，一不注意還可能吃虧！

這篇就幫你一次整理「共同持有的缺點」，讓你在簽約登記前做好功課、不留遺憾。

共同持有是什麼意思？

簡單來說，共同持有就是「一間房子登記在兩人（以上）名下」，雙方都擁有產權。可以是「公同共有」或「分別共有」的形式：

• 公同共有：雙方共同擁有整棟房子，沒有明確分配比例。
• 分別共有：各自擁有特定比例，例如 A 持有 70%、B 持有 30%。

但不論是哪一種，共同持有都會產生一些實際上的麻煩與限制。

常見的共同持有缺點

❶ 所有重大決定都要雙方同意

只要是出租、出售、增貸、抵押這類動作，都要共有人全數同意。只要一方不同意，另一方就沒辦法單獨處理。

舉例：想出租給房客，結果對方不想租；或是想趁高點賣房，但對方覺得可以再等等，這種意見分歧時常見。

❷ 首購與稅務優惠會一次用光

很多人不知道，共同持有會讓兩人同時失去「首購優惠」與「土地增值稅一生一次優惠」！

• 首購房貸的利率與成數較好，但只能用一次，共同登記就算用了。
• 土地增值稅 10% 優惠一生只能一次，雙方共同持有等於兩人都用掉了！

❸ 稅務與行政處理變得更複雜

房屋稅與地價稅雖然可以申請自用住宅優惠稅率，但每個持有人都要分開申報、辦理，手續變兩倍，也增加溝通與誤差風險。

❹ 房貸申請受限，還可能被拖累

共同登記的房子雖然看似雙方都有保障，但銀行審核貸款時只會看一個人的信用狀況。若選擇信用分數較差的人當借款人，貸款成數可能會更低。

另外，有一方曾有信貸未繳、學貸遲繳、當保人紀錄等，可能也會拖累整體貸款條件。

❺ 難處理自己的那一份產權

雖然「分別共有」可以明確表示持分，但你不能說賣就賣。要處分自己的產權，也得通知其他共有人，有時還得經過法院同意。

賣給外人時，對方也會考量使用權、未來處理等風險，變得不容易脫手。

那該怎麼辦？兩種替代方案可參考

預告登記

如果不想馬上共同持有，但又擔心對方賣掉房子，可以使用「預告登記」，讓房子雖然登記在一人名下，但處分權需經另一人同意，保障仍在。

• 延伸閱讀「 共同登記」與「預告登記」的優點、缺點一次看懂

白紙黑字約定

不管是不是情侶關係，若選擇共同出資，務必先簽定書面協議，明訂出資比例、日後處理方式等，避免口說無憑產生糾紛。

快速整理：共同持有的 5 大缺點

缺點	說明
決策不易	出租、出售需雙方同意
優惠用盡	首購與土地增值稅優惠同時失效
稅務麻煩	地價稅與房屋稅需各自申報
貸款條件受限	共同信用評分，容易受對方影響
處分困難	持分難單獨賣出，需他人同意

小提醒：共同買房前，這些一定要先談好！

• 未來是否會換屋？想不想保留首購資格？
• 若要分手或離婚，房子該怎麼分？
• 誰當主要貸款人？另一人怎麼保障？

有了這些共識，再決定要不要「共同持有」，才不會未來反而造成更多困擾。

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