買新成屋最擔心入住後發現房屋瑕疵，但建商卻不願修繕，因此，在購屋前了解建商所提供的新成屋保固期限及範圍有哪些是很重要的！很多人以為新成屋保固和預售屋並無不同，事實上，新成屋和預售屋的建商保固期限及範圍並不完全相同。本文將詳細介紹新成屋保固：建商保固期限及範圍，包含：新成屋防水保固、結構體保固，以及建商保固責任。
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新成屋保固期限及範圍
新成屋保固在法律上並沒有明確的條文規範，《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》也僅於第 11 條表述「標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理」。因此，新成屋保固期限及範圍通常由建商和購屋者議定，一切以新成屋買賣契約書內容為準，換句話說，新成屋保固期限及範圍需以契約中的白紙黑字為準。
常見的新成屋保固範圍有防水保固和結構體保固，下面繼續介紹這兩個保固範圍的保固期限。
新成屋防水保固期限
新成屋防水保固並沒有明確的法源依據，而業界普遍的新成屋防水保固期限為 1 年，實務上，新成屋保固期限及範圍，仍是依據房屋買賣契約條款內容而定，例如：建案可能會在契約上寫明室內防水保固 1 年，屋頂防水保固 3 年。
新成屋結構體保固期限
根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第 17 條，預售屋的結構體保固期限有至少 15 年，但新成屋交易，多半僅能參照《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》和《民法》，因此，新成屋結構體保固期限有多長，仍須依照房屋買賣契約而定。實務上，會建議買方依據《民法》第 365 條，要求建商提供新成屋結構體保固 5 年。
建商保固責任
建商保固責任，以「修繕」為主，凡是建商有提供保固的，像是防水工程、固定設備或主建物結構體等等，在保固期限內出現損毀，建商有義務要負保固責任，將這些保固範圍內的瑕疵修繕完成。不過，建商保固責任並不是毫無限制，在某些情況下，建商保固責任仍有可能免責，除此之外，保固期過了，也不代表買方就不能再找建商負修繕責任。
有關建商保固責任，請看：建商保固責任：漏水建商保固和瑕疵擔保責任要注意！
以下將繼續說明建商保固責任的免責情況，以及保固期限過期時建商的責任：
建商免責情況
某些情況下建商可以免除建商保固責任，以下說明建商保固責任免除的情況有哪些：
一、房屋瑕疵由「可歸責於買方的因素」導致
如果房屋瑕疵是因為買方的行為而產生的，建商可以免除建商保固責任。例如：買方在交屋後，自行裝修時不慎破壞防水層導致漏水或結構受損，建商就可以不負建商保固責任。
二、房屋瑕疵是因「不可抗力因素」造成
若房屋瑕疵是因為「天災」或「非可歸責於買方」而造成的，建商可以不負建商保固責任。例如：地震過後，外牆受損或室內出現裂縫。
保固期限過期，買方仍可提出瑕疵擔保請求權
許多人會認為，新成屋保固期限過了，就不能再請建商負責修繕。事實上，建商提供的新成屋保固期限過期，並不影響買方提出房屋瑕疵擔保請求權，也就是說，即使建商提供的保固期限已到，如果買方有發現有可歸責於建商的房屋瑕疵，買方仍然可以依據《民法》主張「物之瑕疵擔保」請求權，要求建商修繕，且依照《民法》的規定，買方在交屋後 5 年內都可主張此一權利。
不過，向法院提起訴訟相當耗時間和金錢，因此，如果建商不願修繕，建議先申訴、後調解，如果都無法解決，最後再提起訴訟。
有關瑕疵擔保請求權，請看：中古屋瑕疵擔保責任範圍有哪些？磁磚破裂、壁癌和漏水算嗎？
新成屋防水和結構體保固期限及範圍應依契約為準
雖然預售屋和新成屋的都是屬於「新屋」，但是兩者的保固期限及範圍並不相同。預售屋依照《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》可以有 15 年的結構體保固期限；新成屋結構體保固期限則依據房屋買賣契約內容為主，但即使建商沒有提供保固，買方在 5 年內發現房屋瑕疵仍可主張瑕疵擔保請求權。而防水保固方面，無論是預售屋還是新成屋，都是以房屋買賣契約內容來確定保固期限及範圍。
建商保固責任，依據《民法》上的規定，至少有 5 年的期限，但如果房屋瑕疵是「可歸責於買方的因素」或「不可抗力因素」導致的，建商是可以不用負修繕責任的！
雖然以買方的角度來看，最好能有長的保固期限、廣的保固範圍，不過，建議大家還是要以建商的信譽為主要考量，才不會遇到「一案建商」，交屋沒幾年就倒閉或歇業，這樣保固期再久也沒有意義。
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