不動產交易過程複雜，沒有所有權的房客把房子賣掉是有可能的嗎？現實中確實曾有案例，房東將房屋出租後，房客利用法院拍賣制度，竟「合法」轉售房東出租的房屋。這種房客把房子賣掉的誇張案例，也提醒了房東出租房屋時要多了一份警戒心，防止房子被過戶、偷賣。本篇文章整理了房客把房子賣掉的案例及分析，並整理了 4 點房東防止房子被過戶的注意事項。
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房客把房子賣掉的案例介紹
房東戶籍設出租屋並請房客代收信件
一名房東將 3 層樓百餘坪的透天厝出租，由於房東仍將戶籍設在該出租的房屋，因此請房客協助代收信件，而房客也表示願意協助。大約過了 7～8 個月後，房東和房客失聯，於是，房東到了出租的透天厝找尋房客，竟發現裡面住著別人，而新住客還拿出房屋所有權狀表示該透天厝屬於自己的。房東隨後到地政事務所調謄本，才驚覺屋主竟真的已經不是自己。
房客偽造本票向法院申請本票裁定把房東的房子賣掉
房東原本以為是自己的印鑑證明、權狀和印鑑章遭到盜用，才讓房客把房子賣掉，但後來查證發現並沒有被盜用的情況，於是轉而報警處理。警方受理後發現，該名房客偽造了房東 5,000 萬本票，向法院申請本票裁定，法院將本票裁定以雙掛號寄到戶籍地，但戶籍地即為房客租屋處，所有房東的信件都由房客代收，換而言之房東根本無法收到法院的通知。
由於房東未在時間內 (10 天) 提出抗告，房客所居住的透天厝就遭法院拍賣，且在第一拍流標後，房客就告知法院願意承受房子，之後就用最快速度、隨便的價格透過房仲把房子賣掉。
房客把房子賣掉的案例分析
上述房客把房子賣掉的案例，相信是多數人都從未想過的操作手法，多數人都認為只要把房屋所有權狀、印鑑證明保管好，就可以防止房子被過戶、偷賣，實際上，房客可以利用偽造文書和法院拍賣制度來達到不動產的產權移轉。而前述案例中的房東，在房客把房子賣掉想要追討回房子是很困難的，其原因如下：
一、房客透過法院拍賣合法取得房屋
房客一開始是先向法院主張房東是 5,000 萬本票的債務人，並向法院申請本票裁定，隨後法院寄出雙掛號通知房東，房東又沒有在 10 天內提出抗告，主張債務不存在，法院得不到房東的答覆，就會裁定房東默認有欠房客 5,000 萬的事實，並發給房客本票裁定確定證明書。之後，房客拿著本票裁定確定證明書向法院申請拍賣房東的透天厝，又在流標後主張願意承受該房屋，因而成為了房屋新的所有權人。
房客在取得房屋所有權的過程，基本上都是合法無瑕疵的，所以之後房客把房子賣掉，也不會有任何問題。房東若沒有在強制執行拍賣房屋前，主張債權不存在，就無法防止房子被過戶，也就是等於沒有任何救濟空間。
二、最後承購房屋的人屬於善意第三人
所謂的「善意第三人」，並不是指最後從仲介買下房屋的這個人「心地善良」，而是指這個買房子的人，並不知道賣方 (案例中的房客) 持有的房屋是透過不法手段取得的，畢竟，房客把房子賣掉時，該透天厝的所有權人確實是房客。所以，案例中的房東是無法要求新的屋主返還房屋，頂多向該名房客主張不當得利，返還錢財的損失。
也許會有人認為這聽起來有些不合理，因為這一切的源頭都是因「偽造的本票」而起，也就是從頭到尾債務就不存在，為何房東不能拿回房子？房東雖是受害者，但她的損失是因房客而起，也只能向房客請求，可採的救濟方式是向法院提出「不當得利」，法院會給強制執行騙人的房客。如果可讓房東拿回房子，合法承購房子的人就會變成第二個受害者，那麼法院又要再多一樁訴訟了。
防止房子被過戶、偷賣應注意 4 點
從前述的案例看來，想要防止房子被過戶、偷賣，應該要注意以下 4 點：
一、避免戶籍地與通訊地不同
相信許多租屋族或多屋族，都會有戶籍地與通訊地不同的問題，為了防止房子被過戶，建議房東最好能戶籍地與通訊地相同，因為通常政府機關的文件都會以戶籍地為寄送地，若是戶籍地與通訊地不同，很容易漏掉了重要信件，例如：政府公文、法院通知書或地價稅單等等。
二、避免請房客代收信件
前述案例中的房客因為戶籍地設在房客承租的房屋，貪圖方便而請房客代收信件，這才造成房客可以神不知鬼不覺，透過法院拍賣制度移轉房屋所有權。這邊建議，房東想要防止房子被過戶，一定要避免房客代收信件，才不會重要訊息被房客攔截都毫不知情。
三、抵押權可考慮不塗銷
通常會發生房客把房子賣掉的情況，較多是「沒有抵押權、房貸已還完的房屋」，屋主可能因長年居住在國外、居住地距離出租屋遠，所以鮮少親自管理出租事宜。而多數房屋買賣交易時，買方會要求賣方塗銷房屋和土地上的抵押權，所以想要防止房子被過戶，保留銀行抵押權不塗銷也是一種方式。
關於房貸不塗銷的介紹，請看：房貸繳清可不塗銷嗎？不塗銷的情況、清償證明申請
四、申請地籍異動即時通
現在內政部地政司有提供「地籍異動即時通」服務，只要申請這個服務，若是名下持有的不動產有案件送件到地政事務所時，無論是辦理買賣、設定、贈與、查封、信託，甚至是拍賣，就會立刻發送簡訊或 e-mail 給屋主，辦理完畢也會再寄出簡訊通知，而通常辦理這類事務需要 3～4 個工作天，倘若非本人辦理，屋主即可及時察覺異樣並處理，防止房子被過戶、偷賣。
「地籍異動即時通」有 3 種申請方式：
- 到地政事務所臨櫃申辦
- 用網路自然人憑證申請
- 委託地政士辦理案件
更多詳細的資訊請至：地籍異動即時通服務申請
想當房東就要做好出租的管理責任
本文介紹了房客把房子賣掉的案例，提醒房東 4 個防止房子被過戶、偷賣的建議事項如下：
- 避免戶籍地與通訊地不同
- 避免請房客代收信件
- 抵押權可考慮不塗銷
- 申請地籍異動即時通
從案例中可以發現，該房東將房屋出租不僅沒有更改戶籍地址，竟還讓房客代為收信，讓房客抓到了機會透過法院拍賣制度，將承租的房屋轉至自己名下。筆者過去在銀行任職時，也聽過案例是屋主貸款買房後將房子出租，讓房客替自己繳房貸，結果因為疏於管理，根本沒發現房客已經好幾個月未繳房租，再加上通訊地址和戶籍地址不同，最後屋主收到訊息時，已經是銀行向法院申請要拍賣房屋了。
房東雖然是人人稱羨的職業，但是出租房屋後的管理也不是件容易的事。當房東並不是只要出租和收租金而已，在租賃期間房客有任何租屋修繕的問題都要幫忙處理，若是遇到不好的房客，破壞房屋和家具事小，若是像本文的房東被房客暗算丟失了房屋所有權，那可真是欲哭無淚呢！
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