合資買房糾紛怎麼避免?夫妻合買房子要知道的 5 大注意事項!

合資買房 糾紛 夫妻合買房子

近年來房價的水漲船高,想要單靠一份薪水買一間房非常困難,因此,有愈來愈多人會選擇「合資買房」例如:兄弟姊妹、情侶、夫妻或朋友合資等等,其中,夫妻合資買房是最常見的,雖然這聽起來是個解決買不起房的好方法,但離婚後合資買房糾紛就會浮出檯面。

本篇文章整理了合資買房常見的 4 種登記方式,以及避免合資買房糾紛的 5 個方法,讓大家可以更了解夫妻合買房子的注意事項有哪些。

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合資買房是什麼

合資買房的意思,是指 2 人以上共同出錢購買房子,減少各自買房需花費的金錢。雖然概念上很簡單,不過房子屬於不動產,房子屬於誰的仍依據登記的所有權是誰為主,所以,常見合資買房糾紛,有一部分是和房屋採何種登記形式有關

合資買房 4 種房屋登記

以下就來詳細介紹合資買房會遇到的 4 種房屋登記形式:

一、共同登記

共同登記,指的是房屋所有權登記,按照出資者的出資比例進行登記,例如:夫妻合買房子,2 人各出資 1/2,而採共同登記時,房屋所有權登記就是登記夫妻各持有 1/2 的持份。

共同登記有著產權清楚的優點,避免任何一位合資買房的出資人未經其他出資人同意就處理房屋,如果有出資人想要賣掉房屋,都必須經過所有出資人的同意才能賣,所以,此種登記方式較少會出現合資買房糾紛。

想了解共同持有缺點,請看:共同持有非無缺點,可能限制買賣與首購條件

二、預告登記

預告登記,主要是用來限制不動產所有權人對不動產進行任何動作,用來保障「請求人」的權利。應用在夫妻合資買房上,就是房屋所有權僅登記在夫妻其中一人名下,讓其成為所有權人,另一人則以「預告登記」登記房屋,成為請求人,未來房屋所有權人如果想要對不動產買賣、過戶、贈與、貸款等等,都要徵求請求權人同意才能進行,所以,此種登記方式較少會出現合資買房糾紛。

預告登記範例,圖片來源:新北地政局

三、信託登記

信託登記,是指將名下房屋轉移給受託人,受託人必須是專業人士或機構,依照信託目的替委託人處理信託事務,包含出租、出售、保險理賠等等,合資買房的房屋採用信託登記,除了可以充分保障財產,還不受徵收、法院判決,以及強制執行影響。

雖然信託登記相當具有保障,幾乎很難出現合資買房糾紛,但由於信託管理費不便宜,且只要合約改任何地方,就會要收費一次,所以一般夫妻合買房子較少採信託登記。

不動產信託概念圖,圖片來源:合作金庫

四、借名登記

借名登記,顧名思義就是將房子登記在第三人的名下,簡單來說,房子登記的所有權人只是「掛名」,並非房子真正的所有權人,就是大家俗稱的「人頭戶」的概念很相像。應用在夫妻合買房子上,常見的情況是妻子沒有實際出錢買房,或是僅出資一部分,但是房屋卻登記在妻子一人名下,也就是妻子擁有全部的房屋所有權。

通常會使用借名登記的情況,可能是買房的出資人有信用不佳、想節稅或藏匿財產等等因素。不過,借名登記形式仍存在風險,若借名登記人不想歸還或擅自處理房產,實質所有權人 (合資買房出資人) 基本上很難追討回房子,因此這邊建議,若大家如果想使用借名登記,一定要簽訂好書面合約、協議書並留好房屋繳款、稅金等相關紀錄,日後遇到糾紛才能行使權利救濟。

借名登記示意圖,圖片來源:台北市地政局

而一般夫妻合買房子比較常採用的房屋登記形式是「共同登記」和「預告登記」,因為這 2 種登記方式不僅能保障實質出資人的權益,所需負擔的成本也較低,可避免日後出現合資買房糾紛。

夫妻合買房子 5 大注意事項

夫妻合買房子可說是合資買房中最常見的一種,尤其現代社會許多人都較晚婚,有些男女朋友可能在論及婚嫁的階段、尚未辦理結婚登記前,就已經先合資買房。為了避免合資買房糾紛,以下整理夫妻合買房子應注意的 5 個注意事項供大家參考:

一、婚前合買房子採「共同登記」或「預告登記」

《民法》對於夫妻財產的相關規定,有分為「婚前財產」和「婚後財產」,對婚前合資買房的夫妻而言,假如房屋沒有辦理「共同登記」或「預告登記」,那麼房子就會變成夫妻其中一方的「婚前財產」,如果夫妻兩人未來不幸離婚,即使房屋是 2 個人出資共同購買的,房子會因為購買的時間點是在結婚登記前,且房子又只登記在夫妻其中一人的名下,而變成夫或妻所有。

舉例來說:小花和阿牛在結婚前買了一間房屋,雙方各出資 1/2,但房屋所有權僅登記在小花名下,2 年後,小花和阿牛因個性不合而離婚,原先小花和阿牛合資購買的那間房子就會變成小花所有,除非阿牛可以舉證當初買房時出資的證明 (如:匯款紀錄),否則無法主張自己對房屋也有所有權,房屋的價值不會被列入可分配的「夫妻剩餘財產」。

※如果是拿婚後財產去繳納房貸,繳納房貸的總金額在離婚時是可以列為「夫妻剩餘財產」計算喔!

更多關於共同登記和預告登記,請看:共同登記與預告登記差在哪?房貸申請優缺點列給你

圖片來源:博胤法律

二、婚前合買房子貸款可能只有一人背

由於銀行貸款無法像房屋登記一樣可以共同登記,銀行僅接受一個借款人,一般婚後合資買房的情況,會由夫妻中經濟條件較好的一方來擔任「借款人」,另一方則當「保證人」。但是,在婚前合資買房的情況下,銀行未必會同意未婚夫或妻擔任保證人,尤其大多數的房貸,銀行不會主動要求提供保證人,而初次購屋、借房貸的人或許不會考量到這點,所以離婚後就有可能面臨龐大的貸款壓力。

更多關於房貸保證人的介紹,請看:【房貸保證人】保證人誰可當?父母、夫妻,還是朋友?如何取消或更換

三、婚後合買房子可選擇「單獨登記」並「預告登記」

夫妻若沒有在結婚後向法院申請採用「分別財產制」,在財產的方面就會適用「法定財產制」,而現實中多數的夫妻以採用「法定財產制」居多,因此,大部分的夫妻即使是在婚後合資買房,無論出資多寡,離婚時房屋多半是計入婚後財產兩人均分,所以,婚後夫妻合資買房其實不一定要「共同登記」,採「共同登記」反而會在換屋時,夫妻兩人土地增值稅優惠「一生一次」的機會會一起用掉。

如果想要避免夫或妻擅自變賣房產、贈與或抵押貸款,可以用「預告登記」來加強保障權益,想了解預告登記申辦可至:我的 E 政府–預告登記同意書

更多關於賣房土地增值稅的規定,請看:重購退稅、一生一次和一生一屋差在哪?一張表看懂土增稅優惠

圖片來源:信義房屋

四、合資買房要將所有出資紀錄留下

無論是婚前還是婚後夫妻合買房子,最好是將自己具體為這個房子付出多少錢的紀錄留下,像是匯款紀錄、扣款記錄、地價稅或房屋稅單、合資買房出資協議書等等,這樣如果夫妻雙方最後不歡而散,需要向法院爭取「夫妻剩餘財產分配請求權」時,才會對自己最有利。

合資買房協議書範例,圖片來源:恩典法律事務所

如果是給付房貸的紀錄,最好是能有「尾數」,而不是「整數」,或在如果想要匯款整數,應在備註欄註記該款項的用途。例如:每期要繳的房貸金額是 45,408 元,每期的匯款就要是 45,408 元,而不是整數 50,000 元,如果覺得每個月匯款很麻煩,想要一次匯 10 萬元到房貸扣款帳戶,要記得在備註欄打上「繳納房貸」的字樣,這樣款項才不會被認為是家用或其他用途唷!

五、盡量避免婚前合買房

在社群媒體上經常可以看到很多準夫妻或情侶婚前買房,結果婚沒結成,或者是最後還是以離婚收場,這時,婚前買的房產就會因無法分配而鬧上法院,從這裡可以看出,婚前合資買房其實是最常產生糾紛的一種行為,想要避免夫妻合資買房糾紛,或許直接避免婚前夫妻合買房子就是一個最簡單的方式。

更多關於婚前買房的文章:男友婚前買房要幫忙繳房貸嗎?Dcard 網友提醒要注意 2 件事!

善用 4 種房屋登記可避免合買房子糾紛

本篇文章整理了合資買房常採用的 4 種房屋登記,包含:

  1. 共同登記
  2. 預告登記
  3. 信託登記
  4. 借名登記

夫妻合買房子時,不可以忽略的注意事項有以下 5 項:

  1. 婚前合買房子採「共同登記」或「預告登記」
  2. 婚前合買房子貸款可能只有一人背
  3. 婚後合買房子可選擇「單獨登記」並「預告登記」
  4. 合資買房要將所有出資紀錄留下
  5. 盡量避免婚前合買房子

現代夫妻合買房子的情況愈來愈常見,在離婚率約 35% 的情況下,夫妻合資買房糾紛更是屢見不鮮,雖然有時候覺得夫妻之間計算得太清楚似乎有些不近人情,但是只有這樣才能保障彼此的權益,所謂「天下無不散的筵席」、「親兄弟也要明算帳」,如果夫妻要合資買房,建議大家還是要留意本文所提到的注意事項才不會吃虧喔!

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