縱使到了現在這個年代，台灣人仍普遍懷抱著「有土斯有財」這個想法，台灣人自有住宅的比例逼近 90%，高居全球首位。但台灣的房價越來越高，越來越扭曲的房價收入比，卻讓想成為有屋族的人，絕大多數都得申請房貸來減輕自己的壓力。但在貸款的過程中，房屋抵押權設定是一件很重要的事情，若是新屋還好辦，但若是中古屋的買賣，就要更為謹慎。
抵押權是什麼？
所有權人向金融機構辦理貸款，在不動產實務上稱之為「所有權人提供房屋設定抵押權給銀行」，簡單來說就是將房子作為抵押品，若是未來房貸還不出來，銀行就可以藉此來收走房子作為還債的一部分。
抵押權設定未塗銷，你可能會失去房子
根據民法的規定，設定抵押權的房地產，原所有權人仍然有權將之出售，且出售辦妥過戶登記後，原設定之抵押權並不受其影響。
也就是說，原所有權人（原屋主）在將已設定抵押權的房地產出售予他人後，原抵押權人（即原貸款銀行）在債務人未依約清償債務的時候，仍有權聲請法院查封拍賣該已出售予他人之房地產，並不因原所有權人將房地產出售而受影響。
若你真的不幸遇到這種狀況，你付錢買的房子可能就這樣沒了。
所以買房的時候，如果碰到賣方的房屋已設定抵押權，最好要求賣方將抵押權塗銷後，再將所有權移轉登記給買方，或是買方對該房地產之貸款直接撥予賣方的貸款銀行，清償賣方之貸款。
背胎？省抵押權設定麻煩卻可能帶來大麻煩
所謂「背胎」，是指賣方並不塗銷銀行抵押權，而是從買賣總價金中扣除賣方所積欠的銀行貸款，買方只要支付餘額給賣方，由買方繼續繳納銀行貸款。這種作法看起來很省事又方便，卻隱藏著對買方來說相當大的風險。
目前國內金融機構與客戶所辦理的抵押權登記，絕大部分都是採用「最高限額抵押權」，由於「最高限額抵押權」的特性使然，當採用「揹胎」方式的買方，按照賣方原積欠金額向銀行清償債務時，萬一碰到賣方除了原有的抵押貸款之外，對該銀行尚積欠有信用貸款或保證債務時，銀行依法可以要求買方必須代賣方清償賣方所積欠的信用貸款及保證債務，銀行才會開具債務清償證明書予買方。
一但遇到這種狀況，通常賣方欠下的金額都很高，對買方來說都是得不償失的。所以建議是不要採背胎的方式，還是老實地去辦理抵押權塗銷後再進行房屋的轉移過戶，以免未來各種爭議。
抵押權設定要注意，以免未來糾紛不斷
中古屋的買賣因為屬於民眾對民中的交易，比起新屋是建商對民眾的模式，自然多了更多步驟要處理，也有更多的風險。抵押權設定關乎自己花錢買的房子未來的使用權益，因此一定要謹慎處理，也不要貪方便就採「背胎」的方式，避免未來吃虧的是自己！
