【賣房子技巧】想要房子賣高價應注意的 5 個技巧 - 果仁家

房子對多數人而言是重要的資產之一，當要賣房時，每個屋主都會希望房子可以賣高價，但是賣房子的技巧大多數的人卻不怎麼知道。為了幫助大家賣房子都能順利、避免在交易過程中出差錯，本篇文章特別整理了賣房子的 5 個技巧，提供給大家作參考，以下就一起來看看吧！

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賣房技巧一、決定合理的房價

許多人在賣房子時，經常會因為訂定過高的房價，導致要花很多時間才能成交，儘管每間房屋都具有異質性，即使在相同地段、同一社區中，也可能因為房屋屋況較好而賣到較高的價格，但仍不能高於市場行情、合理房價太多，否則就會面臨房子長期賣不出的窘境。

那麼，要如何決定合理的房價呢？這邊建議大家可以先上「內政部實價登錄查詢網」了解該地區附近、同社區最近半年的成交案件的單價後，參考以下 3 個方法來決定賣房的價格：

1. 樓層比價法

一般來說，樓層愈高愈貴 (1 樓除外)，在住宅大樓中 2~4 樓通常是最低價，價差也不大，所以在計算上可以 4 樓的房價為基準，4 樓以上的樓層每 3 層樓視為 1 單位，每單位往上加價 2%~3%。

舉例來說，4 樓的房價單價是 20 萬 / 坪，那麼 5~7 樓的合理房價最低應為 20.4 萬 / 坪 [20 萬 X (1+2%)]。

2. 房屋類型比較法

不同類型的房屋，也會有不同的價差，通常小套房、國宅、工業住宅和地上權住宅和大多數常見的一般住宅，會有較明顯的價差：

小套房：房價約為一般住宅的 1.1 ~ 1.2 倍
國宅：房價約一般住宅的 7 ~ 8 成
工業住宅：房價為一般住宅的 6~7 成
地上權住宅：房價為一般住宅的 5~6 成

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3. 租金比價法

租金與房價有倍數關係，所以可以直接從租金來推算合理房價，其概念是將房子出租後，須多少年可以回收房價總價。而比較的對象須挑選區域範圍內屋齡屋齡相差正負 3 年內的物件，而租金的倍數多寡，則視所在區位 (如鄰近捷運站、商圈)、建商品牌等因素而定，以新北市來說，房價總價大概是年租金的 40~55 倍。

假設一間在新北市的房屋出租後每個租金月為 2 萬元，年租金即為 24 萬，換算合理房價總價為 960~1,320 萬。

如果想要快速得到自己家合理的房價，也可以到各家銀行提供的試算網頁進行試算，想了解更多請參考：【房價行情試算查詢】銀行房屋鑑價試算網頁及估價流程

賣房技巧二、決定自售或委託仲介銷售

選擇採用自售或委託房仲賣房各有優缺點，詳情可參考下表說明：

賣房管道	優點	缺點
自售	可直接了解潛在買方和市場反應不用支付成交總價的 3~4%作為仲介費	須頻繁帶看房而影響個人時間的安排帶看房時的有安全上的隱憂房屋的曝光度較差簽約時易產生疏漏
委託仲介	可省去帶看房的時間和麻煩避免因帶看房而產生安全問題可獲得專業服務與較完整市場資訊增加物件曝光度並提高成交效率有履約保證制度可以保障價金安全有專業代書提供簽約保障	需支付成交總價的 3~4% 作為仲介費只能透過房仲獲得相關市場和買方的相關資訊

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除了考量「自售」和「委託仲介」的優缺點外，建議大家可以從以下 2 點去決定要採哪一種銷售管道：

1. 是否有時間

之所以多數人賣房都會委託仲介銷售，主因是自售房屋需要頻繁帶看房，而大家多半沒有很多時間可以配合，另外，多數人對於賣房的一些流程、注意事項也了解不多，直接委託房仲賣房可以節省個人時間，同時也減少很多麻煩事和精力。

2. 待售房子的位置

如果要賣的房子沒有臨街道路或是位在社區中庭，只在窗戶玻璃貼賣房資訊，很難有人知道該間房子在出售，而屋主自行在售屋網上刊登廣告，則會面臨房仲們不斷打電話來騷擾，有些房仲還會假裝是買家和屋主約看房，有網友分享自己自售的經驗表示，自己在賣房的過程中接到了超過 100 通的房仲電話。

因此，若是待售的房子位置不是很好，建議可以直接委託仲介賣房，雖然自售可以節省仲介費、可以賺得比較多，但是委託房仲賣房不僅可以增加成交速度，還可以免去房屋仲介們的騷擾電話，有時候遇到厲害的房仲，還可以替屋主以高價賣出喔！

賣房技巧三、選擇好仲介

目前市場上，大家多半是委託仲介賣房，因此選擇好仲介，也是想要賣出高價者必學的賣房技巧，建議大家可以參考以下 5 點來選擇仲介：

1. 參考各方評論

第一次委託仲介賣房，建議可以先用網路搜尋自家附近有哪些房仲業者，並仔細了解個別在網路上的評論如何，也可以詢問有委託仲介賣房的親友，較推薦哪些房仲業者，進而篩選出優質的好仲介。

2. 態度謙和有禮，應對如流

想知道房屋仲介是否具專業、有服務熱忱，可以透過觀察房仲的服務態度、講話語氣是否謙和，以及應答時是否精準來判斷，如果可以，最好能親自進入該房仲任職的門市，觀察公司組織的管理和工作氛圍是否有條理且和諧。若上述的條件皆備，通常在該家店內的房仲業務人員的素質就都不會太差。

3. 對社區的了解程度高

如果房仲過去曾經有銷售過同社區的房子，那麼他就會很清楚社區成交價、有幾戶在賣、公設有哪些、社區管理如何和住戶居住情況等等的資訊，找對社區了解程度高的房仲賣房，他就會很清楚如何介紹這個房子、社區的潛在客群為何，快速幫房子找到新屋主。

4. 擅長使用新科技、工具

在疫情過後，現在各大房仲業開始紛紛推出「線上看屋」的服務，影片、VR 等技術應用在房仲網上處處可見，不過，有些房仲對於新科技和工具並沒有掌握得很好，因此只能用傳統的照片加上文字敘述來勘登廣告，但在這個數位化的時代，比起只有文字和照片的廣告，有影片的廣告更為吸睛，如果房仲對於新科技、工具的掌握不夠好，可能就會讓一些潛在的買家沒注意到。

另外，通常願意學習新科技的人，也代表其對待工作的態度較積極、認真，因此，假如仲介是個擅長使用新科技和工具的人，就可以判斷其有很高的機率是個好房仲。

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5. 定期與屋主回報進度

積極、好的房仲，一定會與屋主保持著密切聯絡，基本上，好的房屋仲介應每週和屋主回報賣房進度，如看幾組人、有哪些有機會成交的潛在買家等。建議大家第一次在和房仲合作時，先簽 2~3 個月的委託銷售契約，觀察該房仲是否會主動定期回報進度，如沒有回報就可以判斷他並非是好房仲，契約到期後應另找更適合的房仲負責銷售。