日本買房出租好嗎？投報率怎麼算？日本買房注意事項、PTT 分享優缺點整理 - 果仁家

近年來台灣房價因投資客炒作與通膨影響持續攀升，政府相繼推出打房政策，導致投資客逐漸退出市場。隨著海外房地產投資興盛，日本因對外國人買房限制少，成為許多人在海外置產的首選。本文將整理日本買房出租好嗎？投報率怎麼算？日本買房注意事項、PTT 分享優缺點等資訊，給讀者們參考。

繼續閱讀：【日本買房優缺點】日本買房要三思，別傻傻跳錢坑

日本買房出租好嗎？3 大注意事項

去年日本房市專家 Joel，在粉絲專頁「Joel 來談日本」分析日本房市，以及在日本買房需要留意的 3 大注意事項：

日本買房出租注意事項（1）核心區房價持續飆升

東京核心區房價持續上漲，銀座、六本木、新宿等地因高收入雙薪家庭與企業買房需求旺盛，預計未來 1～2 年內仍將維持上漲。

日本買房出租注意事項（2）周邊房市降溫、租金表現亮眼

相較之下，周邊地區如橫濱、川崎等地的房市則相對冷清，房價甚至有下滑趨勢，但當地買家的買房能力已接近負擔上限，導致買氣減弱。不過隨著東京房價高漲，租賃需求外溢，也為租賃型投資提供機會。

日本買房出租注意事項（3）租金漲幅超越都心區

值得注意的是，橫濱、川崎等地的租金漲幅已超越東京 23 區，越來越多租屋族選擇在交通便利的近郊居住，這些地區的租賃市場仍有成長潛力，對以租金收益為目標的投資者來說，是值得關注的要點之一。

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日本買房出租好嗎？投報率怎麼算？

如果想在日本買房出租，首先要了解如何計算「出租投報率」，以下是 3 種出租投報率的計算方式：

日本買房出租投報率計算（1）基本租金投報率

只考慮租金與房屋總價的比例，計算方式最簡單。
公式：（每年租金 ÷ 房屋總價）× 100%
例如：月租 20,000 元，房價 500 萬 → 投報率為 4.2%。

日本買房出租投報率計算（2）完整租金投報率

加入房屋相關成本（稅金、管理費、維護費等）與取得房屋時的花費（裝潢費、清運費等）
公式：（每年租金 – 每年相關支出）÷（房屋總價 + 取得成本）× 100%
例如：房價 500 萬，裝潢 100 萬，年租金 24 萬，管理費 5000 元，稅金 5000 元 → 投報率約 3.8%。

日本買房出租投報率計算（3）槓桿租金投報率

考慮房貸利息，適用於貸款買房的投資者。
公式：（每年租金 – 每年相關支出 – 房貸利息）÷（房屋總價 + 取得成本）× 100%
例如：房價 500 萬，頭期款 200 萬，貸款 300 萬，年租金 24 萬，管理費 5000 元，稅金 5000 元，房貸利息 4 萬 → 槓桿投報率約 3.16%。

詳細介紹：買房出租划算嗎？買房出租投報率怎麼算？PTT 告訴你

PTT 網友分享日本買房出租優點

以下整理 PTT 網友們對於日本買房出租的討論，以及網友們分享的優點：

PTT 分享日本買房出租優點（1）投資、旅遊兼顧

有 PTT 網友認為，在日本買房出租，不僅能獲得穩定租金收入，還能作為前往日本旅遊時的經費來源，減少換匯帶來的匯損風險。

對於一年中會多次前往日本的旅客來說，這樣的方式讓日幣收入與支出直接對沖，不受匯率波動影響，提升資金運用效率。

「主要也不是要投資發財，只是收租來的收益當做『哈日』族，旅遊花費的現金，就不用換錢換來換去匯損了。」
「如果每年去日本三四趟以上的人，不用換錢就能花的話，應該還是很划算吧？」
「畢竟不管日幣未來升值貶值，都拿到一樣的租金可花。」
「如果 5～10 個同學一起各買一間，買在一起，共用一個代管，三不五時就輪流去玩順便巡一下？」

PTT 分享日本買房出租優點（2）找代管方便有效率

也有 PTT 網友建議，如果是跟朋友一起在日本買房投資，可以透過共享代管公司管理，不僅方便也能提升營運效率，兼顧自身的投資與旅遊需求。

但網友也提醒要慎選租客及代管公司，部分網友認為日本房地產市場公開透明，如果選擇適合的仲介，投資風險相對可控，對於「日本買房出租」模式抱持樂觀態度。

「日本房產就公開透明按規矩辦事，沒那麼多黑腹，覺得仲介爛就換一家。」

PTT 分享日本買房出租優點（3）找上班族風險低

至於出租可行性，有 PTT 網友認為，日本上班族租屋穩定，一旦租下便長期居住，因此出租風險相對較低。

「代管啊，聽說他們的上班族一租就租很久，不要租給學生（我只是聽說）。」
「其實你要看當地法規、慣例，還有日文能力好不好。」

PTT 網友分享日本買房出租缺點

以下整理 PTT 網友們分享日本買房缺點：

PTT 分享日本買房出租缺點（1）投報率低不如美金定存

雖然日本房地產投資在部分人眼中是穩健的收益來源，但也有 PTT 網友對於日本買房出租持保留態度，因為網友認為投報率低、代管風險高，且市場現實與當地法規可能讓外國投資者難以獲利。

部分 PTT 網友指出，日本房市的平均投報率僅約 3% 至 4%，跟其他投資選項相比回報有限，甚至不如美金定存。

「上一波就不少人算過了，投報率 3% 就不錯了。」
「3% 幹嘛不去買美金定存？」
「五百萬就算 9% 一年也才 45 萬，扣掉一堆稅還有手續成本可能不到 30 萬。」
「500 萬台灣隨便找一間效益屌打。」
「日本萬萬稅。」

PTT 分享日本買房出租缺點（2）代管風險

此外，也有 PTT 網友認為房屋代管機制還是有潛在風險，如果選擇不當，管理成本可能侵蝕原本就微薄的租金收益。

「其實你想一下，代管哪會認真幫你處理問題？人家沒把你獲利吸乾就不錯了。」
「代管就被抽阿，效益更差，比較有腦的政府不會讓外資太爽。」

PTT 分享日本買房出租缺點（3）

更有投資人認為，日本政府對外資的限制與高額稅賦，讓租賃市場的獲利空間進一步壓縮，與其投入大筆資金進行海外置產，不如考慮其他更具潛力的投資標的，像是：泰國房市、日股 REITs 或直接在台灣投資房產。

「不如買泰國，80 多萬就有。」
「同事買泰國包租代管，老了辦養老簽證移民，超爽的。」
「直接買日股 REITs 收日幣配息比較簡單。」

延伸閱讀：泰國買房注意事項：PTT 討論買房陷阱、規定、外國人有送居留權？

日本買房出租好嗎？PTT 分享優缺點：總結

以上是日本買房出租好嗎？投報率怎麼算？日本買房注意事項、PTT 分享優缺點的相關資訊。最後也將本文重點整理如下，給讀者們參考：

PTT 討論日本買房出租優點

優點	說明
投資、旅遊兼顧	日本買房不僅能獲得穩定租金收入，還能作為旅遊經費來源，減少換匯帶來的匯損風險。
找代管方便有效率	若與朋友一起投資，可透過共享代管公司管理，不僅方便，也能提升營運效率。部分網友認為，日本房地產市場公開透明，若選擇適合的仲介，投資風險相對可控。
找上班族租客風險低	部分網友認為，日本上班族租屋穩定，租下後通常會長期居住，因此出租風險較低。

優點

說明

投資、旅遊兼顧

日本買房不僅能獲得穩定租金收入，還能作為旅遊經費來源，減少換匯帶來的匯損風險。

找代管方便有效率

若與朋友一起投資，可透過共享代管公司管理，不僅方便，也能提升營運效率。

部分網友認為，日本房地產市場公開透明，若選擇適合的仲介，投資風險相對可控。

找上班族租客風險低

部分網友認為，日本上班族租屋穩定，租下後通常會長期居住，因此出租風險較低。

PTT 討論日本買房出租缺點

缺點	說明
投報率低，不如美金定存	部分網友認為日本房市的平均投報率僅約 3% 至 4%，相較其他投資選項回報有限，甚至不如美金定存。此外，買房成本高，稅費及手續成本進一步壓縮投資效益。
代管風險高	房屋代管機制存在潛在風險，若選擇不當，管理成本可能侵蝕原本微薄的租金收益。部分網友認為代管公司未必會負責任地處理問題，甚至可能增加投資風險。
市場現實與政策風險	日本政府對外資的限制及高額稅負，使租賃市場的獲利空間進一步壓縮。此外，與其投入大筆資金進行海外置產，不如考慮泰國房市、日股 REITs，或直接在台灣投資房產，以獲得更高效益。

缺點

說明

投報率低，不如美金定存

部分網友認為日本房市的平均投報率僅約 3% 至 4%，相較其他投資選項回報有限，甚至不如美金定存。

此外，買房成本高，稅費及手續成本進一步壓縮投資效益。

代管風險高

房屋代管機制存在潛在風險，若選擇不當，管理成本可能侵蝕原本微薄的租金收益。

部分網友認為代管公司未必會負責任地處理問題，甚至可能增加投資風險。

市場現實與政策風險

日本政府對外資的限制及高額稅負，使租賃市場的獲利空間進一步壓縮。

此外，與其投入大筆資金進行海外置產，不如考慮泰國房市、日股 REITs，或直接在台灣投資房產，以獲得更高效益。

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