年輕人剛出社會，或是到外地縣市讀書，難免會有租屋的需求。在租房子的過程中，或多或少會遇到租屋糾紛，而常見的租屋糾紛中，有不少是關於「租屋定金」。租屋訂金反悔時可以退還嗎？這是房客很常會有的問題。人在做決定後，經常會有反悔的情況，而在找尋承租的房子時，有時會因為看到條件更好的房子而反悔，也有房東臨時反悔說不出租的情況。以下就來探討關於租屋訂金的議題，另外也會介紹PTT板上網友分享的「沒簽約，已付訂金」的情況下如何要回租屋訂金。
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租屋定金 V.S. 租屋訂金
網路上曾流傳：「定金」與「訂金」一字之差，法律效果差很多，若是契約是寫「定金」那麼錢可能就會要不回來。真的是這樣嗎？
事實上，台灣《民法》的用語是「定金」，在定義上有五種：
一、證明契約成立
二、作為契約成立的條件
三、契約不履行的損害賠償
四、解除契約的代價
五、訂立契約前，用來擔保之後契約的成立
「定金」寫成「訂金」，法律效果有差嗎？並沒有！
無論是「定金」還是「訂金」，其法律效果都是要依據契約實質內容，和訂約當事人的認知而定，不會因為一字之差而導致契約效力有很大的差異。
在租賃契約中的訂金，通常被認為是契約履行前的一種承諾，定義上比較常是「證明契約成立」、「契約不履行的損害賠償」和「訂立契約前，用來擔保之後契約的成立」，不論是哪一種，基本上都是用來證明或保障雙方之間已有租賃契約。
租屋訂金多少合理
月租金 1~3 成
租屋訂金多寡，並沒有相關法定的規範，有的房東會要求定金 1 個月的租金，也有房東僅收 500 元。而市場上合理的租屋定金大約是月租金的 10%~30%。
PTT網友分享租屋訂金反悔案例：沒簽約，已付訂金
有位PTT網友在板上發文，自己和男友看上台南市的一間房子，有意承租。最初洽談時，房東說 3 樓整層租，總共約15坪，會提供 2 張書桌及2個衣櫥，租金 6,000 元/月。PTT網友覺得條件符合需求，沒過幾天就和房東下訂，並於給付一個月的租金當作訂金，約定好 10 月入住。
房東多次更改承租範圍
然而，給付訂金當天，房東說要將 3 樓的前廳改為「與房東共用」，房租降為5,500 元/月，該名PTT網友同意了房東的要求，給付完訂金 5,500 元後，約定好 9 月中旬再約時間簽約，而房東寫了「付訂金 5,500，10/1住」在她的名片上當作收據給該名PTT網友。
8/30 及 9/1，房東多次打電話來，說詞反覆，一下說要租我們整層， 一下說只租我們裡面
…..我們感到不堪其擾，便跟她約了一個時間當面說清楚。
之後在簽約前，房東多次打電話聯絡該名PTT網友，一下說只能出租套房，一下又說可以租整層。隨後，PTT網友和房東約 9/6 將租屋事宜洽談清楚，房東表示她只能出租套房，不包含前廳部分，而且傢俱只有一人份，租金維持不變 (5,500/月)。而該名PTT網友無法接受，最後解除契約，房東則答應會退還 5,000 元。
房東反悔不願退還訂金
協議後的隔天，PTT網友依約前往向房東取回訂金，房東卻又改口說希望PTT網友能承租，而承租條件會依最初談妥的，給予 3 樓一整層的使用空間，附雙份家具，月租金 6,000 元。由於先前房東不斷出爾反爾的態度，讓該名PTT網友對於該房東的誠信產生質疑，故堅持要房東退還定金。房東此時又表示，自己無法退還訂金全部，願意退一半已經很好了。最後雙方無法達成共識，PTT網友決定訴諸法律程序，要回訂金。
此時房東又開始說她不可能退我們全部，說退我們一半已經很好了，說她昨晚會願意退我們 5000 元是因為情急之下被逼的。(明明就是她自己主動說她不想租我們，要退我們錢的)最後甚至揚言：「這樣我也沒辦法啦，不然妳去告我啊。」聽到這句話，我真的氣到了，當下就跟她表明要循法律程序討回公道。
PTT網友向法院提起訴訟
之後該名PTT網友就開啟了法律訴訟程序，整個過程大概歷經了三個月，詳細歷程可參閱下表：
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PTT 網友為討回訂金提起法律訴訟過程 |
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9/8 房東請介紹人打電話聯絡PTT網友，希望PTT網友改變心意。 |
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9/9 PTT網友寄出存信函，內容為要求房東出面協商訂金返還的事宜，然而房東並不理會 |
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9/15 向台南地方法院提出起訴狀。 |
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9/27 收到調解通知單。 |
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10/11 雙方到地方法院進行調解，調解不成立。 |
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10/18 收到法院的開庭通知，訂於11月15日開庭。 |
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11/11 收到房東的民事答辯狀，PTT網友準備書狀。 |
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11/15 開庭，法官希望雙方以 5,000 元和解，隨後問了一些訴之聲明之後就是提問題要雙方回答。之後要被告準備房屋平面圖及現況照片，然後就宣佈12/15第二次開庭。 |
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11/21 介紹人主動要求撤銷告訴，並願意賠償。 |
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11/22 以掛號方式寄出撤銷訴訟聲明。 |
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12/1 收到法院的撤銷通知。 |
從上述PTT網友的案例我們可以得知，該名PTT網友歷經了三個月的時間，成功和房東達成和解，房東最後願意退還定金 (具體金額未說明)。但這個案例的結果，或許是因為台灣人的性格較忌諱上法院，畢竟打官司相當曠日廢時，如果能夠私下和解，只要金額談得妥，大多數的人還是會接受的。
PTT案例解析：租房還沒簽約訂金可以退回嗎？
視契約不履行的人是誰而定
PTT案例的租屋糾紛，是源自於「定金」，有租屋經驗的人都知道，在找房子的時候，經常會有時間上的壓力，有時候看上一個房子，猶豫不決的期間，房東就將房子出租了。為了避免租不到房，或是為了避免房客反悔不租，在正式簽約前給付定金是常有的事。
根據《民法》第 248 條規定：「訂約當事人之一方，由他人受有定金時，推定其契約成立。」定金究竟能不能討回？此部分要看租賃契約無法成立是因為誰？可分為 3 種情況作探討：
一、因房客的原因不能承租
如果是房客因為自己的因素無法承租，例如：看到更好的房子而反悔、單純改變心意或突然沒有租屋需求等等，依據《民法》第 249 條第 1 項第 2 款的規定，房東可以主張沒收全額的定金，房客不得要求定金退回。
二、因房東的原因不能出租
如果是房東因為自己的因素無法出租，像是決定把房子出租給其他人、突然反悔不想出租，那房客可以請求房東退還兩倍的定金。
三、不能歸責於房東或房客的原因
假設房子因為火災或地震損毀，無法出租，這就屬於不能歸責於房東或房客的原因。這種情況下，這時房東必須要把定金全額退回給房客。
上述PTT網友的案例，PTT網友是因房東的出租條件反覆變更，導致PTT網友無法信任該房東，雖然之後該房東也多次表示願意出租房子，並嘗試和PTT網友溝通，但PTT網友仍是堅持不租，而案例中的房東也不願退還定金，最後雙方才會鬧上法院。
這個PTT的案例，租賃契約不成立因房東的因素導致的，所以在第一次開庭的時候，法官也表示希望雙方能 5,000 元和解。假設不是因為房東出租的意願反覆，其實該名PTT網友也未必能順利退回定金。
租屋訂金收據範本
為避免房東收了錢後不認帳，給付定金時一定要請房東簽收據，證明房東確實收了錢。收據上最好註明定金金額、收款及付款人雙方姓名、身分證字號、定金保留期限、違反約定之賠償方式等等。有關租屋訂金收據範本，可參閱下圖。
租屋訂金別急著給，給付定金收據不能忘！
藉由PTT網友的案例，可以了解到，一旦給付了租屋訂金，除非房東有過失，否則房客很難拿要求房東退還訂金。因此，若是在找房子的過程中，有看到喜歡的房屋，最好先想清楚，不要急著付租屋定金，給付租屋定金後若是事後反悔，也要有拿不回定金的覺悟。最後要提醒的是，給付租屋定金後，一定要記得向房東索取租屋訂金收據，收據的範本已在文中提供給，需要的大家作參考！
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